Довольно часто наши клиенты предполагают, что какое-либо имеющиеся в их деле условие мешает им уступить право или взыскать неустойку с застройщика. Иногда для взыскания неустойки с застройщика действительно имеются определенные препятствия. Их преодоление, как правило, заключается в оспаривании тех или иных положений договоров, а также в установлении дополнительных обстоятельств. Но, в большинстве случаев, предполагаемые препятствия оказываются надуманными.
Разумеется, единственным объективным препятствием для взыскания неустойки с застройщика является отсутствие у него имущества, на которое можно обратить взыскание. Но, помимо абсолютной невозможности, уступка неустойки по ДДУ может быть оспорена застройщиком в судебном порядке при выполнении следующих условий:
- если договор долевого участия заключен ранее 01.07.2014 г.
- в договоре есть запрет на уступку права на неустойку
- квартира (другой объект) еще не передана дольщику
Но даже в этом случае, сделка по уступке остается в силе до принятия судом решения о признании недействительности. При этом любой запрет на уступку теряет силу после передачи квартиры дольщику.
Кроме того, говоря о препятствиях для взыскания неустойки с застройщика, следует обратить внимание на следующие особенности:
- Если дольщик необоснованно уклонялся от приемки объекты, то причитающаяся ему неустойка может быть снижена (отказано во взыскании за период уклонения).
- Если квартира приобреталась в коммерческих целях, то дольщик не имеет право на получение штрафа за отказ застройщика от добровольного удовлетворения его требований.
- Если строящееся нежилое помещение приобретается не по договору долевого участия, то неустойка должна начисляться не по правилам ФЗ-214, а по правилам закона О защите прав потребителей.
Не препятствует взысканию по ДДУ следующие предполагаемые затруднения:
- Наличие непогашенного полностью кредита, взятого для приобретения квартиры (иного объекта). Поскольку застройщик получил стоимость объекта от банка, то вопросы погашения кредита не затрагивают застройщика.
- Если квартира не передана дольщику, либо акт ввода объекта в эксплуатацию не подписан. В этом случае договор уступки права на неустойку должен быть зарегистрирован Росреестром. Если сторонами заключен иной договор, то регистрация не требуется.
- Если в соответствии с договором долевого участия для уступки прав по договору необходимо получение согласия банка, а такое согласие не получено. Нарушение такого запрета не делает уступку недействительной, но не исключает ответственности перед банком.
- Если в договоре долевого участия, заключенного после 01.07.2014 г., установлен запрет на уступку, либо возможность уступки обусловлена согласием застройщика, а такое согласие не получено. Совершение уступки денежного требования в нарушение запрета после 01.07.2014 г. не влечет недействительности такого соглашения.
- Наличие в договоре третейской оговорки. В большинстве случаев третейская оговорка может быть оспорена путем предъявления соответствующего иска от дольщика.
- Наличие в акте приема-передачи квартиры (иного объекта) положения об отсутствии у дольщика финансовых и иных претензий к застройщику. Поскольку дольщик является слабой стороной в потребительских правоотношениях, отказ от права не влечет юридически значимых последствий.
- Заключение договора строительстве жилого помещения в иной форме (предварительный договор, инвестиционный договор и др.). Если суть правоотношений сводится к передаче денег за помещение, которое на момент передачи еще не оформлено или не существует, то такие отношения будут регулироваться ФЗ-214.
