Несмотря на то, что рынок апартаментов сложился уже достаточно давно, до настоящего времени в законодательстве нет универсального определения апартаментов, а их статус не урегулирован. Вопреки юридическому статусу нежилого помещения, в большинстве случаев апартаменты используются для проживания, что создает проблему.
Правовой режим конкретных помещений в определенной степени регулируется решениями общего собрания собственников помещений с учетом возможных ограничений, которые могут устанавливаться застройщиком. В свою очередь, такие ограничения обусловливаются техническими параметрами конкретных помещений.
Противоречие интересов разных групп собственников приводит к конфликту интересов, а отсутствие законодательного регулирования приводит к противоречивой судебной практике. Соответственно, при рассмотрении вопроса размещения стоматологической клиники, как и в случае ведения иного бизнеса в апартаментах, необходимо учитывать вероятность противостояния со стороны соседей, использующих свои апартаменты для проживания.
Правовой статус апартаментов
В действующем законодательстве определение апартаментов можно найти только применительно к гостиничному бизнесу. В соответствии с действующим постановлением Госстандарта России от 26 сентября 2001 г. N 82 *1 апартаментом является номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.
Несмотря на отнесение реально строящихся апартаментов к нежилым помещениям, в юридической литературе встречаются обоснования их квалификации как жилых *2. В некоторых случаях гостиничные номера суды иногда рассматривают как разновидность жилых помещений *3.
Существует правовая позиция, согласно которой апартаменты с определенной долей условности рассматриваются как разновидность нежилых помещений, предназначенных и используемых для проживания граждан, общественные отношения по поводу которых еще не урегулированы жилищным законодательством. В частности, Подрабинок Е.М. отмечает, что апартаменты могут быть выделены в качестве особой категории нежилых помещений с использованием отдельных элементов правового режима жилых помещений *4.
Юридическое значение разграничения помещений на жилые и нежилые заключается в возможном режиме использования и в определении применимого законодательства. На отношения по поводу использования жилых помещений распространяются нормы ЖК РФ, на апартаменты — нет.
Юридически нежилые здания с апартаментами не являются ни многоквартирными домами, ни жилыми домами, ни жилыми домами блокированной застройки. Соответственно, на здания, изначально возводимые как объекты капитального строительства нежилого назначения, распространяются нормы градостроительного законодательства и законодательства о техническом регулировании, предусмотренные для соответствующих нежилых объектов, но не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и законодательства о техническом регулировании, предусмотренные для объектов жилого назначения *5.
Регулирование технических требований к апартаментам
В 2014 году Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ разработан Свод правил СП 00.13330.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» , регулирующий вопросы, связанные с проектированием многофункциональных зданий *6.
В настоящее время указанный Свод правил является единственным документом, регулирующим часть вопросов особого правового статуса многофункциональных зданий, в которых в том числе могут быть апартаменты различного типа.
В настоящее время свод правил не включен в Перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» *7.
Статус апартаментов с позиции градостроительных требований
Статьей 35 ГрК РФ урегулированы виды и состав территориальных зон: в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые…и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, зоны застройки среднеэтажными жилыми домами, зоны застройки многоэтажными жилыми домами, зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение встроенных объектов здравоохранения, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.
Таким образом, возведение в жилых зонах зданий с апартаментами не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, поскольку такие здания не признаются жилыми объектами и не подпадают под понятие объектов социального назначения.
В состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения, общественно-деловые зоны и т.д. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов, в том числе, здравоохранения.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Таким образом, существующее законодательство о градостроительной деятельности формально также препятствует возведению зданий с апартаментами в общественно-деловых зонах.
Поскольку в настоящее время практика проектирования и строительства в названных зонах основана на требованиях, предъявляемых к нежилым зданиям, при признании зданий с апартаментами многофункциональными зданиями указанные градостроительные требования также будут нарушены *8.
Распространение правового режима жилых помещений на апартаменты
В деле N А40-44489/18 о понуждении подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту суд указал, что понятия «апартамент» и «апартотель» в нормативно правовых актах РФ при заключении Контракта отсутствовали и отсутствуют в настоящее время.
Судом отмечено, что ЖК РФ не упоминает апартаменты в числе жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и не относит гостиницы и иные средства размещения к жилищному фонду. Соответственно, правовой режим жилых помещений на апартаменты не распространяется.
На основании пункта 2 статьи 19 ЖК РФ апартаменты не относятся к жилищному фонду и не являются жилыми помещениями. Действующее жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества относится к нежилым помещениям *9.
Аналогичные выводы характерны и для юридической доктрины. В частности, Жиров А. указывает, что юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то, что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы *10.
В то же время, иная правовая позиция отмечается в налоговых спорах. Так, Татьяна Бекренева отмечает, что при получении налогоплательщиком налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение жилья в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, налоговые органы придерживаются мнения о том, что апартаменты являются жилым помещением *11. В частности, в настоящее время в г. Москве для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц используется критерий включения соответствующего здания в специальный реестр апартаментов *12.
По нашему мнению, тот факт, что для целей исчисления налогов апартаменты могут приравниваться к жилым помещениям, никоим образом не меняет их статуса и не влечет возникновения дополнительных прав у собственников.
Использование апартаментов для проживания
Жилищное законодательство не устанавливает прямого запрета на проживание граждан в нежилых помещениях. Запрет некоторым образом закреплен в части 2 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения «, устанавливающей что предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается *13.
При этом СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», а также в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278 и СанПиН 2.1.2.2645 не содержат четкого запрета на проживание граждан в нежилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности.
В настоящее время граждане не имеют возможности зарегистрироваться по месту проживания в апартаментах *14. Несмотря на официальную позицию МВД, можно допустить возможность регистрации граждан по месту проживания в апартаментах ходя из позиции Конституционного суда о допустимости регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения *15. Поскольку в качестве критерия судом использовался критерий пригодности жилья для проживания безотносительно того, на земельном участке какой категории земель оно расположено, следование данному критерию указывает на допустимость регистрации в судебном порядке *16.
В то же время, для жителей апартаментов судебная практика на местах складывается не столь оптимистично. Так, в деле 02а-0089/2018 Топкаеву Р.А. отказано в административном иске к ОМВД России по Пресненскому району г. Москвы о признании незаконным отказа в регистрации по месту жительства (пребывания) и обязании осуществить регистрацию *17. Отказывая в иске, суд указал, что соблюдение застройщиком всех санитарных и технических норм, применяемых к жилым помещениям, при строительстве спорных апартаментов, не меняет их статуса. Юридически апартаменты являются нежилым объектом, что подтверждается кадастровым паспортом и экспликацией, в которых указано, что вышеуказанное помещение является нежилым помещением гостиничного типа. Оставляя решение в силе, суд апелляционной инстанции указал, что апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, правовой статус которых определен п.3 ст.16 ЖК РФ.
Таким образом, собственник апартаментов хоть и может использовать их для собственного проживания, но такое проживание в настоящее время не является основанием для его регистрации по месту жительства, несмотря на имеющиеся предпосылки.
Последствия отсутствия четко определенного статуса
Анализ судебной практики указывает на распространенность ситуаций, когда расположенные в одном здании апартаменты, используются двумя группами собственников для разных целей. Поскольку интересы этих групп различны, возникает конфликт, приводящий в ряде случаев к судебному противостоянию. Наиболее часто ситуация обостряется в случаях, когда апартаменты различного вида использования размещаются на одном этаже.
Формально, использование апартаментов для бизнеса является законным, поскольку соответствует их юридическому статусу «нежилое помещение». Использование апартаментов для проживания собственников также допустимо по причине свободного назначения помещения и отсутствия запрета.
В такой ситуации ответ на вопрос, кто из спорящих прав в большей степени, будет зависеть, в первую очередь, от технических особенностей здания, обусловленных предъявлением к ним различных требований. Коммерческое использование апартаментов подразумевает большее количество людей на единицу площади и, соответственно, большую потребность в обеспечении вентиляцией, охлаждением. Более высокие требования в данном случае предъявляются и к пропускной способности лифтов и систем доступа.
Проектируя и строя здание с апартаментами, которые изначально предназначены для проживания, застройщик может исходить из более низких нормативов для жилых помещений, которые позволят сэкономить на строительстве *18. Если размещение стоматологической клиники (равно как и офиса) предполагается в здании, инженерные системы которого не рассчитаны на такое использование, то такие действия будут, вне всякого сомнения, нарушать интересы жильцов.
Существует мнение, что конфликт интересов для собственника, не имеющего возможности использовать апартаменты как офисное помещение по причине «слабости» инженерных систем, заключается в том, что такой собственник в значительной мере лишается того, на что он вправе был рассчитывать, приобретая нежилое помещение *19. С данным предположением невозможно согласиться, поскольку при приобретении помещения добросовестный собственник обязан был убедиться в том, что инженерные системы здания достаточны для предполагаемых нужд. Кроме того, даже если предположить возможность нарушения прав на коммерческое использование, то нарушителем был бы застройщик, эксплуатирующая организация, но никак не сосед, использующий апартаменты для проживания.
Если собственник апартаментов, рассчитанных на использование в качестве жилья, приобрел их в надежде на коммерческое использование без надлежащей проверки технических условий, запрет на коммерческое использование будет обусловлен безопасностью других собственников. В этом случае противоправный интерес не подлежит защите, а правомерное использование ограничивается проживанием, либо иным использованием с небольшим количеством людей.
Конфликт защищаемых интересов возможен между группами собственников в здании, конструкция и инженерные системы которого допускают как размещение офисов, так и проживание.
Поскольку оба способа использования в этом случае законны, ответ на вопрос о более правомерном способе использования будет зависеть от наличия договора с застройщиком, предусматривающего возможные ограничения, а также от установления ограничений путем принятия решения об использовании общедомового имущества собственниками большей части помещений.
Регулирование вопросов общего имущества
Постановлением Пленума ВАС РФ N 64 унифицирован правовой режим жилых и нежилых помещений в части режима общего имущества. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п.1 Постановления 64).
По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (п.6 Постановления 64).
В деле N А40-42421/12-40-392 АСГМ удовлетворил требования ООО «Инфинити групп (Ритейл)» к ООО «УК «Город столиц» о нечинении препятствий в пользовании и об обязании обеспечить беспрепятственный доступ к нежилому помещению (выдать пропуска).
Суд сделал вывод о том, что, поскольку истец оказывает услуги в области права и аудита, что невозможно без возможности личной встречи с клиентами, то ограничения в получении пропусков нарушают его право владения *20.
Довод о том, что ограничение в выдаче постоянных пропусков установлено общим собранием собственников, был отклонен судом, поскольку собственник помещений не участвовал в соглашении об определении порядка использования общего имущества.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что решение по делу А40-42421/12-40-392 и аналогичным делам принимались до введения в ГК РФ главы 9.1 о решениях собраний, в соответствии со ст. 181.1. которого решение порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании.
Если общим собранием собственников принято решение, ограничивающее право определенных групп собственников *21 произвольно использовать апартаменты, то такое ограничение перейдет и на нового владельца при продаже, что следует также из открытого перечня статьи. В случае, если продавец умолчал об имеющихся ограничениях, покупатель сможет требовать расторжения. Соответственно, добросовестный продавец заинтересован указать имеющиеся ограничения в договоре купли-продажи.
Установление ограничений в силу особенностей здания
Анализ судебной практики подтверждает распространенность споров между собственниками апартаментов, использующихся для постоянного проживания, и собственниками апартаментов, использующихся в качестве офисных помещений *22. Одним из оснований для запрета использования помещений в коммерческих целях является их конструктивная непригодность.
Так, в деле 11-14206/2013 Гагаринский районный суд Москвы удовлетворил требование собственника-гражданина, использующего апартаменты для проживания, запретив арендатору использование помещения для офиса *23.
Высотные части башни, начиная с 19-го этажа, были запроектированы в качестве жилых апартаментов гостиничного типа, вследствие чего разные части здания построены с различными требованиями (административные и жилые здания).
Расход приточной вентиляции: 66,5 м3/ч — офисы (здания общественные и административно-бытовые), 22,6 м3/ч — апартаменты (жилые здания).
Удельная мощность холодоснабжения 0,088 кВт/м² — офисы 0,064 кВт/м² — апартаменты.
Обеспечения грузопассажирских потоков на каждый этаж приходятся от 9 до 12 лифтов в офисных центрах МФК и только 3 лифта в зоне апартаментов.
Для зоны апартаментов расчетом противопожарных требований эвакуации предусмотрено максимально допустимым 19 человек на 1 этаж (5 апартаментов) и большее количество приведёт к невозможности эвакуации в случае чрезвычайной ситуации.
Разрешая спор, суд руководствовался ст. 6 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 года за № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии».
Суд пришел к выводу о том, что хотя помещения ответчика и являются нежилыми, но относятся к типу «гостиницы», предназначены под размещение для проживания, а не под организацию офисов, а ответчик нарушает права и законные интересы истца в области пожарной безопасности *24.
Таким образом, возможные ограничения могут быть установлены застройщиком, являться следствием конструктивных особенностей здания. Разумеется, добросовестный продавец должен будет уведомить покупателя о наличии подобных ограничений, а несоблюдение данного требования может являться одним из оснований для расторжения договора.
В то же время, представляет интерес вопрос о возможности ограничения использования апартаментов застройщиком при продаже путем включения из в договор в том случае, если технические ограничения для коммерческого использования отсутствуют.
В этом случае согласие на запрет коммерческого использования следует из воли всех собственников и выражается в принятии ими условий договора при его заключении. В то же время, принятие условия договора в целом не равнозначно волеизъявлению по конкретному вопросу.
Если все собственники приобретали помещения, продаваемые застройщиком как предназначенные для проживания, для этой цели, то коммерческое использование одного из помещений может противоречить их интересам, что требует вынесения вопроса для решения общим собрании. При отсутствии такого решения, учитывая низкую активность жителей многоквартирных домов, предполагая аналогичную активность владельцев апартаментов, вопрос допустимости такого использования может решаться признанием ограничивающего положения договора недействительным в судебном порядке. В свою очередь, иск о запрете коммерческого использования может основываться на положениях ст. 304 ГК РФ.
Выявленные риски
Указанные пробелы в регулировании правового положения апартаментов образуют риски их использования для ведения бизнеса по оказанию услуг населению, в том чисел при предоставлении услуг стоматологии. Несмотря на формальное отсутствие ограничений на использование апартаментов для стоматологии, в ряде случаев возникали конфликты интересов.
Анализ научных работ и судебной практики по исследуемому вопросу показывает, что к отношениям по использованию апартаментов применяются общие нормы закона в части регулирования режима совместной собственности. При этом большое значение имеют технические регламенты.
Возможные ограничения также могут устанавливаться застройщиком путем указания целевого назначения апартаментов при продаже. Свобода использования может ограничиваться путем принятия решений общим собранием собственников, либо со стороны управляющей организации.
Анализ судебной практики московского региона показывает незначительное число споров по вопросу целевого использования. При этом все дела, в которых решения принимались в пользу использования для проживания, связаны с комплексом «Москва-Сити», особый режим использования которого обусловлен наличием в одном здание двух типов функциональных зон (коммерческая и условно жилая), построенных с учетом различных требований (в частности, пожарная безопасность, вентиляция, обеспеченность лифтами).
Выявленные риски условно поделены на объективные, наличие которых исключает возможность использования апартаментов для размещения стоматологии в силу императивного запрета и субъективные, зависящие от внешних обстоятельств.
Объективные риски носят технический характер и заключаются в том, что инженерные системы зданий с апартаментами могут быть не рассчитаны на реальное их использование в качестве нежилого помещения.
Иные риски зависят не только от конкретной ситуации, но и от правоприменительной практики, которая может изменяться в дальнейшем в зависимости от государственной правовой политики и должны оцениваться при принятии решения с данной оговоркой.
Группируя риски по принципу источника их возникновения, в первую очередь следует выделить возможные ограничения использования в связи с установлением запрета застройщиком или управляющей организацией.
Поскольку вопрос обеспечения доступа в здание передан управляющей организации, вероятность таких ограничений вследствие действий (бездействия) управляющей организации гипотетически существует.
Если сходить из ситуации, когда ограничения в использовании при продаже в договоре не оговариваются, учитывая, что в существующей арбитражной практике вопрос о нечинении препятствий был решен в пользу владельца, использующего апартаменты для коммерческой деятельности, данный риск не стоит оценивать как чрезмерно высокий. В то же время, для его снижения можно рекомендовать письменно обратиться к застройщику и управляющей компании с запросом о наличии (отсутствии) возможных запретов.
Следующим риском являются возможные требования со стороны владельцев апартаментов, использующих их для проживания. Первоначальное использование термина апартаменты в законодательстве, регулирующем ведение гостиничного бизнеса, а также фактическое преимущественное использование для проживания привели к тому, что апартаменты часто причисляют к помещениям, предназначенным для временного проживания. Данный вывод является заблуждением, не основанном на законе и практике.
В то же время, использование апартаментов для проживания также допустимо. Это означает, что при определении вопросов использования общедомового имущества (при отсутствии ограничений, установленных при продаже), имеется конфликт интересов различных групп собственников, который может привести к предъявлению иска.
Существующая практика московского региона показывает, что все случаи удовлетворения таких исков обусловлены наличием изначально установленного зонирования здания. Если сходить из ситуации, когда технические ограничения отсутствуют, риск удовлетворения подобного требования судом представляется скорее низким, чем высоким.
На наш взгляд, наиболее вероятным является риск принятия решения, ограничивающего способы использования апартаментами, общим собранием собственников. Данный риск обусловлен важностью вопроса, на что указывает включение в ГК РФ главы 9.1., регулирующей вопросы решений собраний.
В условно среднем здании площадь апартаментов, используемых для проживания, может превышать площадь, используемую для ведения бизнеса. Это означает, что в случае обострения конфликта интересов, вероятность принятия решения в пользу «жильцов» будет более высокой, поскольку для такого решения требуется простое большинство голосов, определяемых пропорционально площади.
Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (ст. 181.1. ГК РФ).
Соответственно, в случае принятия ограничений на использование апартаментов для коммерческой цели общим собранием, такое решение формально будет обязательным.
Рассмотренная арбитражная практика не подтверждает возможности установления такого ограничения для собственника, не участвовавшего в соглашении об определении порядка использования общим имуществом , однако при этом необходимо учитывать, что данная практика сформировалась до включения В ГК РФ главы 9.1.
При оценке данного риска также необходимо учитывать, что результат общего собрания будет зависеть от того, продавались ли помещения застройщиком для свободного использования, либо исключительно для целей проживания, а также то обстоятельство, что при значительном числе собственников в большинстве случаев оказывается затруднительным собрать кворум, необходимый для принятия решения.
Выводы
Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что при отсутствии технических ограничений и соответствии возможностей апартаментов (требования к вентиляции, повышенное энергопотребление автоклавов, изоляция излучения устройств для рентгена и т.п.), использование апартаментов для стоматологии возможно.
Основной риск связан с возможным ограничением режима использования общим имуществом здания возможным решением собрания собственников помещений в здании.
Данный риск не может быть полноценно рассмотрен в силу отсутствия подобной судебной практики применительно к апартаментам, поскольку существующая судебная практика по спорам собственников жилых помещений в многоквартирных домах имеет свою специфику и специальное регулирование нормами жилищного права.
Вероятность отказа в удовлетворении иска об оспаривании результата такого собрания следует оценивать как возможную, поскольку участники собраний вправе устанавливать такие правила, которые интересны большинству участников.
В то же время, поскольку принятие подобного решения ограничивало бы те базовые права собственников коммерческих апартаментов, на которые они рассчитывали при приобретении апартаментов, при принятии решения об оспаривании результатов такого собрания суд должен был бы учитывать баланс интересов сторон, не допуская чрезмерного ущемления прав одной из сторон. Соответственно, возможность признания такого решения недействительным также является вероятной.
1) Кратенко М.В. «Гостиницы» в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение // Туризм: право и экономика. 2010. N 1. С. 2 — 7.
2) Постановления ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-5956/10-С6 по делу N А50-3584/2010; ФАС Северо-Западного округа в от 30.10.2008 по делу N А56-5119/2008; ФАС Московского округа от 07.09.2009 N КА-А40/6263-09; решение Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011.
3) Постановление Госстандарта России от 26 сентября 2001 г. N 82 «О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс ru.0001.03УГ00».
4) Подрабинок Е.М. «Правовой режим апартаментов как объектов гражданских прав»- «Пятый Пермский конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 24 — 25 октября 2014 г.): Избранные материалы» (отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова) «Статут», 2015
5) Полиди Т.Д., Байкова Т.К., Игуменов Е.В. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 4. С. 60 — 74. Свод правил СП 00.13330.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», утвержденный Приказом этого министерства от 7 августа 2014 года N 440/пр.
6) Свод правил СП 00.13330.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», утвержденный Приказом этого министерства от 7 августа 2014 года N 440/пр.
7) Постановление Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 года N 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
8) Полиди Т.Д., Байкова Т.К., Игуменов Е.В. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 4. С. 60 — 74.
9) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 N 09АП-3844/2019, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.06.2019 N Ф05-8135/2019 данное постановление оставлено без изменения, Определением Верховного Суда РФ от 30.09.2019 N 305-ЭС19-15709 отказано в передаче дела N А40-44489/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.
10) Жиров А. Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики // Жилищное право. 2011. N 12. С. 47 — 58.
11) В комментариях Татьяны Бекреневой к статье Жирова А. Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики // Жилищное право. 2011. N 12. С. 47 — 58. Отмечается, что в журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (N 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты» (кстати, в переводе с французского языка это слово означает «квартира»). В связи с этим подлежит применению пункт 1 статьи 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства
12) Пункт 4 ст.1.1. закона г. Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 «О налоге на имущество физических лиц».
13) Федеральный закон от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ
14) На официальном сайте МВД России мвд.рф «Вопрос-ответ // МВД России: официальный сайт» URL: https://мвд.рф (дата обращения: 24.01.2019) указывается, что «учитывая, что вопрос о возможности регистрации граждан по месту пребывания (месту жительства) необходимо рассматривать с учетом наличия для этого законных оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до урегулирования на законодательном уровне правового статуса «апартаментов» и отнесения их к жилым помещениям, для регистрации граждан по месту пребывания (месту жительства) в апартаментах основания отсутствуют».
15) Право возведения жилого дома на земельном участке, находящемся на территории садоводческого объединения граждан и относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также возможность регистрации в нем по месту проживания следует из позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Постановлении от 30.06.2011 N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева». В обоснование данной позиции Конституционным судом отмечается, что «регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков. Таким образом, нормативное положение абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3)».
16) В соответствии с п. 4 протокола совещания у первого заместителя Председателя Правительства РФ И.И. Шувалова от 09.02.2015 N ИШ-П9-9пр планировалось подготовить проект федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в части определения статуса апартаментов и возможности постоянной регистрации в них граждан) (Приказ Минстроя России от 10.01.2017 N 9/пр «О плане законопроектной работы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2017 г.»). По имеющейся информации, до настоящего времени проект так и не внесен в ГД ФС РФ.
17) Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12.02.2018 г. оставлено в силе Апелляционным определением МГС от 20 июля 2018 г. по делу N 33-32212.
18) Объективные риски носят технический характер и заключаются в том, что инженерные системы зданий с апартаментами могут быть не рассчитаны на реальное их использование в качестве нежилого помещения.
Ниже приводятся требования, по причине нарушения которых был удовлетворен ряд исков «жильцов»: определение МГС от 23 марта 2017 г. N 4г/4-2928/17 по делу N 33-34674/2016, решение по делу 11-14206/2013 Гагаринского районного суда Москвы.
Расход приточной вентиляции: 66,5 м3/ч — офисы (здания общественные и административно-бытовые), 22,6 м3/ч — апартаменты (жилые здания).
Удельная мощность холодоснабжения 0,088 кВт/м² — офисы 0,064 кВт/м² — апартаменты.
Обеспечения грузопассажирских потоков на каждый этаж приходятся от 9 до 12 лифтов в офисных центрах МФК и только 3 лифта в зоне апартаментов.
Для зоны апартаментов расчетом противопожарных требований эвакуации предусмотрено максимально допустимым 19 человек на 1 этаж (5 апартаментов) и большее количество приведёт к невозможности эвакуации в случае чрезвычайной ситуации.
19) Статья Полиди Т.Д., Байкова Т.К., Игуменов Е.В. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 4. С. 60 – 74.
20) В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 45 и 47 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
21) Можно предположить, что общее собрание владельцев помещений может ограничить использование помещений способами, предполагающими большой «человекопоток», создающий предельные нагрузки на инженерные системы, что вполне вероятно при реализации услуг, в том числе медицинского характера. В то же время, ограничения использования помещения в качестве «тихого офиса», художественной мастерской представляется скорее необоснованными, поскольку такое использование не нарушает никаких прав иных собственников.
22) Апелляционное определение Московского городского суда от 28 мая 2013 года N 11-14206/13; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2012 года N 09АП-32741/12.
23) Аналогичный вывод в деле о размещении в апартаментах бара: определение МГС от 23 марта 2017 г. N 4г/4-2928/17 по делу N 33-34674/2016.
24) Суд сослался на п. 90 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 «О противопожарном режиме», указав, что в квартирах, жилых комнатах общежитий и номерах гостиниц запрещается устраивать производственные и складские помещения для применения и хранения взрывоопасных, пожаровзрывоопасных и пожароопасных веществ и материалов, изменять их функциональное назначение.
