Защита при оспаривании постановления об изменении вида разрешенного использования земли
В данном деле мы представляли 3-х лиц, которые приобрели земельные участки для дачного строительства. Участки относились к категории сельскохозяйственного назначения и ранее были единым участком. Предыдущий собственник изменил вид разрешенного использования с сельскозозяйственного производства на дачное строительство, а затем разделил, создав садовое товарищество.
Приобретая землю в садовом товариществе по объявлению, будущие собственники не могли предположить каких-либо нарушений. Вид разрешенного использования был изменен постановлением главы администрации с проведением публичных слушаний. Ни в государственном кадастре недвижимости, ни в реестре прав не было зарегистрировано никаких обременений или ограничений, а сами сделки купли-продажи проходили государственную регистрацию.
Проблемы начались позже. Как выяснилось, в 1986 году Совет народных депутатов Московской области установил зону охраны исторического памятника- древнего Радонежа, в которую и попали спорные участки. Про решение 1986 года все забыли. Оно никогда нигде не публиковалось, отсутствовало в правовых поисковых базах, а поскольку содержало карты местности, относилось к документам служебного пользования. В то же время, решение действовало.Устанавливаемый решением режим использования земли не допускал никакого строительства.
Иск об отмене постановления был заявлен районным прокурором в пользу неопределенного круга лиц. Ни у кого не было сомнений, что данный спор вызван не реальным ущемлением публичных прав, а политическими причинами. По этой же причине при рассмотрении дела игнорировались и нормы материального права, и процессуального. В частности, спор рассматривался не в порядке оспаривания ненормативного акта, а в исковом порядке (отмена решений органов власти в настоящее время осуществляется в порядке, устанавливаемым кодексом административного судопроизводства). Заявление в суд было подано прокурором после истечении срока исковой давности. При этом сам древний город Радонеж не был внесен ни в один из реестров памятников, а охранная зона не ставилась на кадастровый учет.
Отсутствие судебной перспективы было очевидно, но приобретатели земельных участков нуждались в юридической помощи. Несмотря на их статус 3-х лица, именно они принимали на себя все последствия обратного изменения вида разрешенного использования. Соответственно, именно собственники должны были занять максимально активную позицию в суде.
Мы вели дело Радонежа во всех трех инстанциях. В рамках ведения дела готовились возражения (отзывы) на заявления истца, апелляционная и кассационная жалобы, множество процессуальных документов. Подготовке правовой позиции по делу предшествовал анализ нормативных актов, действовавших в 80-х годах прошлого века и регламентирующих прядок принятия решений советами народных депутатов, выявлялась необходимость их публикации. При подготовке к судебным заседаниям истребовались документы, подтверждающие отсутствие учета памятника, его охранной зоны, отсутствие зонирования спорной территории….
К сожалению, несмотря на все предпринятые усилия, результат по делу оказался соответствовавшим первоначальным предположениям. Абсурд сложившейя ситуации заключался в одновременной невозможности дальнейшего строительства, а также невозможности сноса уже построенного, поскольку на данные иски распространяется общий срок исковой давности. Несмотря на очевидность как необходимости сохранения выявляемых памятников, так и добросовестности покупателей участков, а также несмотря на поручение Президента, так и не было предложено никакого решения, позволившего бы защитить и частные интересы собственников, и публичные интересы сохранения культурного наследия….