Дмитрий Гарифуллин
Юридический стаж с 1999 года.
Специализация: корпоративные, хозяйственные вопросы, недвижимость.
+7 (903) 975-76-73
garifulin.d@corprf.ru
+7 (905) 700-0886
Ожидание определения Экономической коллегии Верховного Суда РФ по делу А40-21062/17 обусловлено распространенностью дел о взыскании неустоек с застройщиков, рассмотрение которых приостановлено в ожидании разъяснений. Поскольку их число превышает 75 % и, учитывая общее количество аналогичных дел, результат рассмотрения дела затронет очень многих дольщиков.
Предполагается, что в судебном определении 17.05.2018 г. разъяснятся такие вопросы как уступка потребительского штрафа и регистрация соглашения.
За год, прошедший после предыдущего обзора, арбитражная практика существенно изменилась. Важнейшим изменением является появление практики снижения неустойки. Значение в том, что основной причиной актуальности переуступки прав на неустойку являлась именно ее неснижаемость.
Но если в 2016 году случаи снижения не превышали 1 %, то в 2017 г. по делам с участием застройщика ООО «Олета» неустойка была снижена в 11 из 29 дел (38%). Неустойка снижалась в среднем на 51,5 %. При этом средняя цена иска составила 706 т.р.
Одним из механизмов защиты от должника от чрезмерной неустойки является механизм ее снижения, установленный ст. 333 ГК РФ. Заявление должника о несоразмерности неустойки должно обосновываться сравнением начисленной неустойки с явными или возможными убытками и неправомерными преимуществами, возникающими у сторон вследствие просрочки исполнения обязательства. Очевидно, что для обеспечения баланса интересов сторон необходимо всестороннее исследование воздействия нарушения.
Возражая против удовлетворения иска о взыскании неустойки, застройщики часто заявляют о притворности уступки права на неустойку. Доводы позиций сводятся к прикрытию цессией договоров поручения или оказания юридических услуг. В качестве подтверждения притворности приводятся доводы об отсрочке оплаты, либо об ее обусловленности фактическим получением денег. В то же время, ответчики не могут подтвердить противоправность предполагаемых мотивов сторон.
Возможность рассмотрения потребительских споров в арбитражном суде часто подвергается сомнению. Актуальность вопроса о подсудности потребительских дел арбитражу проявляется в спорах по взысканию с застройщиков неустойки, право на которую уступлено физическим лицом хозяйственному обществу. Необходимость доказывания арбитражной подсудности спора из уступки права требования потребительской неустойки хозяйственному обществу обусловлена большей прозрачностью и предсказуемостью результата.
Одним из способов, которыми застройщики противодействуют взысканию неустойки в полном объеме, является передача спора на рассмотрение третейского суда. Такая передача в большинстве случаев означает, что требования дольщика будут удовлетворены еще в меньшем размере, чем при рассмотрении спора судом общей юрисдикции. Для передачи спора в третейский суд используется соответствующее соглашение сторон, заключаемое как в форме отдельного документа, так и в форме третейской оговорки в ДДУ.
Довольно часто наши клиенты предполагают, что какое-либо имеющиеся в их деле условие мешает им уступить право или взыскать неустойку с застройщика. Иногда для взыскания неустойки с застройщика действительно имеются определенные препятствия. Их преодоление, как правило, заключается в оспаривании тех или иных положений договоров, а также в установлении дополнительных обстоятельств. Но, в большинстве случаев, предполагаемые препятствия оказываются надуманными.
К числу наиболее эффективных механизмов обеспечения исполнения договора долевого участия застройщиком относятся механизм взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта и механизм отказа дольщика от исполнения договора. Их эффективность обеспечивается повышенной ответственностью застройщика в случаях, когда участниками строительства являются физические лица.
Примеры регламентированных нарушений качества, встречающихся при приемке квартиры.
При осмотре принимаемой квартиры можно столкнуться, в частности, со следующими нарушениями требований качества, установленными регламентами:
- Нарушение зазоров оконных блоков, что противоречит п.5.2.3. ГОСТ 30674-99 Блоки оконных из ПВХ профилей (общие технические условия).
Какие нарушения качества квартиры являются основанием для правомерного отказа от ее приемки?
Застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проекту, обязательным строительным и градостроительным требованиям. Соответственно, нарушение данных требований застройщиком является снованием для правомерного отказа от приемки квартиры.
Как дольщику доказать, что он не уклонялся от приемки квартиры?
Застройщик обязан направить дольщику уведомление о завершении строительства и о готовности к передаче (п. 4 ст. 8 Ф-214). При отсутствии в договоре другого срока, дольщик должен начать приемку в течение 7 дней. Часто после получения уведомления дольщик обращается к застройщику для приемки, но застройщик сообщает о неготовности конкретной квартиры.
Что можно противопоставить заявлениям застройщика о несоразмерности неустойки по ДДУ?
Если застройщик представляет в суд альтернативные расчеты неустойки, основанные на ответах банков о ставке кредита, то правильным процессуальным действием дольщика будет доказывание соразмерности неустойки по ДДУ.
В каких случаях суд уменьшает неустойку?
Суд вправе уменьшить неустойку:
- в случае ее явной несоразмерности
- при уклонении дольщика от приемки
Как рассчитывается неустойка по ДДУ ?
При нарушении срока передачи квартиры (иного объекта) застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере, равном одной сто пятидесятой ключевой ставки*, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Кто имеет право требовать взыскания неустойки с застройщика?
Неустойку с застройщика имеет право требовать (п. 2 ст. 6 214-ФЗ):
