Основания для отказа в выкупе помещения у города указаны в п.2.10 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденным Постановлением Правительства г. Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП (далее — Регламент).
Данный перечень является исчерпывающим.
При этом необходимо отметить, что п. 2.10.1.2. Регламента установлено также, что основанием для отказа является невозможность предоставления государственной услуги в соответствии с федеральными законами и нормативными правовыми актами г. Москвы. Таким основанием, например, является отсутствие государственной регистрации договора аренды либо его расторжение на момент обращения за предоставлением услуги.
Действующие законодательство допускает несколько способов оспаривания отказа Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги по выкупу помещения у города.
1. Оспаривание отказа ДГИМ в порядке обжалования ненормативного правового акта
Право на оспаривание действий ДГИМ установлено пп.1 п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ Об отчуждении имущества).
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):
• отказ уполномоченного органа на приобретение арендуемого имущества,
• его бездействие по принятию решения,
• или совершение действий, необходимых для реализации преимущественного права.
Условия для признания решения незаконным установлены п. 2 ст. 198 АПК РФ. Этими условиями является:
• несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и
• нарушение решением прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, либо создание иных препятствий для такой деятельности.
К плюсам оспаривания решения ДГИМ данным способом следует отнести упрощенный предмет доказывания, заключающийся в декларировании нарушения прав Заявителя и несоответствии решения закону. При этом бремя доказывания законности решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на государственный орган в силу п. 5 ст. 200 АПК РФ.
Кроме того, данный порядок обжалования установлен в ФЗ Об отчуждении имущества, что подразумевает его приоритетность с точки зрения законодателя.
К минусам оспаривания следует отнести срок на предъявление заявления в суд, который ограничивается 3-мя месяцами в силу п.4 ст. 198 АПК РФ.
Данный срок начинает исчисляться с момента, когда организации стало известно о нарушении прав и законных интересов. Поскольку пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом, допустимо заявлять о его восстановлении.
Судебная практика:
Постановлении ФАС от 5 ноября 2013 г. по делу N А40-589/13-144-3
Постановление ФАС Мо от 3 октября 2013 г. по делу N А40-145703/12-82-1349
Постановление АС Мо от 29 декабря 2014 г. по делу N А40-27588/14
Постановление АС Мо от 20 ноября 2014 г. по делу N А40-165581/13
Постановление АС Мо от 12 ноября 2014 г. по делу N А40-5690/13-92-51
2. Понуждение к заключению договора купли-продажи выкупаемого помещения.
Пунктом 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлено, что в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Данные положения являются общими к отношениям ДГИМ и арендатора по выкупу помещения у города и подлежат применению в том случае, если законодательством не установлены специальные нормы, регулирующие данные отношения.
Таким образом, отказ ДГИМ от заключения договора может быть трактован как уклонение продавца от заключения договора.
К плюсам понуждения к заключению договора также следует отнести возможность предъявления данного требования в течение общего срока исковой давности.
Судебная практика:
Постановление АС Мо от 30 декабря 2014 г по делу N А40-786513
Постановление 9 ААС от 12 марта 2014 г. N 09АП-4528/2014-ГК
Постановление АС Мо от 24 ноября 2014 г. по делу N А40-15459613-142-1401
Постановление АС Мо от 15 октября 2014 г. по делу N А40-58280/13
Постановление АС Мо от 23.09.2014 по делу N А40-73773/13-37-415
Постановление ФАС Мо от 18 апреля 2014 г. по делу N А40-172106/12
3. Оспаривание оценочной (выкупной) стоимости помещения
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно ст. 8 ФЗ Об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Для оспаривания стоимости нежилого помещения в судебном порядке, определенной на основании отчета независимого оценщика, необходимо иметь альтернативный отчет. Данное положение вызвано необходимостью суда сравнить величины для определения завышенных показателей и, в конкретных случаях, по ходатайству участвующих в деле лиц, назначить судебную экспертизу.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Таким образом, в данном случае, вопрос о достоверности оценки может рассматриваться как самостоятельно, так и в рамках рассмотрения иного спора (в том числе, об оспаривании ненормативного акта или о понуждении к заключению договора). Анализ правоприменительной практики указывает на применение всех указанных способов.
Необходимо отметить, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Судебная практика:
Постановление 13 ААС от 4 июля 2014 г. по делу N А56-65848/2013
Постановление 19 ААС от 9 сентября 2014 г. по делу N А14-12925/2013
Постановление АС Мо от 19 августа 2014 г. по делу N А40-57528/13-6-537
Постановление АС Мо от 15 августа 2014 г. по делу N А40-79000/12
4. Признание права собственности на нежилое помещение (в порядке вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемое помещение)
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст. 551 ГК РФ).
Положительными моментами данного способа являются выполненное условие о передаче имущества покупателю и наличие в договоре условия о рассрочке оплаты. Соответственно, отсутствие необходимости передавать и оплачивать стоимость имущества до перехода права собственности позволяют говорить о допустимости предъявления такого требования.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 18.10.2013 по делу N А40-161933/12-10-1546
Приоритетность:
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что предъявление требования о понуждении к заключению договора используется реже, чем оспаривание решения ДГИМ в порядке гл. 24 АПК РФ. В то же время, в процентном соотношении число положительных решений при понуждении к заключению договора выше, чем при оспаривании решений в порядке гл. 24 АПК РФ. Касаемо практики оспаривания величины оценочной стоимости, можно отметить приблизительно равное соотношение удовлетворений и отказов. А анализ практики по признанию права собственности на нежилое помещение позволяет говорить о крайне редком применении данной нормы при выкупе имущества г. Москвы.
Выводы:
Анализ рассмотренных способов оспаривания отказа ДГИМ в выкупе помещения у города показывает допустимость их использования. При этом, с учетом сложившихся обстоятельств, наиболее предпочтительными являются способы оспаривания решения в порядке 24 гл. АПК и в порядке понуждения к заключению договора купли-продажи. С учетом более коротких сроков, установленных для оспаривания решений, субъекту малого и среднего предпринимательства может быть рекомендовано предъявление требования в порядке 24 гл. АПК. В этом случае, при получении отрицательного решения, у него будет «вторая возможность» предъявления требования в исковом порядке.
