Суд по ДНТ Репихово

ОТЗЫВ

3-го лица на исковое заявление о признании незаконным постановления главы городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 19.08.2010 г. №943 и обязании внести изменения в документы государственного учета и регистрации прав

19 марта 2013 Сергиево-Посадским городским прокурором в интересах Российской Федерации в лице Министерства культуры Российской Федерации (Истцом) был предъявлен иск о признании незаконным постановления главы городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 19.08.2010 г. №943 (далее- «постановление»), обязании внести изменения в документы государственного учета и регистрации прав. Указанным постановлением изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым №50:05:0060512:5 (далее- «первоначальный земельный участок», «спорный участок»). Я была привлечена к участию в гражданском деле № 2-3113/2013 (М-1698/2013) в качестве 3-го лица, поскольку являюсь собственником одного из земельных участков, образовавшихся в результате раздела земельного участка с кадастровым №50:05:0060512:5.

В обоснование заявленных требований Истец указывает, что:

1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (ст. 79 ЗК РФ), при этом оборот земель сельскохозяйственного назначения должен основываться на принципе его целевого использования (ст. 1 закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
2. Спорный земельный участок расположен на территории древнего города Радонеж, установленной решением исполкома Московского областного Совета народных депутатов № 826/20 от 12.06.1986 года, что в соответствии со ст. 35 закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 г. не допускает проведение никаких работ.

По нашему мнению, изложенные в указанном исковом заявлении доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а указанное исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

1. Правовые нормы, используемые истцом в качестве обоснования заявленных требований, неприменимы в рассматриваемом случае.

В частности, заявленная в качестве одного из оснований иска норма ст .1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не подлежит применению, поскольку в соответствии с п.1 данной статьи действие закона об обороте земель не распространяется на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Поскольку на рассматриваемом земельном участке отсутствуют (и отсутствовали ранее) сельскохозяйственные угодья, т.е. — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения (сады, виноградники и др.), не должна применяться ст. 79 ЗК РФ, устанавливающая дополнительные гарантии для земель, фактически используемых для сельскохозяйственного производства.

Ввиду того, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта[1], правила землепользования и застройки не могут применяться к спорному земельному участку. Соответственно, при рассмотрении  сложившейся ситуации не подлежат применению ни Градостроительный кодекс, ни закон о его введении.

1.  Использование спорного участка для дачного строительства предусмотрено действующим законодательством. Данное заключение основывается на следующих положениях:

2.1.  Применительно к спорному участку правила землепользования и застройки не установлены, также как не утверждены схема территориального  планирования Сергиево-Посадского муниципального района и генеральный план городского полселения Хотьково, что подтверждается письмом Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (приложение № 1) и письмом Администрации городского поселения Хотьково (приложение № 2).

2.2.   При отсутствии регламентированных видов разрешенного использования[2] правовой режим земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется  его принадлежностью к данной категории и целью его предоставления. Соответственно, режим использования спорного земельного участка должен определяться собственником такого участка исходя из категории земельного участка и возможных целей предоставления участка из земель соответствующей категории.

2.3.   Пользование земельным участком, отнесенным на основании закона и в установленном им порядке к землям сельскохозяйственного назначения, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 2 статьи 260 ГК РФ)[3].

2.4.   Поскольку категория земель сельскохозяйственного назначения допускает предоставление участка для дачного строительства[4], использование спорного земельного участка в целях дачного строительства соответствует предусмотренному для него правовому режиму.

1. Право возведения жилого дома на земельном участке, находящемся на территории садоводческого объединения граждан и относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также возможность регистрации в нем по месту проживания следует из позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Постановлении от 30.06.2011 N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева». В обоснование данной позиции Конституционным судом отмечается, что «регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков. Таким образом, нормативное положение абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3)»[5] Данное положение в полной мере применимо к спорному земельному участку, входящему в состав ДНТ «Репихово».

1. Поскольку наличие  постановления о изменении вида разрешенного использования не влияет на право собственника участка определять способ его использования исходя из цели его предоставления (дачное строительство — ст. 81 ЗК РФ), сведения о виде разрешенного использования «для дачного строительства» внесены в государственный кадастр и  ЕГРП на основании волеизъявления правообладателя без нарушения закона. Соответственно, даже в случае наличия каких-либо нарушений при принятии Главой городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области постановления от 19.08.2010 г. №943, внесенные в государственный кадастр и  ЕГРП сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка соответствуют как требованиям законодательства, так и выбранному собственником режиму использования и не подлежат изменению.

1. Утверждение о том, что спорный земельный участок расположен на территории древнего города Радонеж, не подтверждены надлежащим образом. Не является надлежащим доказательством вывод Института культурного и природного наследия о вхождении спорного участка в зону охраняемого ландшафта,  установленную решением исполкома Московского областного Совета народных депутатов № 826/20 от 12.06.1986 года.  Невозможность установления принадлежности спорного участка к территории древнего города Радонеж следует из следующих положений.

5.1.        Памятник «территория древнего города Радонежа» не внесен в реестр памятников федерального значения[6], отсутствует паспорт объекта культурного наследия.[7]

5.2.        Утвержденный решением № 826/20 от 12.06.1986 года  проект  охранных зон  до настоящего времени не прошел   землеустроительное оформление: сведения об обременении входящих в состав территории земельных участков, в установленном  порядке не зарегистрированы, сам земельный массив под зонами охраны не сформирован, его границы, равно как и границы входящих в его состав зон охраны, а законном порядке не установлены, на кадастровый учет не  поставлены.

5.3.        Охранная  зона   памятника культуры  «Древний  город «Радонеж» не внесена в схему территориального планирования Московской области.[8]

5.4.        Отсутствие в земельном кадастре сведений о местоположении зоны охраны не позволяет  сопоставить спорный земельный участок и земельный участок, относящийся к охранной зоне.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой[9] определены в соответствии с федеральными законами.[10] Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.[11] Описание местоположения границ объекта недвижимости на земельном участке, площадь, определенная с учетом установленных законом требований являются уникальными характеристиками объекта недвижимости.[12]

Соответственно, отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, относящегося к определяемой решением № 826/20 от 12.06.1986 года охранной зоне не позволяет определить точные размеры земельного участка и его местоположение на местности, что лишает возможности установить наложение его границ на границы спорного земельного участка, которое может быть установлено только при наличии  оформленных в установленном порядке документов на оба рассматриваемых участка.[13]

Таким образом, отсутствие кадастрового плана одного из земельных участков (охранной зоны) препятствует возможности установления факта наложения двух земельных участков.[14] Данный принцип также применяется при установлении смежной границы.[15]

5.5.        Отсутствие надлежащим образом оформленных границ предполагаемой охранной зоны препятствует установлению факта наложения границ посредством проведения судебной землеустроительной экспертизы. Данный вывод обосновывается тем обстоятельством, что  установление факта наложения границ земельных участков требует специальных познаний в области землеустройства. Соответственно, для постановки вопроса перед экспертом об исследовании данного обстоятельства также необходимо основываться на данных о таких границах, установленных ранее компетентными органами, о которых заявлен спор, а не устанавливаемых или предполагаемых судом.[16]

5.6.        В представленной истцом выписки  из проекта Зон охраны древнего города Радонежа отсутствует описание методики, при помощи которой производилось сопоставление границ поставленного на кадастровый учет спорного земельного участка и неоформленной в соответствии с действующими требованиями зоны охраняемого ландшафта.

5.7.        Имеются разногласия в расположении спорного земельного участка, находящегося по утверждению Истца в охранной зоне Древнего города Радонеж,  а в соответствии с представленной  выпиской  из проекта Зон охраны древнего города Радонежа в зоне охраняемого ландшафта.

1. Отсутствуют  сомнения, что любой памятник нуждается в соответствующей охранной зоне, обеспечивающей сохранность такого памятника. В то же время совершенно очевидно, что установление зоны охраны существенно влияет на права землепользователей, оказавшихся в такой зоне. В рассматриваемой ситуации необходимость установления охранной зоны и права собственников земельных участков оказываются противопоставленными друг другу. Уведомление землепользователей о наличии охранной зоны памятника (либо объекта, внесенного в списки для постановки на учет как памятника) по своей сути является механизмом, обеспечивающим баланс интересов землепользователей. При этом, доступность для потенциальных приобретателей земельных участков информации  о наличии ограничений в использовании попавших в зону охраны земельных участков является необходимым элементом такого механизма.

Очевидно, что в 1986 году баланс интересов по охране выявляемого памятника и по использованию используемых землепользователями земельных участков обеспечивался направлением существовавшим землепользователям и в сельские советы 30 экземпляров брошюры с проектом охранных зон[17]. Но также совершенно  очевидно, что при появлении частной собственности на землю и соответствующем увеличении числа владельцев земельных участков данный механизм перестал работать[18]. Необходимо повторить, что ни существующие, ни потенциальные владельцы земельных участков при всей степени осмотрительности и добросовестности как ранее, так и в настоящее время лишены возможности получения информации о наличии ограничений в использовании таких земельных участков.

Для обеспечения работоспособности решения № 826/20 от 12.06.1986 года в настоящее время с учетом существования неограниченного количества участников земельных отношений необходимо формирование охранной зоны с внесением соответствующих сведений в земельный кадастр, обеспечивающий доступ к данным сведениям всем заинтересованным лицам. Иные способы, к сожалению, не могут обеспечить исполнимость данного решения.

Таким образом, решение № 826/20 от 12.06.1986 года вне зависимости от факта признания его недействительным   не может применяться в настоящее время по причине отсутствия возможности использования  заложенного в нем механизма обеспечения интересов владельцев земельных участков.

1. Решение № 826/20 от 12.06.1986 года содержит противоречия относительно вида охраняемого памятника. Из преамбулы решения № 826/20 от 12.06.1986 года следует, что  древний город Радонеж в Загорском районе является памятником культуры. При этом, как указывается далее,  «древний город Радонеж в селе Городок является памятником археологии республиканского значения». Таким образом, сам текст решения № 826/20 от 12.06.1986 года содержит неточности, позволяющие предположить наличие двух различных памятников «древний город Радонеж», один из которых находится в Загорском (Сергиево-Посадском) районе и является памятником культуры, а другой находится в селе Городок (Радонеж) и является памятником археологии.

Также не соответствует действительности указанное в Решении № 826/20 от 12.06.1986 года обстоятельство относительно того, что «Древний город Радонеж в селе Городок является памятником археологии республиканского значения согласно постановлению Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 г. № 1327». В действительности в приложении №1 к Постановлению Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 г. N 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР» указан только один памятник археологии, подлежащий охране как памятник государственного значения и находящийся в Загорском (Сергиево-Посадском) районе: «Крепость Радонеж XIV — XV вв.» в селе Радонеж (код 5010454000, расположенный в 0,2 км западнее села Радонеж). Границы этого памятника законодательно не установлены.

Таким образом, фактически отсутствует достоверное и однозначное  определение памятника «Древний город Радонеж», включающее его название, местоположение и статус, что также не позволяет говорить об установлении зоны охраны такого памятника.

1. Требование истца о внесении в земельный кадастр и кадастр недвижимости сведений о разрешенном виде использования спорного земельного участка в форме «сельскохозяйственного производства» представляется противоречащем приводимому в обоснование данного требования постановлению Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 г. № 1327, устанавливающему статус зоны охраны памятника археологии. По своей сути памятник археологии является представляющим культурную и историческую ценность объектом, находящимся под земной поверхностью. В этом случае любое механическое воздействие, оказываемое на земную поверхность, в том числе при производстве сельскохозяйственных работ, может причинить вред скрытому памятнику.   Соответственно, наличие статуса памятника археологии не предусматривает возможности использования входящих в нее территорий ни в целях сельскохозяйственного производства, ни в каких либо еще хозяйственных целях. При указанных обстоятельствах единственным способом сохранения такого памятника является запрещение любой деятельности на данной территории.

1. Земельные участки в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством РФ[19]. В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 94 ЗК РФ земли историко-культурного назначения относятся к категории земель особо охраняемых территорий. Поскольку спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, он не может одновременно относиться к категории земель особо охраняемых территорий и, соответственно, не может находиться в границах территорий выявленных объектов культурного наследия.[20]

10. В качестве довода, альтернативного отнесению спорного участка к территории памятника археологии, истцом заявляется довод об отнесении спорного участка к зоне охраняемого природного ландшафта. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.[21] Границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия.[22]  Рассматриваемое Решение  № 826/20 от 12.06.1986 года также содержит указание на  зону охраняемого ландшафта, однако  никаких сведений о согласовании  с органами  охраны природы  проект охраны  зон Древнего города Радонеж не содержит. Указанное обстоятельство входит в противоречие с  п. 5.1.3. Приказа  Минкультуры СССР от 24.01.1986 N 33 «Об утверждении «Инструкции по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР», требующим осуществление такого согласования. Следовательно, отсутствие согласования предполагаемой зоны охраняемого ландшафта также подтверждает ее «неустановленность».

11. В соответствии со статьями 34 и 35 Закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» осуществление строительства в охранной зоне возможно, в случае, если оно не нарушает целостности памятника или ансамбля и не создает угрозу их повреждения, разрушения или уничтожения. Поскольку истцом не представлено никаких подтверждений возможного нарушения деятельностью третьих лиц на принадлежащих им участках целостности памятника или ансамбля, а также созданию угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения, в настоящее время отсутствуют какие-либо основания для ограничения прав третьих лиц на осуществление строительства на спорном участке даже в случае установления в надлежащем порядке соответствующей охранной зоны.

Завершая изложенное, представляется целесообразным обратить внимание суда на следующие основные выводы:

1.         По причине нахождения спорного земельного участка за границами населенного пункта  при рассмотрении  сложившейся ситуации не подлежат применению ни Градостроительный кодекс, ни закон о его введении.  Соответственно, используемые истцом в качестве основания заявленных требований нормы закона не подлежат применению.

2.         Применительно к спорному участку отсутствует зонирование территории и градостроительные регламенты. При  отсутствии регламентированных видов разрешенного использования  правовой режим земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется  его принадлежностью к данной категории и целью его предоставления. Поскольку категория земель сельскохозяйственного назначения допускает предоставление участка для дачного строительства, использование предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка в целях дачного строительства осуществляется собственниками в пределах предусмотренного для него правового режима без нарушения действующего законодательства.

3.         Владелец земельного участка, находящегося на территории садоводческого объединения граждан и относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, имеет право на возведение жилого дома с регистрацией в нем по месту проживания вне зависимости от установления данного права видом разрешенного использования такого участка. В соответствии с позицией Конституционного суда РФ возведение жилого дома и регистрация в нем не изменяет целевого назначения такого участка.

4.         Внесенные в государственный кадастр и  ЕГРП на основании постановления от 19.08.2010 г. №943 сведения о  виде разрешенного использования спорного земельного участка «для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем» соответствуют как требованиям законодательства, так и выбранному собственником режиму использования.

5.         Отсутствует надлежащие подтверждение нахождения спорного земельного участка на территории древнего города Радонеж, поскольку:

— Выписка из проекта Зон охраны, представленная  Институтом культурного и природного наследия, не является надлежащим доказательством;

— Памятник «территория древнего города Радонежа» не внесен в реестр памятников федерального значения;

— Отсутствует соответствующий паспорт объекта культурного наследия;

— Утвержденный решением № 826/20 от 12.06.1986 года  проект  охранных зон не приведен в соответствие с действующим законодательством;

— В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах территории памятника и зонах его охраны;

— Не зарегистрированы ограничения в использовании входящих в состав территории земельных участков;

— Охранная  зона   памятника культуры  «Древний  город «Радонеж» не внесена в схему территориального планирования Московской области;

— Отсутствие в земельном кадастре сведений о местоположении зоны охраны не позволяет  сопоставить спорный земельный участок и земельный участок, относящийся к охранной зоне, что не позволяет делать выводы о взаимном расположении границ таких участков;

— Представленная истцом выписка  из проекта Зон охраны древнего города Радонежа не содержит  описания методики, при помощи которой производилось сопоставление границ, что не позволяет проверить правильность такого сопоставления;

— В представленных истцом документах присутствуют разногласия в вопросе отнесения спорного земельного участка к соответствующей зоне охраны объектов культурного наследия (охранная зона или зона охраняемого ландшафта)

6.         Решение № 826/20 от 12.06.1986 года в  настоящее время не может применяться по причине невозможности использования заложенного в нем механизма обеспечения интересов владельцев земельных участков, приводящее к нарушению баланса защищаемых интересов.

7.         По причине отсутствия в настоящее время достоверного и однозначного  определение памятника «Древний город Радонеж», включающее его название, местоположение и статус, представляется невозможным говорить о наличии сколько-нибудь определенной зоны охраны такого памятника.

8.         Приводимые в обоснование заявленных истцом требований доводы несопоставимы с указанными требованиями. В случае действительного отнесения спорного участка к территории памятника археологии единственным способом сохранения такого памятника является запрещение любой деятельности на данной территории, включая сельскохозяйственное производство. Поскольку как сельскохозяйственное производство, так и иная хозяйственная деятельность на территории спорного участка ранее осуществлялась, очевидно, что в настоящее время возможность сохранения на спорном участке памятника археологии представляется более чем сомнительной.

9.         Невозможность отнесения спорного участка к территории выявленных объектов культурного наследия следует из отнесения его  категории земель сельскохозяйственного назначения, а не к установленной для выявленных объектов культурного наследия категории земель особо охраняемых территорий.

10.      Спорный участок также  не может быть отнесен к охраняемой зоне природного ландшафта, поскольку в нарушение действовавшего на момент принятия Решения № 826/20 от 12.06.1986 года данная зона не была согласована с органами охраны природы.

11. Поскольку истцом не представлено никаких подтверждений возможного нарушения деятельностью третьих лиц, осуществляемой  на принадлежащих им участках, целостности памятника или ансамбля, а также созданию угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения, в настоящее время отсутствуют какие-либо основания для ограничения прав третьих лиц на осуществление строительства на спорном участке даже в случае установления в надлежащем порядке соответствующей охранной зоны.

Перечисленные выводы, по нашему мнению, подтверждают законность оспариваемого постановления главы городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 19.08.2010 г. №943. Указанное постановление принято на основании волеизъявления собственника спорного земельного участка, что соответствует установленному праву собственника выбирать режим использования участка в соответствии с его целевым назначением. Оспариваемое истцом постановление соответствует требованиям законодательства, не нарушает интересов третьих лиц, принято с учетом проведенных публичных слушаний.

Таким образом, заявленные истцом требования представляются необоснованными и не соответствующими действующему законодательству. На основании изложенного, просим Суд отказать истцу в удовлетворении  требований в полном объеме.

Приложение:

1. Ответ на запрос Администрации Сергиево-Посадского муниципального района  № 2375-к от 14.06.2013 г. на 2-х листах;
2. Ответ на запрос Администрации городского поселения Хотьково № 605- з от 13.06.2013 г. на 2-х листах.