Как рассчитывается неустойка по ДДУ ?
При нарушении срока передачи квартиры (иного объекта) застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере, равном одной сто пятидесятой ключевой ставки*, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если квартира приобретается не по договору долевого участия у застройщика, а по договору уступки у иного лица, то базой для расчета неустойки будет не цена уступки, а цена по первоначальному договору долевого участия.
При расчете неустойки используется ставка рефинансирования на даты приемки квартиры, или на дату предполагаемой передачи, указанную в договоре?
Законом (п.2 ст. 6 ФЗ-214) установлено, что неустойка рассчитывается с использованием ставки на день исполнения обязательства. Буквальное толкование данного положения позволяет предположить, что должна использоваться ставка на день передачи квартиры. Однако подобное толкование означало бы невозможность предъявления иска до передачи квартиры, что противоречит сложившейся практике.
Возможность предъявления иска о взыскании неустойки до передачи квартиры позволяет предположить, что для расчета неустойки должна использоваться ставка, установленная на дату предполагаемой передачи квартиры в соответствии с условиями договора.
В то же время, наиболее правильным является расчет с использованием разных ставок за соответствующие периоды. Аналогичный подход в настоящее время установлен в ст. 395 ГК РФ. Правильность расчета неустойки за периоды обусловлена тем, что ставка рефинансирования (ключевая ставка) является основным индикатором денежно-кредитной политики, указывающим нижнюю границы платы за пользование деньгами в соответствующем периоде. Поскольку для Дольщика неустойка несет, в том числе, компенсационную функцию, применение различной ставки за соответствующие природы в большей степени соответствует задачи справедливой компенсации.
Как правильно рассчитать неустойку с использованием ставок, соответствующих периодам нарушения?
Пример расчета неустойки за периоды приводится в таблице:
| Начало периода просрочки | Окончание периода просрочки | Кол-во дней просрочки | Цена договора (руб) | Ставка % * | Сумма неустойки за 1 день — руб. (цена*ставка%/300*2) | Сумма неустойки (руб) |
| 01.07.2016 | 18.09.2016 | 80 | 5 289 700,00 | 10,5 | 3 702,79 | 296 223,20 |
| 19.09.2016 | 26.03.2017 | 189 | 5 289 700,00 | 10 | 3 526,47 | 666 502,20 |
| 27.03.2017 | 18.04.2017 | 22 | 5 289 700,00 | 9,75 | 3 438,31 | 75 642,71 |
| Всего: | 291 | Всего: | 1 038 368,11 |
___________________
*Размер ключевой ставки (%, годовых):
с 19 июня 2017 г.- 9,00
со 2 мая 2017 г.- 9,25
с 27 марта 2017 г.- 9,75
с 19 сентября 2016 г.- 10,0
с 14 июня 2016 г.- 10,5
с 3 августа 2015 г.- 11
с 16 июня 2015 г.- 11,5
с 5 мая 2015 г.- 12,5
с 16 марта 2015 г.- 14
cо 2 февраля 2015 г.- 15
