+7 (905) 700-0886 

Не извещение арендатора о результатах рассмотрения протокола разногласий означает разногласия при заключении договора.

В том случае, если договор купли-продажи государственного имущества подписывается арендатором вместе с протоколом разногласий (в том числе в части стоимости имущества), и государственный орган не извещает арендатора о результатах рассмотрения протокола, то, как указал 9 ААС в своем Постановлении от 12 марта 2014 г. N 09АП-4528/2014-ГК, между сторонами возникают разногласия при заключении договора.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в части стоимости имущества в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, служит основанием для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

При этом, согласно вышеуказанному судебному акту, после проведения судебной оценочной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ (при наличии ходатайства), вышеуказанные требования удовлетворяются судом.

Текст Постановления 9ААС от 12 марта 2014 г. N 09АП-4528/2014-ГК приводится в рамках обзора арбитражной практики о понуждении государственных органов к заключению договоров купли-продажи городского недвижимого имущества в порядке ст. 445 ГК РФ

Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

адвокат по недвижимости

 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2014 г. N 09АП-4528/2014-ГК

Дело N А40-25981/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Расторгуева Е.Б.
судей: Валиева В.Р., Лаптевой О.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Касатиной Н.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2013 г. по делу N А40-25981/2013, принятое судьей Беловой А.Р.
по иску ООО «Конвертер» (ОГРН 1027700164612, юр. адрес: 107076, г. Москва, ул. Стромынка, 21, 2)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410, юр. адрес: 103006, г. Москва, ул. Каретный Ряд, д. 2/1)
3-е лицо: ООО «Топ-Консалт»
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Барашков И.Г., Борушко О.С. (доверенность от 17.02.2014)
от ответчика: Мягких Д.К. (доверенность от 31.12.2013);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Конвертер» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между ООО «Конвертер» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения XVI, этаж 3, комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 4а, общей площадью 63,7 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
«Цена Объекта 3 461 120 (Три миллиона четыреста шестьдесят одна тысяча сто двадцать) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизой по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 63,7 кв. м, проведенной ООО «Бизнес Вектор». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;
2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции:
«Оплата по Договору производится в течение трех лет со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение)»;
3) указав в приложении к договору (график платежей):
— ежемесячную сумму оплаты с учетом процентов за предоставленную рассрочку в размере 98 786,13 рублей, и один месяц в размере 98 786,25 рублей, итого за 36 месяцев (3 года) — 3 556 300,80 рублей;
— сумму основного долга, уплачиваемую за каждый месяц, в размере 96 142,22 рублей, и один месяц в размере 96 142,30 рублей, итого за 36 месяцев (3 года) — 3 461 120,00 рублей;
— сумму процентов за предоставленную рассрочку, уплачиваемую за каждый месяц, в размере 2 643,91 рубль, и один месяц в размере 2 643,95 рублей, итого за 36 месяцев (3 года) — 95 180,80 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Топ-Консалт».
Решением суда от 26.12.2013 г. исковые требования удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что возможность выкупа арендуемого имущества арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; рыночная стоимость определена судом на основании экспертного заключения, составленного ООО «БизнесВектор» по поручению суда.
Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что истец не имеет право на выкуп спорного помещения, поскольку в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы его участник включен с 19.02.2009 г., тогда как в силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имущество должно находиться во владении или пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства Москвы в течение двух и более лет до дня вступления указанного Закона в силу; судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Рассмотрев дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как усматривается из материалов дела, 21.01.2002 между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы, ныне ответчик — Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и истцом — ООО «Конвертер» (Арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы N 04-15/2002 с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (л.д. 69 — 81, т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого, на основании распоряжения ДГМИ N 4439-р/04 от 26.10.2001 Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 63,7 кв. м на 3 этаже по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ) правом, обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 24.11.2011 N 75/4 о приобретении арендуемого имущества и заявлением от 24.11.2011 N 76/4 о предоставлении рассрочки на оплату стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
10.04.2012 Департамент имущества города Москвы письмом N 12/8629 (л.д. 13 — 14, т. 1) уведомил истца о необходимости представления дополнительных документов для принятия решения о возможности выкупа арендуемого помещения.
В свою очередь, истец представил Департаменту запрашиваемый комплект документов с сопроводительными письмами от 02.05.2012 N 14, от 30.05.2012 N 20 (л.д. 15 — 16, т. 1).
Распоряжением от 16.11.2012 N 3815-р Департамент имущества города Москвы решил приватизировать спорное нежилое помещение, утвердил способ продажи — предоставления ООО «Конвертер» преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 1 (один) год, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 03.08.2012 N 243/246-07-12/В, выполненного ООО «Топ-Консалт», установил стоимость выкупаемого помещения в размере 7 032 000 руб. (л.д. 18 — 19, т. 1).
Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Истец обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Бизнес полюс», согласно заключению об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 01.12.2012 которого (л.д. 30 — 68, т. 1), цена объекта составила 4 393 500 рублей.
21.12.2012 истец направил Департаменту три экземпляра протокола разногласий, включая три экземпляра приложения к договору (график платежей), копию заключения об оценке от 01.12.2012, сопроводительное письмо и копии паспортов лиц, уполномоченных осуществлять регистрационные действия.
Вместе с тем, ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий истца не известил.
Неурегулирование сторонами разногласий по договору в части стоимости имущества в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском, который правомерно удовлетворен судом первой инстанции, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО «Бизнес полюс», согласно которому стоимость нежилого помещения составляет 4 393 500 руб., в свою очередь ответчиком был представлен отчет, выполненный оценщиком ООО «Топ-Консалт», в соответствии с которым стоимость имущества составляет 7 032 000 руб.
Для устранения указанных разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно по ходатайству истца в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 3 461 120 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.
Поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.
Ссылка ответчика на то, что истец не имеет преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещению по тому основанию, что его участник ООО «АДЛ Групп» с долей участия 80% включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы только с 19.02.2009 г., тогда как в силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имущество должно находиться во владении или пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства Москвы в течение двух и более лет до дня вступления указанного Закона в силу, не может служить основанием к отказу в иске исходя из того, что истец в соответствии с требованиями названной статьи Федерального закона в действующей редакции владеет и пользуется арендуемым имуществом по состоянию на 1 июля 2013 года непрерывно в течение двух и более лет, являясь при этом субъектом малого и среднего предпринимательства согласно соответствующим выпискам из реестра в отношении истца и его участника (т. 2 л.д. 134 — 135, с учетом выписки, представленной в суде апелляционной инстанции от 29.10.2013 г.). При этом разногласия сторон возникли в 2013 году после неполучения ответа от ответчика на письмо истца от 21.12.2012. Кроме того, спорными являются условия договора только о цене имущества.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 декабря 2013 по делу N А40-25981/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий
Е.Б.РАСТОРГУЕВ

Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
В.Р.ВАЛИЕВ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики