+7 (905) 700-0886 

Обзор арбитражной практики по оспариванию отказов в выкупе нежилых помещений в порядке ст. 198 АПК РФ за 2013-2014 год

  1. Признание бездействия незаконным
  • Оставление запроса Общества без ответа является бездействием, не соответствует закону, препятствует реализации Обществом преимущественного права выкупа недвижимого имущества и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. (+-) (1)
  • Письмо Департамента об отказе по основанию задолженности по пени не является ненормативным актом, в связи с чем его оспаривание по правилам гл.24 АПК РФ является неверным способом защиты предполагаемого нарушенного права.(-) (2)
  • Признание недействительным бездействия департамента и возложение на него обязанности устранить нарушение прав является надлежащим способом защиты. (+) (3)
  • Для рассмотрения требования о понуждении заключить договор необходимо направление проекта договора купли-продажи помещений до суда.(+) (3)

 

  1. Исчисление срока бездействия
  • Проведение оценочных мероприятий не влияет на течение срока на возврат заявления. Трехмесячный срок на обжалование бездействия начинает течь по истечению срока на возврат.(+) (4)
  • Дополнительные сроки для совершения иных действий, необходимых для продажи имущества, законом не предусмотрены. (+) (5)
  1. Оспаривание оценки
  • Не заключение договора в течение 6 месяцев не влечет необходимости проведения повторной оценки, в том числе по инициативе общества. (-) (6)
  1. Влияние передачи имущества на право выкупа.
  • Передача имущества автономному учреждению на праве оперативного управления до заключения договора аренды влечет невозможность преимущественного выкупа.(-) (7)
  • Передача имущества автономному учреждению на праве оперативного управления после заключения договора аренды не влечет утрату права преимущественного выкупа.(+) (8)
  • Право выкупа не возникает при заключении договора аренды с доверительным управляющим имущества. При передаче собственности иному лицу ущемляются интересы доверительного управляющего, заключающиеся в возмездности, поскольку договор доверительного управления прекращается.(-) (9)
  • Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после заключения договора аренды органом местного самоуправления были совершены действия, направленные на воспрепятствование праву преимущественного приобретения (передача помещения в оперативное управление учреждения, заключение договора аренды заявителя с учреждением) (+) (10)

3.1. Прекращение аренды

  • Прекращение договора аренды означает невозможность восстановления прав заявителя.(-) (11)
  1. Применение последствий недействительности сделки к недействительному решению.
  • При оспаривании акта государственного органа, последствия недействительности сделки не применяются. Спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться в порядке главы 24 АПК РФ. (-) (12)
  1. Соответствие заявителя критериям субъекта малого (среднего) предпринимательства.
  • Для подтверждения факта принадлежности к субъектам малого предпринимательства достаточно заявления заявителя. (+) (13)
  1. Утрата преимущественного права при пропуске срока.
  • Заявитель утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества, если он не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий либо не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий.(-) (14)
  • Предпринимаемые заявителем меры внесудебного урегулирования спора, в виде обращения с письмами в различные инстанции органов власти г. Москвы, а в частности в Департамент, не свидетельствуют о наличии уважительных причин по пропуску срока на судебную защиту, поскольку, в том числе, досудебный порядок урегулирования спора, не предусмотрен законом.(-) (15)
  • 1-Наличие переписки Общества с Департаментом не имеет значения для продления срока на обжалование, поскольку предметом спора является именно отказ, оформленный первоначальным письмом (ходатайство о восстановлении пропущенного срока отсутствует) 2- требование о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения не может быть удовлетворено при несоблюдении досудебного порядка в форме предложения заключить договор купли-продажи. (-) (16)
  • Пропуск срока на подписание договора в связи с неполучением обществом проекта договора является основанием для отмены последующего постановления об утрате преимущественного права.(+) (17)
  1. Наличие пени за просрочку арендной платы.
  • Наличие непогашенных пени за просрочку арендных платежей является законным основанием для отказа в предоставлении права выкупа. (-) (18)
  • Наличие задолженности по пени в части периода при условии надлежащего перечисления арендной платы на протяжении 3 и более лет не может являться основанием отказа в праве выкупа.(+) (19)
  1. Отсутствие зарегистрированного права.
  • Требование о выкупе не подлежит удовлетворению при отсутствии зарегистрированного права субъекта, несмотря на включение имущества в реестр государственной собственности.(-) (20)
  1. Включение имущества в перечни
  • Включение имущества в Перечень до обращения общества с заявлением о выкупе не является воспрепятствованием реализации преимущественного права выкупа.(-) (21)
  • Включение имущества в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства, после 25.07.2008 г. является препятствием для выкупа, свидетельствует о злоупотреблении правом, противоречит закону и нарушает права общества.(+) (22)
    • Отнесение к объектам культурного наследия
  • Выписка из базы Департамента является ненадлежащим доказательством отнесения здания к объектам культурного наследия.(+) (23)

 

(1) Постановление ФАС Московского округа от 8 июля 2014 г. по делу N А40-139009/12-17-1349, Постановление ФАС Московского округа от 5 ноября 2013 г. по делу N А40-589/13-144-3

(2) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 N 09АП-29012/2014-ГК по делу N А40-58439/2013

(3) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 N 09АП-34096/2013 по делу N А40-19587/2013

(4) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 N 09АП-2392/2014 по делу N А40-149849/13

(5) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 N 09АП-41541/2014 по делу N А40-27647/14

(6) Постановление ФАС Московского округа от 8 июля 2014 г. по делу N А40-139009/12-17-1349

(7) Постановление ФАС Московского округа от 22 июля 2014 г. по делу N А41-52197/13 

(8) Постановление ФАС Московского округа от 10 июня 2014 г. по делу N А41-29697/13

(9) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 N 09АП-17800/2014-АК по делу N А40-165589/13

(10) Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу N А41-38678/13

(11) Определение ВАС РФ от 26.07.2013 N ВАС-9845/13 по делу N А56-27039/2012

(12) Постановление ФАС Московского округа от 22 июля 2014 г. по делу N А41-52197/13

(13) Постановление ФАС Московского округа от 26 марта 2014 г. по делу N А40-64962/2013

(14) Постановление ФАС Московского округа от 14 апреля 2014 г. по делу N А40-78092/13-82-715

(15) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2013 г. N 09АП-29715/2013

(16) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 N 09АП-24269/2014 по делу N А40-153891/13

(17) Определение ВАС РФ от 14.10.2013 N ВАС-13820/13 по делу N А28-6831/2012 

(18) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 по делу N А40-159524/2013

(19) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 N 09АП-35937/2013-АК по делу N А40-58440/2013

(20) Определение ВАС РФ от 29.02.2012 N ВАС-1156/12 по делу N А07-913/2011

(21) Определение ВАС РФ от 17.07.2014 N ВАС-9162/14 по делу N А28-10202/2013

(22) Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538 и Определение ВАС РФ от 18.03.2013 N ВАС-2251/13 по делу N А56-11162/2011

(23) Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 N 09АП-39715/2014 по делу N А40-73228/2014

Оспаривание отказа в приватизации осуществляется в рамках услуги:

адвокат по недвижимости

8 комментариев: Оспаривание отказа в приватизации нежилых помещений в порядке 24 гл. АПК РФ

  • Арендную федеральное имущество с1999 г.В 2013 г его передали в МУП собственность, для последующей реализации.Договор заключен на неопределенный срок.Вместо того ,чтобы нычать процедуру приватизации,КУМИ в течении года выискивал статьи о прекращении договора и выселении меня из помещения,Нашли, прислали, что больше не желают продолжать договорные отношения.30.06.14 г ядолжна его освободить, Ноя продолжала в нем работать и платить аренду.20.04 15 г подали ссуд на выселение, суд их просьбу удовлетворил.Но есть решение Думы о приватизации.08.07.14 г я п одавала заявление на приватизацию, получила отказ.До этого заявляла в устной форме , а так как они поняли ,что я желаю выкупить,то стали осуществлять препятствия.Даже был умышленные поджог здания.Я подала на суд о нарушении моих прав.Куми делает упор на то, что у меня утрата права аренды и я не имею права выкупа.Я то все понимаю, что все делается не законно, никак доказать их незаконность.Яуже кучу дел пересмотрела и вкаждом хоть, что-то да свои ньюансы.Спасибо!

  • Арендную помещение 58м.кв с1999 г ,
    в 2004 перезаключен на неопределённый срок,
    имущество было федеральное,а с 26.09.2013 столом муниципальным.

    вскоре был произведен поджог здания( повреждение произошло осени существенное) они хотели меня напугать и выселить через суд,АС А********** (исключено)/2013 им отказал.

    Я заявила устно ,что буду выкупать ,а так как в рамках закона время ещё было, заявление не написала и они меня ударили уведомлением о расторжении договора п.2.ст.610 без предъявления притензий,

    я подала заявление на выкуп они прислали отказ и вернули все представленные документы

    а затем подали на меня иск в суд на выселение,
    суд просьбу КУМИ удовлетворил( почуму суды при наличии такого закона 159 фз принимают такие решения когда по стране идёт чиновничий саботаж этого закона с корыстной целью,нужно было предусмотреть,чтобы этот закон не был связан с расторжение по желанию арендатора при его желании выкупать)

    Я снова подала на суд на бездействие КУМИ о льготной приватизации, а они меня опять бьют козырем, мол у вас отсутствует право выкупа,так как расторгнут договор аренды и необходимо выселятся.
    Явыселятся не буду пусть меня выносят с оборудованием,а я приглашу телевидинее и пусть посмотрят ,как идёт приватизация по стране, но изначально желаю бой то до ВАС.

    Я очень прошу Вас дать мне реальный совет, так как кроме комментарий Р.С.Бевзенко ни чего подобного в решениях ВАС нет.Выходит только одно, молится на судью, какое у не будет настроение,такое примет и решение, а для меня это дело жизни.Спасибо

    • Скажите, правильно ли указано в решении, что предупреждение КУМИ о прекращении договорных отношений получено Вами 31.03.2014, а заявление арендатора о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества датировано 08.07.2014?

      • Да, указаны совершено точно эти даты. К роме этого я обращалась в устной форме, что не препятствует 210 фз ,,Об оказании муниципальных услуг,,,а также 03.03.2014г в письменной форме за номером 2-258, но в регистрации уних числится другой документ,и что это значит.А руководителя отдела имущества уволился вскоре ,как все пожелали участвовать в приватизации.Какава причина увольнения я только предполагаю так как его выше стоящий руководитель сейчас руководит в области под крылом Губернатора.Вот я сейчас только мольсь на судью.И ещё один очень важный момент прописан в Инф. письме 134 указано,,На момент принятия решения о приватизации имущества договор не действовал ,,а не на момент подачи заявления, вот КУМИ и зацепились за то, что многие суды выносят решения , что договор прекратил действие в момент подачи заявления( расторгнут в об ностороннем порядке беэ предъявления притензии- договор я не нарушала ни разу)А у КУМИ даже и комиссии по рассмотрению оприватизазии нет,все решено одним чиновником,как частная лавка.Это прямое нарушение прав предпринимателя.Я очень вам благодарна за оказанное внимание к моей проблеме. спасибо, Жду дальнейшего ответа, 27.08.15 состоится суд.

        • По поводу даты заявления отправлено на почту

          • Скажите пожалуйста, ведь в законе нет такой ссылки : действие договора аренда на момент подачи заявления или утрата договора на момент обращения с заявлением о выкупе, а чётко регламентируется : на момент принятия решения органом о приватизации,( а моментом принятия решения является вступление в законную силу данного Закона), а это 2 совершенно разные чтения, тогда почему суды опираются на то, что отсутствуют договорные отношения.Я перечитала очень много и только в одном суд вынес решение ,что нет в законе такого понятия, как утрата договора аренды.При принятии поправок 144 фз можно неоднократно обращаться с заявлением,кому было отказано.В нем конкретно прописано,если помещение находилось в аренде на 01.07.2013года 2 и более лет значит если договор расторгли после этой даты в одностороннем порядке расторжение должно быть не законно???Спасибо.У нас не Законы,а головоломки!

  • Это тупиковый путь. Выкупить может только тот, кто сохранил право аренды.
    «При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)).
    Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.»
    П.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения …….»

    Вам нужно доказывать то, про что говорил ВАС в 5-м пункте- недобросовестность комитета!
    «5. По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.
    Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).»

  • Устроенные пожары, незаконные попытки выселить, попытки признать помещение не соответствующим строительным и санитарным нормам- это все недобросовестные действия собственника. Но то, что целью действий является именно воспрепятствование выкупу, надо доказывать. Одного заявления об этом не достаточно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики