+7 (905) 700-0886 

Признание сделки с недвижимостью недействительной и истребование недвижимости из чужого незаконного владения  являются наиболее распространенными способами защиты гражданских прав, предусмотренными действующим законодательством. Данные способы защиты применяются не только в отношении недвижимости, но также и в отношении других видов собственности. 

Можно отметить, что признание  сделки недействительной является более универсальной процедурой, применение которой допускается не только для защиты прав собственника от нарушения владения вещами, но также применительно к правам требования. Можно без преувеличения сказать, что иски о признании сделки недействительной являются наиболее распространенными как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Подобное широкое распространение является причиной появления большого количества особенностей, получивших развитие и соответствующее регулирование на уровне обобщения высшими судами практики применения норм о признании договоров недействительными. Таким образом, вполне возможно говорить, что применительно к рассматриваемой категории дел преобладающее значение приобретают соответствующие постановления верховного суда и высшего арбитражного суда.

Что же касается института истребования имущества из чужого незаконного владения

 (другим его названием является виндикация), то можно сказать, что виндикация является специальной процедурой, поскольку ее применение возможно в отношении вещей, то есть в отношении реально существующих предметов окружающего мира, а не прав, возникающих из различных оснований. Также, как и при признании недействительности договора, при регулировании вопросов истребования недвижимости из чужого незаконного владения существенное значение помимо норм закона имеют именно постановления высших судов.

В силу наличия большого количества вопросов, имеющих существенное значение для защиты прав владельцев жилых помещений и, соответственно,  требующих рассмотрения, в настоящей статье будет уделено внимание вопросам определения надлежащего способа защиты. Что же касается вопросов, связанных с признанием сделки (договора) недействительной и возврата имущества из чужого незаконного владения, то их более подробное рассмотрение будет представлено в соответствующих разделах.

Вопрос выбора правильного иска (о признании недействительным договора и о применении последствий его недействительности; о применении последствий недействительности ничтожной сделки; об истребовании имущества из чужого незаконного владения) имеет важное значение по той причине, что предъявление, к примеру, иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения к лицу, являющемуся стороной по сделке, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Не смотря на одинаковою правовую цель перечисленных исков- возврат имущества собственнику, применяемые для удовлетворения этой цели основания будут различными. По указанной причине, в первую очередь необходимо правильно определить причину сложившейся ситуации, требующей судебного решения.

Рассмотрим случаи, при которых для возврата имущества подлежат применению нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок истребования имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Удовлетворение виндикационного иска возможно при наличии предусмотренных статьей 302 ГК РФ оснований, дающих право истребовать имущество у добросовестного приобретателя. К этим основаниям относится безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др. Соответственно, право на виндикацию возникает у собственника в следующих ситуациях:

1. Когда имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать по возмездному договору. Обязательным условием является выбытие имущества из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником, помимо воли собственника. К случаям выбытия имущества из владения собственника помимо его воли относятся случаи, когда имущество утеряно собственником, либо лицом, которому оно было передано собственником, а также случаи, когда имущество было похищено.

2. Когда имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать по безвозмездному договору.

Соответственно, суды отказывают в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения в случаях, если лицо, передавшее имущество во исполнение недействительной сделки, обратится с требованием о его возврате из чужого незаконного владения другой стороны сделки. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат. Данная позиция содержится в п.2. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Далее рассмотрим случаи, при которых для возврата имущества подлежат применению нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок возврата имущества, перешедшего к другой стороне на основании недействительной или ничтожной сделки. Использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и2 статьи 167 ГК РФ будет иметь место в случае, если спор о возврате имущества вытекает из договорных отношений, имеющих (имевших) место между истцом и ответчиком. В этом случае суд разрешает вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Данная позиция сформулирована в п. 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Соответственно, отсутствие между сторонами договорных отношений является основанием для отказа суда в удовлетворении иска о признании недействительности сделки. Как отмечено в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, «Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.»

Более подробно особенности каждого из перечисленных способов защиты прав собственника описываются в разделах :

Истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикация)

признание сделки (договора) недействительной

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики