+7 (905) 700-0886 

Ни для кого не секрет, что для многих людей возможность получить новую квартиру появляется только в случае, когда их дом  решают сломать. И после того, как долгожданное постановление о сносе уже опубликовали, главным вопросом, особенно волнующим человека, становится вопрос о соблюдении его прав при предоставлении нового помещения. Совершенно очевидно, что в этот момент интересы жильца противопоставляются интересам государства. И если первый хочет получить большее, то второй стремится отдать как можно меньше. Учитывая тот факт, что в этом противостоянии государство обладает  целой юридической машиной, борьба человека во многих случаях оказывается весьма тяжелой.

Правовую основу предоставления жилья в связи со сносом дома составляет Конституция и Жилищный кодекс РФ (далее- ЖК РФ). Кроме того, если снос дома происходит в Москве, то дополнительной гарантией прав и свобод гражданина выступает Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (далее- закон «Об обеспечении жилищных прав»).

В настоящее время наиболее распространены два основания владения жилым помещением (жилым домом, квартирой, комнатой в коммунальной квартире). Это социальный или коммерческий наем жилых помещений, принадлежащих государству (муниципальному образованию) и владение на основании права собственности. В каждом из перечисленных случаев будет у владельца помещения будет соответствующий объем прав. При изъятии жилого помещения  в связи со сносом  у собственника предоставляемое жилое помещение также предоставляется  на праве собственности. Если же речь идет о нанимателе муниципального жилья, то речь в данном случае может идти о заключении нового договора найма.

Рассмотрим ситуацию с социальным наймом. Порядок предоставления жилого помещения в этом случае регулируется статьями 85-90 ЖК РФ. Право на предоставление жилого помещения возникает у нанимателя и членов его семьи  как при сносе дома, так и при его капитальном ремонте.  Правда, в последнем случае другое жилое помещение предоставляется, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.[1] Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на орган государственный или муниципальный орган, принявший решение о сносе дома. В соответствии со ст. 86 ЖК РФ предоставляемое таким образом помещение должно быть благоустроенным, то есть соответствовать требованиям к жилым помещениям. Статья 89 раскрывает значение благоустроенности. К ним относятся:

— благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

— равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

— соответствие установленным требованиям;

— нахождение в границах данного населенного пункта.

Предоставление жилого помещения за пределами границ населенного пункта может осуществляться исключительно с их согласия. Данное положение установлено п. 1 ст. 89 ЖК РФ.

В этой же статье содержится важнейшее положение, позволяющее нанимателям жилых помещение рассчитывать на улучшение жилищных условий. Необходимо отметить, что в отличии от обычно выдаваемых работниками государственных и муниципальных органов за действительное, в данной статье говорится как о фактическом  учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и о наличии права состоять на данном учете. Другими словами, если наниматель по каким-либо причинам не встал на соответствующий учет, то это не основание для отказа в предоставлении жилого помещения в соответствии с нормой предоставления. Важно отметить, что норма предоставления в широком смысле включает в себя не только определенное количество квадратных метров, но и другие условия, исключающие, в том числе, проживание в одной комнате двух лиц разного пола старше установленного возраста, права определенных категорий граждан на дополнительную площадь и другие.

Права собственника жилого помещения в связи со сносом дома регулируются положениями ст. 32 ЖК РФ, устанавливающей обеспечение прав собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Особенность применяемой в законе формулировки не должна вводить в заблуждение. В Российской Федерации, в отличии от большинства европейских стран, объектом недвижимости признается помещение. В то же время, отечественная, а также многие европейские правовые системы, включая право Германии, Голландии, Швейцарии и других стран имеют общие корни. В указанных странах объектом недвижимости выступает доля в праве на земельный участок. К этой доли и закрепляется соответствующее жилое помещение, имеющее характеристики в виде адреса, площади, количества комнат и другие. Очевидно, что именно земля является единственно возможным недвижимым имуществом. Все, что располагается на ней может быть перемещено.

В то же время, было бы несправедливым  упрекнуть разработчиков жилищного кодекса в незнании правового опыта других стран и в отсутствии логики. Дело в том, что на момент принятия жилищного кодекса не были в должной мере урегулированы вопросы, связанные с оборотом земельных участков. Тем не менее, в настоящее время наблюдается определенная тенденция изменения отечественных правоотношений в сфере недвижимости в сторону приближения к европейским. В данном случае имеется ввиду практика оформления доли в праве аренды или собственности на каждого владельца жилья в многоквартирном доме,  осуществляемая некоторыми московскими застройщиками.   Рассматривая изъятие земельного участка именно через призму романо-германского гражданского права, приведенная в жилищном кодексе формулировка становится объяснимой и логичной.

Какова бы не была правовая основа права собственности на недвижимое имущества, в контексте рассматриваемого вопроса для собственника в первую очередь имеет значение возможность получения другого жилья или компенсации. Необходимо отметить, что количество гарантий для собственников жилых помещений превышает количество гарантий для нанимателей. Ведь помимо охраняемого Конституцией и Жилищным кодексом РФ права на жилье, в данном случае также применимы общие нормы гражданского права о собственности. Таким образом, для законного изъятия  жилья у собственника государство в лице уполномоченного органа должно совершить строго определенную последовательность действий.

Прежде всего, должно быть принято решение об изъятии соответствующего участка для государственных или муниципальных нужд. Принятию решения предшествует проведение работ по межеванию участка и постановке  его на кадастровый учет. Выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, принявшим решение об изъятии соответствующего участка. Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (п. 4 ст. 32 ЖК РФ).

В течении года собственник не может быть ограничен в праве владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению,  производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. В то же время, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная стоимость жилого помещения, определяемая соглашением между собственником и органом, может включать помимо рыночной стоимости помещения  также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Пунктом 8 рассматриваемой статьи установлено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Следует отметить, что несмотря на первичность предоставления денежной компенсации, на практике в большинстве случаев происходит именно предоставление другого жилого помещения.

Следует отметить, что законодательством города Москвы предусмотрены дополнительные, уточняющие федеральный закон положения. Федеральный статус городов Москва и Санкт-Петербург имеет не только юридическое, но и реальное обоснование. Такие объективно существующие явления как перенаселенность, недостаточность существующих транспортных систем, высокий темп экономического роста, отсутствия достаточного количества мест в учебных образовательных учреждениях и другие придают особое значение месту жительства. Сложно найти другой город, где нормальным считается затрачивать более трех часов времени в день на дорогу. Территория города Москвы поделена на двенадцать административных округов, разделенных, в свою очередь на районы.  Учитывая приведенные обстоятельства, разумными и обоснованными видятся правила, предусматривающие предоставление нового жилья в границах прежнего района проживания для всех административных округов кроме Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского. Право на сохранение района закреплено в статье 3 закона «Об обеспечении жилищных прав». В то же время, в случае предоставления более, чем одного жилого помещения, на второе жилое помещение данное положение не распространяется. Для собственников жилья законом «Об обеспечении жилищных прав» дополнительно устанавливается возможность выбора по своему усмотрению денежной или натуральной формы возмещения за изымаемое помещение, а также возможность улучшения жилищных условий в случае признания нуждающимся в улучшении жилищных условий. По желанию собственника, вместо предоставления другого помещения на праве собственности, оно может быть предоставлено ему на основании договора социального найма.

Как в случае  найма  жилого помещения, так и в случае права собственности на него, при не достижении соглашения о параметрах и условиях предоставления другого помещения, несогласная сторона имеет возможность обратиться в суд с соответствующим иском.  Следует отметить, что судебные дела о выселении в связи со сносом,  об обязании предоставить другое жилое помещение, а также связанные с увеличением размера предоставляемой компенсации проходят под объективно оказываемым и существующим давлением со стороны государственных органов. В то же время, можно привести множество примеров, когда грамотная работа адвоката по жилищным делам помогала людям реально улучшить свои жилищные условия при сносе дома. Рассматриваемая в настоящей статье тема имеет множество особенностей, заслуживающих отдельного рассмотрения. К сожалению, ограниченный объем статьи не позволяет раскрыть их все, заставляя ограничиваться наиболее общими положениями.


[1] ЖК РФ не содержит нормы предоставления жилого помещения. В соответствии со ст. 50 ЖК РФ полномочия по установлению нормы предоставления принадлежат органам местного самоуправления. В г. Москве норма составляет 18 кв.м.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики