Заявитель утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества, если он не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий либо не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий.
Согласно правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.
П. 9 ст. 4 ФЗ «Об отчуждении имущества» установлено, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в двух случаях:
- если по истечении 30 дней с момента получения предложения и проекта договора купли-продажи этот договор не подписан субъектом предпринимательства, либо
- если по истечении 30 дней с момента получения предложения и проекта договора купли-продажи не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.
Как отметил суд, в соответствии с существующей судебной практикой несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества.
(в удовлетворении требований отказано)
Текст Постановления ФАС Московского округа от 14 апреля 2014 г. по делу N А40-78092/13-82-715 приводится в рамках обзора арбитражной практики по оспариванию отказов в выкупе нежилых помещений в порядке ст. 198 АПК РФ
Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2014 г. по делу N А40-78092/13-82-715Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Петровой В.В., Нужнова С.Г.
при участии в заседании:
от истца — Суверов О.А., генеральный директор, протокол N 3 от 20.08.2010 года, Ивченков Д.В., доверенность N 5 от 25.02.2014 года;
от ответчиков — 1. Департамент городского имущества города Москвы — Гречко А.В., доверенность N 33-Д-965/13 от 27.12.2013 года; 2. ООО «Топ-Консалт» — Сураев А.Н., доверенность б/номера от 10.02.2014 года,
рассмотрев 08 апреля 2014 г. в судебном заседании кассационную жалобу
ООО «Технохимкомплектснаб»
на решение от 18 октября 2013 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Мысак Н.Я.,
на постановление от 26 декабря 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
по иску ООО «Технохимкомплектснаб»
к Департаменту городского имущества гор. Москвы и ООО «Топ-Консалт»
о признании отчета об оценке недостоверным и не соответствующим закону и об обязании заключить договор купли-продажи помещения,установил:
ООО «Технохимкомплектснаб» обратилось с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы с требованием об обязании заключить договор купли-продажи помещения по адресу: г. Москва, ул. Зубовский бульвар, д. 27 стр. 6 общей площадью — 215,6 кв. м, а также с требованием к ООО «Топ-Консалт» о признании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 19.10.2012 г. N 228/231-07-12/Э, выполненного ООО «Топ-Консалт», недостоверным и не соответствующим Закону РФ «Об оценочной деятельности».
Позднее ООО «Технохимкомплектснаб» пояснило, что требования к Департаменту о признании незаконным бездействие Департамента заявлены в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем уточнил требования, в которых просил признать незаконным бездействие Департамента, выразившееся в незаключении договора купли-продажи и просит обязать Департамент заключить договор купли-продажи помещения по адресу: г. Москва, ул. Зубовский бульвар, д. 27 стр. 6, общей площадью — 215,6 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 октября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 года, в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 2, л.д. 89-91, 131-132).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ООО «Технохимкомплектснаб» обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просило обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представители ответчиков в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражали.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
При этом, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины должен рассматриваться в рамках рассмотрения дела по поводу оспаривания изданного ненормативного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью «Технохимкомплектснаб» является арендатором помещения по адресу: г. Москва, ул. Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6, в соответствии с Договором аренды N 01-657/04 от 30.06.2004 г., заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы. Площадь арендуемого помещения — 215,6 кв. м. Заявитель является субъектом малого предпринимательства (выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 06.06.2013 года. В порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Общество направило Обращение от 23 июня 2011 г. в Департамент имущества г. Москвы по вопросам выкупа помещения. После запроса в Общество и получения соответствующих дополнительных документов Департамент 13 февраля 2013 г. направил в адрес общества предложение о заключении договора купли-продажи, к которому был приложен подписанный полномочным лицом Департамента проект договора купли-продажи недвижимости. Согласно проекту договора (п. 3.1.) обществу было предложено выкупить арендуемое нежилое помещение за 36.819.000 рублей. Цена объекта была определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 19 октября 2012 г. N 228/231-07-12/Э, выполненного ООО «Топ-Консалт». В соответствии с п. 3.2. проекта Договора, оплата по Договору производится в течение одного года со дня заключения договора. 18 февраля 2013 г. Общество направило в адрес Департамента замечания по проекту Договора купли-продажи недвижимости, в которых просило Департамент пересмотреть вышеуказанную стоимость здания и определить ее в размере 6.000.000 руб.
11 апреля 2013 г. Департамент направил в адрес Общества решение N ДГИ-1-19858/13-1, в котором сообщил, что Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что договор купли-продажи не был подписан. Заявитель считает отказ в приватизации арендуемого помещения неправомерным, оценку помещения — недостоверной, что и явилось основанием для обращения последнего с настоящими требованиями, в которых, однако, было отказано, что подтверждается решением и постановлением по делу.
Принимая решение и постановление по делу, суд в решении и постановлении исходил из следующего.
Как установлено судом, настоящие требования к Департаменту были предъявлены обществом в порядке главы 24 АПК РФ, заявитель просит признать незаконным бездействие Департамента, выразившееся в незаключении договора купли-продажи, и просил обязать Департамент заключить договор купли-продажи помещения по адресу: г. Москва, ул. Зубовский бульвар, д. 27. Вместе с тем, судом также установлено, что Департаментом имущества г. Москвы было принято распоряжение от 03.10.2012 г., N 3189-р «О приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва бульв. Зубовский д. 27 стр. 6, общей площадью 215.6 кв. м. Данным распоряжением утвержден способ приватизации — предоставление заявителю преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 1 год. Данным распоряжением была установлена стоимость выкупаемых нежилых помещений в размере 36.819.000 руб., а также было предусмотрено, что в соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, это предложение утрачивает силу в двух случаях: 1) с даты получения Департаментом имущества города Москвы информации об отказе ООО «Технохимкомплектснаб» от подписания договора купли-продажи; и 2) по истечении тридцати дней со дня получения ООО «Технохимкомплектснаб» проекта договора купли-продажи, если этот договор не подписан ООО «Технохимкомплектснаб» в указанный срок. Однако ООО «Технохимкомплектснаб» данный договор не был подписало по истечении тридцати дней со дня получения предложения Департамента.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии ГК РФ и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, то она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.
Пунктом 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи этот договор не был подписан субъектом предпринимательства, либо не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.
Учитывая, что заявитель не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий, т.е. в установленные законом сроки и порядке не реализовал материально право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации, то арендатор в лице истца по делу утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого заявитель обратился в суд. В соответствии с существующей судебной практикой несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований по заявлению. Кроме того, заявитель не представил доказательств несоответствия Отчета об оценке N 228/231-07-12/Э от 19.10.2012, выполненного ООО «Топ-Консалт», требованиям законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности. Заявитель не указал и не обосновал, какие именно нормативные и/или методологические нарушения допущены ООО «Топ-Консалт» при проведении оценки.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции отмечает также то обстоятельство, что ссылка заявителя жалобы в подтверждение своей правовой позиции на п. 4.1 ст. 4 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не может быть принята во внимание, поскольку данные изменения в федеральный закон были внесены после возникновения между участниками данного спора, в связи с чем они не могут быть применены.
Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округапостановил:
Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 18 октября 2013 года и постановление от 26 декабря 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-78092/13-82-715 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Технохимкомплектснаб» — без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВСудьи
В.В.ПЕТРОВА
С.Г.НУЖНОВ
Добавить комментарий