+7 (905) 700-0886 

Истцом заявлено требование о взыскании пени, убытков, морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Ответчиком представлены возражения, согласно которым ответчик не должен нести ответственность за просрочку. В обоснование возражений Ответчиком приведены следующие предположения:

  • Расчет неустойки неверен, поскольку основывается на ключевой ставке ЦБ РФ;
  • Просрочка исполнения допущена Ответчиком вследствие обстоятельств непреодолимой силы;

  • Обстоятельства, в которых оказался Ответчик, имеют чрезвычайный и непредотвратимый характер;
  • Обстоятельства заключаются в выполнении функции заказчика-застройщика инженерных сетей ОАО «Москапстрой» и их финансированием Департаментом градостроительной политики;
  • Указанные лица не исполнили обязательства в срок, срок реализации проекта продлен распоряжением правительства Москвы;
  • По причине изменений инвестиционного контракта Ответчик был вынужден проектировать и строить инженерные коммуникации, вследствие чего был вынужден задержать передачу построенных квартир;
  • Ответчик направлял предложение продлить сроки, но не получил ответа;
  • Ответчик не получал досудебного требования;
  • Отсутствуют доказательства морального вреда, а его размер завышен;
  • Убытки не подтверждены, поскольку не представлены доказательства утраты имущества, расходы на наем жилья не находятся в причинно-следственной связи со спорными отношениями и они не направлены на восстановление нарушенного права;
  • Судебные расходы чрезмерны и неразумны;
  • Инвестиционный контракт исполняется без нарушения сроков строительства.

Истец не согласен с данными доводами, считает их не соответствующими фактическим обстоятельствам, основанными на неверном толковании Ответчиком норм материального права. По мнению Истца, ошибочность доводов Ответчика заключается в следующем:

1.

Довод Ответчика о применении при расчете неустойки ключевой ставке ЦБ РФ неверен, поскольку неустойка рассчитана Истцом исходя из удвоенной ставки рефинансирования. Данный размер предусмотрен п.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Ответчиком не представлен контр расчет неустойки, а также не приведено обоснований разумного, по его мнению, размера.

Нарушение сроков передачи жилья влечет применение штрафных санкций независимо от исполнения обязанностей третьими лицами. Повышенный размер неустойки применительно к участникам-физическим лицам обусловлен защитой слабой стороны.

Истец полностью и своевременно исполнил обязанность по оплате. У него отсутствуют какие-либо иные способы стимулировать исполнение обязанности Ответчиком, кроме как путем взыскания законной неустойки.

Основной функцией неустойки является стимулирование должника к исполнению обязательства. Согласно данным интеренет-ресурса Нагатинского районного суда г. Москвы (http://nagatinsky.msk.sudrf.ru/), канцелярией суда зарегистрировано 326 дел о взыскании неустойки с Ответчика. Данные иски предъявляются к Ответчику с 2011 г. Большая часть исков удовлетворена. В ряде случаев Судом применена ст. 333 ГК РФ.

Несмотря на применяемые меры, Ответчик продолжает нарушать сроки исполнения обязательств. Соответственно, применяемая к Ответчику мера ответственности не обеспечивает в должной степени функцию понуждения к исполнению обязательства. Учитывая приведенные обстоятельства, считаем что снижение суммы неустойки ниже размера, установленного п.2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не окажет влияния на исполнение обязательства Ответчиком.

Особенностью спорных отношений является то обстоятельство, что фактическая стоимость жилья на момент предъявления иска превышает стоимость инвестиционного взноса, использованного для расчета неустойки. При этом последствия просрочки ответчика не ограничиваются денежным характером просрочки обязательства, а носят иные, более существенные для Истца последствия, выражающиеся в невозможности вести нормальный образ жизни.

2.

Довод об обусловленности просрочки обстоятельствами непреодолимой силы надуман. Обстоятельства, на которые ссылается Ответчик, не являются чрезвычайными и непредотвратимыми.

Нарушение условий контракта заказчиком-застройщиком инженерных сетей и сроков финансирования  Департаментом градостроительной политики не может рассматриваться в качестве обстоятельства непреодолимой силы, поскольку у Ответчика имелись договорные отношения с указанными лицами, что допускало применение к ним мер договорной ответственности. Более того, неисполнение обязанностей 3-ми лицами не могут влиять на права долевых участников, не состоящими с ними в договорных или публично-правовых отношениях.

Вступая в инвестиционный контракт, Ответчик должен был предусмотреть механизмы, регулирующие последствия нарушения сроков. В случае нарушения условий контракта участвующими в нем лицами, Ответчик имеет возможность предъявить соответствующие требования к нарушителям.

Как следует из объяснений Ответчика, он принял на себя функцию проектировщика и подрядчика инженерных коммуникаций. Очевидно, что данные функции появились у Ответчика вследствие заключения им соответствующих изменений к контракту, т.е. вследствие его волеизъявления. Таким образом, возникновение обязанностей из договора не может рассматриваться как обстоятельство непреодолимой силы.

Кроме того, подписывая изменения к инвестиционному контракту, предусматривающие изменение сроков сдачи, Ответчик должен был предвидеть возникновение у него ответственности перед участниками долевого строительства. При таких обстоятельствах разумный и добросовестный инвестор должен был согласовать условия изменения контракта таким образом, чтобы получить от нарушившей инвестиционный контракт стороны компенсацию предполагаемых расходов.

Таким образом, Ответчик либо получил такую компенсацию, либо нет. Соответственно, в случае получения, неисполнение Ответчиком обязанности компенсировать неустойку участнику долевого строительства приведет к его неосновательному обогащению. В случае же неполучения возможно говорить о неразумности и о недобросовестности поведения Ответчика.

По нашему мнению, недобросовестное и неразумное поведение Ответчика не может являться оправданием нарушения им своих обязанностей.

3.

Просрочка исполнения обязательств ОАО «Москапстрой» и Департаментом градостроительной политики не является основанием для освобождения Ответчика от ответственности перед участниками долевого строительства.

Если контрагент Ответчика нарушил свои договорные обязательства, Ответчик имеет возможность восстановить свои права предъявлением соответствующих требований к контрагенту. Учитывая, что Ответчик переподписывал инвестиционный контракт в части продления сроков, Ответчик также должен был предвидеть возникновение требований за нарушение сроков передачи квартир и решить вопрос соответствующей компенсации со стороны, виновной в нарушении. Также, Ответчик имел возможность настоять на иных, более выгодных для себя условиях контракта.

Кроме того, предпринимательская деятельность является деятельностью, осуществляемой с целью извлечения прибыли, носящей рисковый характер. Заключая инвестиционный контракт, Ответчик планировал получить прибыль. Соответственно, он также должен был предусмотреть возможные убытки от такой деятельности. При наличии сомнений в возможности выполнения обязательства в согласованный срок, Ответчик мог предусмотреть иные, более реальные сроки.

Выбор объекта инвестирования для Истца обусловлен совокупностью предложенных условий. Подписывая договор долевого участия, Истец предполагал получить в собственность квартиру с соответствующими характеристиками в срок, указанный в проектной декларации и в договоре. Если бы Ответчиком предлагался более поздний срок, предложение Ответчика не было бы привлекательно для Истца настолько, что он решил бы заключить договор.

Таким образом, Ответчик умышленно скрыл от Истца существенные обстоятельства сделки. Получение инвестиционного взноса Ответчиком является следствием введения Истца в заблуждение. Тем не менее, получение квартиры сохраняет ценность для Истца, поскольку в настоящее время он не имеет возможности получить аналогичное, но более честное предложение. При указанных обстоятельствах, единственным способом восстановления нарушенных прав Истца является взыскание штрафной неустойки.

4.

Также истец не согласен с доводом Ответчика, что срок реализации проекта продлен распоряжением Правительства Москвы.

Издание распоряжение Правительством является следствием внесения изменений в инвестиционный контракт. Действительной же причиной продления срока реализации проекта является согласование воли сторон инвестиционного контракта, поскольку именно подписание дополнительного соглашения к контракту предшествует изданию распоряжения. Поскольку Ответчик является одной из сторон контракта, то продление срока реализации проекта является также следствием волеизъявления самого Ответчика.

Таким образом, издание распоряжения Правительством Москвы является следствием, а не причиной продление срока реализации проекта. Соответственно, данное условие не может рассматриваться в качестве освобождающего Ответчика от ответственности.

5.

Довод Ответчика о том, что по причине изменений инвестиционного контракта он был вынужден проектировать и строить инженерные коммуникации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку стороны свободны в заключении обязательств, необходимость проектирования и строительства инженерных коммуникаций является следствием принятого им решения об изменении инвестиционного контракта. В любом случае, при нарушении условий инвестконтракта Ответчик имел возможность потребовать от нарушившей стороны компенсации, получение которой позволили бы Ответчику своевременно привлечь иных подрядчиков.

Истец, в отличие от Ответчика, не состоит в договорных отношениях ни с подрядчиками, ни с заказчиками, ни с соинвесторами инвестиционного проекта. Соответственно, Истец лишен возможности воздействия на указанных лиц, а его права не могут быть поставлены в зависимость от выполнения данными лицами своих обязанностей.

С другой стороны, Ответчик связан с данными лицами договорными обязательствами. Соответственно, он имеет возможность стимулировать своих контрагентов, обеспечивая выполнение договорных условий. То обстоятельство, что Ответчик не обеспечил должного контроля своих контрагентов, не может влиять на  права участника долевого строительства.

Таким образом, в рассматриваемом случае Ответчик пытается возложить ответственность за неисполнение им обязанности на иных лиц, с которыми у Истца отсутствуют договорные отношения.

6.

Не имеет значения для рассматриваемого дела довод Ответчика о направлении Истцу предложения продлить сроки. Данное предложение не содержало предложения какой-либо компенсации Истцу за продление сроков. Какого-либо предложения не последовало и после обращения Истца в офис Ответчика.

Ответчик считает нецелесообразным для себя отказываться от права на получение квартиры в согласованный срок без получения соответствующей компенсации.

Кроме того, Истец не получил от Ответчика ни одного ответа ни на одно из 3-х досудебных требований, направленных Ответчику. Направление предложения о продлении сроков было направлено Истцу уже после обращения в суд. Таким образом, Ответчиком было наглядно продемонстрировано, что его интерес ограничивается получением денег от Истца. При этом Ответчик не обеспечивает исполнения никаких принятых на себя обязанностей.

7.

Противоречит фактическим обстоятельствам довод Ответчика о том, что он не получал досудебного требования. К исковому заявлению приложены направленные Ответчику претензии с подтверждением вручения Ответчику и направления на адрес Ответчиком посредством почтовой связи.

Данный довод свидетельствует о том, что Ответчик не предпринимает мер к досудебному урегулированию разногласий, а также об игнорировании им интересов Истца.

8.

Не соответствует фактическим обстоятельствам довод об отсутствии доказательств причинения морального вреда и  завышения его размера.

Само утверждение Ответчика о завышенности размера вреда свидетельствует о признании факта его причинения. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо формальных критериев для определения факта и размера, устанавливая для определения морального вреда возможность применения оценочной категории.

Для большинства людей, приобретающих жилье экономического класса, данная недвижимость является одним из наиболее значимых благ. Приобретая квартиру, человек не только приобретает материальное выражение потраченных денег, но и обретает определенную уверенность в своем будущем, что позволяет ему строить определенные платы. Заключая договор долевого участия, человек, в большинстве случаев,  вкладывает все имеющиеся у него, а также привлеченные (занятые) деньги.

Период ожидания передачи жилья означает необходимость погашения взятых долгов, ограничения своих потребностей а также переживания, возникающие из-за существующего риска неполучения жилья. Для многих людей такие неудобства и сложности дополняются необходимостью съема другого жилья. При этом, вплоть до передачи квартиры в собственность, у человека отсутствует какое-либо встречное предоставление.

Таким образом, сама по себе отсрочка получения квартиры негативно влияет на участника долевого строительства. В рассматриваемом случае, ситуация усугубляется наличием экономического кризиса. Повышение цен на строительные материалы и работы ставит под угрозу возможность сделать ремонт в квартире в пределах суммы, на которую Истец рассчитывал при заключении договора. Не будучи предпринимателем, приобретая недвижимость для собственных и семейных нужд, он принимает на себя фактически предпринимательские риски. В то же время, будучи экономически более слабой стороной, он лишен какой-либо возможности воздействия на Ответчика.

Помимо прочего, Истец находится на 8-м месяце беременности, что подтверждается представленной справкой ООО «Ультрамед» от ****.2014 г. По данной причине она объективно не имеет возможности заработать дополнительных денег для ремонта, а также для съема жилья. По мнению Истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о причинении бездействием Ответчика морального вреда Истцу и о соразмерности предъявленной суммы.

9.

Основывается на неверном применении норм права довод Ответчика о неподтвержденности убытков, поскольку, по мнению Ответчика, не представлены доказательства утраты имущества, а расходы на наем жилья не находятся в причинно-следственной связи со спорными отношениями и не направлены на восстановление нарушенного права.

В силу ст. 128 ГК РФ, в гражданском праве имущество используется в широком значении и включает не только вещи, но и имущественные права. Заключая договор долевого участия, Истец получал имущественное право, заключающиеся в возможности получить в установленный срок объект недвижимости в виде однокомнатной квартиры.

Очевидно, что интересом Истца в данном случае является возможность получить квартиру в оговоренный срок. Данный интерес самодостаточен, обусловлен заключенным договором и не зависит от наличия иного жилья. Интерес Истца также заключается в намерении и в возможности сделать необходимый ремонт в запланированный срок и начать использовать такую квартиру в своих личных целях.

Непредставление квартиры в установленный срок означает нарушение интересов  Истца в возможности использования квартиры. В результате нарушения обязанности Ответчиком оказывается ущемленным имущественное право Истца. В широком смысле, происходит утрата его имущества.

