Взыскание неустойки с застройщика
Взыскание неустойки с застройщика- так называемое типичное дело. Проблемой данной категории дел является снижение взыскиваемой неустойки судом.
Для предотвращения снижения истцу необходимо доказать, что начисленная неустойка разумна. Разумность, в частности, может быть подтверждена более низком размером возможных убытков кредитора от нарушения обязательства по сравнению с начисленной неустойкой. Истец вправе представлять доказательства негативных последствий подобного нарушения обязательства для разумного и осмотрительного кредитора при сравнимых обстоятельствах. Последствия могут заключаться в изменении средних показателей по рынку в соответствующий период, например процентных ставок по кредитам, рыночных цен на определенные виды товаров, валютных курсов и т.д.
Несмотря на использование приведенных обоснований соразмерности, снижение неустойки судами остается тенденцией. В действительности, единственной гарантией от снижения неустойки судом может быть исключительно переуступка права требования организации для ее взыскания в арбитражном суде.
Чтобы неустойка рассчитывалась по ставке для физических лиц, а к организации (цеденту) вместе с правом на неустойку перешло право штрафа по ЗоЗПП, физическое лицо до переуступки должно направить застройщику претензию.
По общему правилу, соглашение об уступке права требования неустойки по договору долевого участия подлежит государственной регистрации. Переход права требования возможен до подписания акта приемки квартиры. В целях более быстрого заключения соглашения возможно его нотариальное удостоверение. Для перехода права на неустойку после передачи квартиры государственная регистрация не требуется.
Организация несет расходы на оплату государственной пошлины и услуг представителя. Данные расходы в дальнейшем взыскиваются с застройщика.
Тем не менее, в некоторых случаях переуступка права требования неустойки нецелесообразна и приходится обращаться в суд общей юрисдикции. В приведенном деле для подтверждения соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства приводился довод о невозможности снижения неустойки ниже ключевой ставки. Ставка рефинансирования (учетная ставка) является ставкой процента, взимаемой Банком России при предоставлении кредитов коммерческим банкам. Поскольку, в любом случае, коммерческие банки выдают кредиты на пополнение оборотных средств с целью получения прибыли, то плата по таким кредитам не может быть ниже учетной ставки.
Снижение заявленной неустойки составило 45%. Помимо штрафа в размере 50%, с ответчика ООО «Олета» было взыскано 20 000 рублей в компенсацию морального вреда и 20 000 рублей судебных расходов.
Связаться со специалистом по взысканию неустойки с застройщика