Как дольщику доказать, что он не уклонялся от приемки квартиры?
Застройщик обязан направить дольщику уведомление о завершении строительства и о готовности к передаче (п. 4 ст. 8 Ф-214). При отсутствии в договоре другого срока, дольщик должен начать приемку в течение 7 дней. Часто после получения уведомления дольщик обращается к застройщику для приемки, но застройщик сообщает о неготовности конкретной квартиры.
При рассмотрении дела в суде застройщик может заявить, что вовремя направил уведомление, но дольщик не явился на приемку.
Застройщик может подтверждать направление уведомления о вводе дома в эксплуатацию, в том числе, распечатками с сайта Почты России, подтверждающими поступление соответствующего письма в почтовое отделение по адресу дольщика, указанному в договоре. В силу ст. 165.1 ГК РФ Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Соответственно, само по себе неполучение письма застройщика с достаточной степенью достоверности не подтверждает отсутствие уклонения.
Для опровержения данного довода нужно направить Застройщику письменное сообщение, подтверждающее готовность к приемке. В сообщении также нужно указать, что застройщик квартиру не передает.
Если переписка по вопросу приемки отсутствует, то дольщик может использовать следующие аргументы:
- Бремя доказывания уклонения возлагается на застройщика. Застройщик должен доказать, что направлял уведомление. А также, что, в случае составления, направлял односторонний акт.
- Часто направленное по почте уведомление не доходит до дольщика. В этом случае застройщик просит дольщика расписаться на копии уведомления. Соответственно, дата подписи на копии будет означать, что уведомление о готовности объекта получено дольщиком только в день приемки квартиры.
- При наличии замечаний по качеству стороны должны составлять дефектовочный акт (п.5 ст. 8 ФЗ-214). Наличие дефектов означает неготовность квартиры к передаче.
- При отказе от составления дефектовочного акта дольщик должен направить застройщику письмо (по почте с уведомлением о вручении, либо под роспись в получении) с перечнем недостатков, заявлением об их существенности и требованием устранить в установленный срок. Наличие такой переписки свидетельствует о наличии недостатков и обоснованности отказа от приемки.
- При уклонении дольщика от приемки квартиры застройщик вправе составить односторонний акт (п. 6 ст. 8 ФЗ-214). Если Застройщик не составил такого акта, значит, он сам способствовал нарушению срока приемки. Составление одностороннего акта застройщиком без направления его дольщику недобросовестно, поскольку ограничивает дольщика в возможности оспаривания акта и предъявления Застройщику требований об устранении замечаний.
- Составлению одностороннего акта задним числом противопоставлеяется подписание акта приемки и дефектовочного акта.
- Буквальное толкование положений п.2 ст.6 ФЗ-214 указывает, что застройщик освобождается от ответственности только при отсутствии иных нарушений. Просрочка передачи квартиры в большинстве случаев вызвана нарушением срока ввода дома в эксплуатацию, что не позволяет говорить об отсутствии иных нарушений.
Если дольщику не удалось подготовить письменные доказательства заранее, то доказывать отсутствие уклонения возможно, приводя пример нарушения срока застройщиком по требованиям о передаче квартиры иных дольщиков, заявленным письменно.