Поскольку интерес Ответчика включает в себя возможность использования 1-на комнатной квартиры по истечению срока, достаточного для ее ремонта в случае соблюдения обязанностей Ответчиком, то наем аналогичной квартиры является соответствующим и пропорциональным способом восстановления нарушенного права. Пропорциональность и разумность заключается в том, что Истец снимает аналогичную квартиру в том же округе г. Москвы, а не большую в ЦАО, а также в том, что он требует компенсации затрат на съем за тот период, пока Ответчик допускает нарушение обязанности.

Истец для восстановления нарушенного права вынужден нести расходы на съем жилья, тратя денежные средства, собранные на ремонт квартиры. При этом он испытывает дополнительные неудобства, заключающиеся

  • в пользовании другим, менее приспособленным для его нужд жильем;
  • в невозможности сделать ремонт, отвечающий его потребностям;
  • в уменьшении покупательной стоимости денежных средств, собранных на ремонт своей квартиры.

Таким образом, убытки истца являются реальными. Убытки вызваны нарушением Ответчиком договорных обязанностей. Размер убытков обусловлен величиной нарушенного права. Выбранный Истцом способ возмещения ущерба разумен, пропорционален  и направлен на восстановление нарушенного права.

10.

Ответчиком не представлено подтверждений, обосновывающих чрезмерность и неразумность судебных расходов.

Заявленные Истцом расходы состоят из стоимости нотариального заверения доверенности и стоимости услуг адвоката. Поскольку Истец не имеет соответствующих юридических знаний, а также опыта участия в судебных заседаниях, необходимость привлечения специалиста и оформления доверенности на него являются обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В рамках заключенного соглашения на оказание юридической помощи адвокатом Гарифулиным оказаны услуги по подготовке досудебного требования, его направлению ответчику, подготовке расчетов неустойки, подготовке искового заявления, приложений к нему, подаче заявления в Нагатинский районный суд г. Москвы, участию в судебных заседаниях, подготовке письменных объяснений, подготовке ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие Истца. Оказание данных услуг заняло **** часа. Сторонами принята в качестве основы для расчета стоимости оказанных услуг ставка адвоката в сумме ***** рублей за 1 час, что, учитывая 12-ти летний опыт задействованного адвоката, является более чем приемлемой стоимостью. По состоянию на 17 марта 2015 г. общая стоимость оказанных услуг составила ******* рублей, что превышает предъявленную Ответчику сумму.

Все оказанные услуги относятся к рассматриваемому делу. Довод Ответчика о незначительной сложности данного дела не соответствует фактическим обстоятельствам и опровергается позицией Ответчика по делу и его же возражениями, требующими дополнительной работы по опровержению. Средний уровень сложности дела обусловлен также наличием противоречивой судебной практики в части снижения взыскиваемой неустойки.

11.

Истец считает недопустимым ссылку Ответчика на исполнение Инвестиционного контракта без нарушения сроков строительства. Для Истца имеет значение конечный срок передачи объекта. Что же касается внутренних сроков отдельных этапов реализации  проекта, то данные сроки не имеют значения для Истца.

Кроме того, данный довод противоречит аргументам, приводимым самим Ответчиком в обоснование переносов сроков сдачи квартир.

12.

Истцом ни в коей мере не оспаривается право суда на снижение размера взыскиваемой неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. В то же время, считаем необходимым обратить внимание Суда на отсутствие в данном случае несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства.

Заявленная Истцом денежная сумма рассчитана исходя из законной ставки штрафной пени. Увеличенный размер пени обусловлен необходимостью защиты слабой стороны. При этом заявленная сумма сопоставима с ключевой ставкой ЦБ РФ, что означает невозможность привлечения кредитных средств на более выгодных условиях.

Истец полностью и своевременно внес денежные средства в оплату приобретаемой строящейся недвижимости. Истцом не допущено никаких нарушений договора, позволяющих предположить наличие вины в просрочке Ответчика.

В результате нарушения обязанности  Ответчика Истец лишен возможности подготовить приобретенную квартиру к рождению ребенка. Вместо этого он вынужден тратить деньги на съем временного жилья. Повышение стоимости строительных материалов и работ ставит под сомнение возможность осуществления ремонта в пределах запланированной суммы, а большой срок беременности не позволяет заработать дополнительные средства для такого ремонта и для компенсации расходов на съем жилья.

Предложенные Ответчиком 70 000 рублей в качестве компенсации по мировому соглашению не могут привести к восстановлению нарушенного права Истца.

На основании изложенного, просим Суд удовлетворить заявленные Истцом требования в полном объеме, в удовлетворении ходатайства (возражения) Ответчика отказать.

Приложение:

  1. Копия соглашения об оказании юридической помощи.
  2. Копия акта сдачи-приемки оказанных услуг по соглашению об оказании юридической помощи.

Приведенные письменные объяснения Истца (в порядке ст. 35 ГПК РФ) подготовлены специалистами проекта «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

взыскание неустойки по договору долевого участия

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики