+7 (905) 700-0886 

Обзор судебной практики о понуждении государственных органов к заключению договоров купли-продажи городского недвижимого имущества в порядке ст. 445 ГК РФ (за 2014 год)

 

Квалификация разногласий при заключении договора

  •  Не принятие мер по заключению договора с учетом протокола разногласий, полученного от арендатора, квалифицируется как уклонение от заключения договора. (+) (1)
  •  Не извещение арендатора о результатах рассмотрения протокола разногласий означает разногласия при заключении договора.(+) (2)

Срок оспаривания

  •  Не оспаривание цены выкупаемого имущества в срок, установленный законом для заключения договора купли-продажи, не прерывает течение данного срока и влечет утрату  преимущественного права. (-) (3)
  •  Спор об условиях договора может быть передан на рассмотрение суда в течение 30 дней после отклонения протокола разногласий. (-) (4)
  • Направление письма с возражениями по оценке вместо протокола разногласий означает пропуск срока на предъявление требований об обязании заключить договор купли-продажи.(-) (5)
  •  Заявление с требованиями об оспаривании ненормативного акта и обязании заключить договор может быть подано в течение 30-ти дней. (-) (6)

 Оспаривание стоимости

  • Оценка должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления. (+) (7)
  • При наличии разногласий относительно цены выкупаемого имущества надлежащим способом защиты права является предъявление в порядке искового производства требования об урегулировании соответствующих разногласий в соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ. (+) (8)
  • Достоверность выкупной цены может быть проверена только при рассмотрении преддоговорного спора между Заявителем и Департаментом.(-) (9)

 

 Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

адвокат по недвижимости

 

(1) Постановление Девятого ААС  от 23 мая 2014 г. N 09АП-12238/2014-ГК

(2) Постановление Девятого ААС от 12 марта 2014 г. N 09АП-4528/2014-ГК

(3) Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2015 N 305-ЭС15-724 по делу N А40-166382/2012, Определение Верховного Суда РФ от 26.11.2014 N 305-ЭС14-4468 по делу N А40-145601/2012

(4) Постановлении ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А40-146985/12

(5) Постановление 9ААС от 6 июня 2014 г. N 09АП-15541/2014

(6) Постановление 9 ААС от 26 декабря 2013 г. N 09АП-42325/2013

(7) Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2014 N Ф05-12234/14 по делу N А40-45443/13

(8) Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2014 N Ф05-6122/2014 по делу N А40-25981/13

(9) Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2014 N Ф05-17420/2013 по делу N А40-161914/12

 

4 комментария: О приватизации помещений субъектами малого предпринимательства

  • Наша организация подала заявку на выкуп по 159 ФЗ

    КУГИ вынесло решение о продаже и ФИ передал нам договор

    Мы до истечения 30 дневного срока передали КУГИ и ФИ подписанный договор с протоколом разногласий

    В отведенные ст. 445 ГК РФ ни КУГИ ни ФИ нам не ответили

    После чего мы подали иск в суд

    Но с даты получения договора до подачи в суд прошло больше 30 дней

    Потеряли ли мы право на приватизацию?

    Все это было до внесения изменений в 159 ФЗ (до появления ст. 4.1)

    • Сергей, здравствуйте!
      п. 4.1 ст. 4 был внесена в закон 01.07.13 г. (введена законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ).
      Правильно ли я понял, что иск Вы подали тоже до 01.07.13 г.?

      Независимо от того, когда был спор:
      «При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.
      В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным».
      П.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»
      Но, «Названный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд».

      У КУГИ есть 30 дней на то, чтобы ответить на протокол. До этого момента (если ответ не поступил раньше) Вам оспаривать нечего. По истечении 30 дней на рассмотрение протокола (60 дней с момента получения договора) Ваши права нарушаются. 30 дней на иск по ст. 445 ГК в случае бездействия КУГИ надо отсчитывать от этого момента, т.е. срок истекает после 90 дней с момента получения Вами договора.
      Пропуск давности будет применен только по заявлению другой стороны.

      В Вашем случае право на приватизацию будет утеряно только в том случае, если суд откажет в удовлетворении иска, а не по прошествии 30 дней, установленных п.п.2 п.9 ст 4.

      Есть и другая практика. Мне она не кажется правильной, но ее нельзя игнорировать.
      Иногда бездействие КУГИ оспаривается в порядке главы 24 (эта возможность следует из п.п.1 п.8 ст. 4). А там срок 3 месяца.
      Сергей, уточните пожалуйста, что именно и когда происходило и какой иск Вы заявляли (жалоба на бездействие или спор об условиях).
      А то нам приходится только догадываться.
      Сейчас, например, пресекательный срок на передачу преддоговорного спора в суд вообще 6 мес. и установлен в он ст. 446 ГК.

  • Можно ли обжаловать выкупную стоимость объекта от ДИГМ, если подписал договор купли-продажи.
    Какие могут быть основания для этого.

  • Игорь, здравствуйте!
    Согласно ИНФОРМАЦИОННОМУ ПИСЬМУ Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

    Кроме того, согласно ст. 432 ГК РФ, ваш договор заключен, тк между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Ст. 445 ГК РФ указывает на тридцатидневный срок для обжалования протокола разногласий, который у вас отсутствует.

    Таким образом, считаем, что вероятность
    обжалования выкупной стоимости в вашем случае крайне мала.

    Таким образом, считаем, что вероятность
    удачного обжалования выкупной стоимости в вашем случае крайне мала.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики