+7 (905) 700-0886 

Проблема выделения долей в жилом помещении возникает, в частности, при разделе совместно нажитого имущества супругов при разводе. Также возможны ситуации,  в которых приватизировавшие жилое помещение в общую совместную собственность члены семьи решают прекратить совместное проживание и разъехаться. Происходит ли это по причине взросления детей, желающих обзавестись собственными семьями, либо по причине, когда достающееся родственникам наследство в виде квартиры представляет интерес только для части наследников, не имеет значения. В случае, если воля всех совместно проживающих направлена на размен существующего помещения, то необходимости в судебных процедурах не возникает. Но, зачастую, кто-либо из совместно проживающих или владеющих квартирой лиц не желает предпринимать никаких шагов, в то время как для других сложившаяся ситуация становится критической и требующей принятия действительных мер.

Очевидно, что в случае, когда совместное проживание либо использование квартиры (жилого помещения) становится невозможным, а существующее финансовое положение не позволяет самостоятельно приобрести отдельное жилье и, кроме того, другие сособственники жилого помещения не считают нужным производить обмен, одним из возможных выходов из сложившейся ситуации является выдел доли в жилом помещении и дальнейшая ее продажа с целью приобретения другого помещения. Кажется, что единственным верным и разумным решением будет выкуп одним из сособственников доли другого. Но, к сожалению, данный способ не всегда возможен по экономическим соображениям. Безусловно, необходимо помнить, что при дальнейшей продаже выделенной доли другие сособственники приобретают преимущественное право на ее приобретение по цене предложения третьим лицам. Данное положение имеет свое проявление в налоговом аспекте, в котором будет рассматриваться далее.

Для формирования объективного представления о возможностях и последствиях выдела доли в жилом помещении целесообразно отметить несколько основных моментов, имеющих существенное значение.

Поскольку причины выдела доли зачастую имеют экономическую подоснову, то, прежде всего, необходимо четко представлять, что совокупная стоимость всех выделенных долей будет меньше, чем стоимость всего жилого помещения. Так что, при наличии возможности договориться, и при условии, что продажа жилья осуществляется по экономическим причинам, бывает выгоднее воспользоваться возможностью договориться. В некоторых случаях помощь адвоката по жилищным вопросам заключается в досудебном обсуждении возникшей ситуации с другими сособственниками и совместной выработке взаимно приемлемого решения. Хотя, честно говоря, процент урегулированных подобным образом споров является незначительным.

Представляется интересным и целесообразным в рамках рассматриваемой проблемы упомянуть способ решения корпоративных конфликтов, связанных с совместным владением акциями, применяющейся в англо-саксонской правовой системе и именуемый русской рулеткой.  Способ заключается в следующем. Стороны заранее договариваются, что при исчерпании других средств достижения договоренности они обязуются выкупить доли друг друга. Любая из сторон в этом случае имеет возможность подать другой стороне предложение о продаже, а другая обязана его принять одним из двух способов. Предложение о продаже включает одновременно направляемое предложение продать принадлежащие первой стороне акции  по установленной цене, а также предложение купить принадлежащие второй стороне акции по той же самой цене. Другими словами, смысл данной процедуры можно передать как: «купи принадлежащее мне по такой цене, которая тебе кажется справедливой. Но если мне она покажется низкой, то продай принадлежащее тебе по цене предложения». Считается, что данный способ способствует установлению наиболее справедливой цены.

Оставляя в стороне исключительно экономические моменты, связанные со снижением удельной стоимости доли жилого помещения, и допуская, что в некоторых случая выдел доли является единственно возможным выходом, следует обратить внимание на вторую составляющую стоимости доли- ее размер. Необходимо отметить, что в случае, если выдел доли в жилом помещении является следствием расторжения брака, то размер выделяемых долей не всегда может быть равным. Более подробно данный вопрос разбирается в разделе, посвященном проблемам семейного права в части правового режима собственности супругов. Здесь же целесообразно упомянуть, что при определении долей бывших супругов могут иметь значение источники средств, использованных для приобретения данного помещения и, соответственно, правовой режим средств, принадлежащих одному из супругов до вступления в брак, полученных по безвозмездным сделкам, а также в результате реализации имущества, являющегося собственностью одного из супругов. В данном вопросе основное значение приобретает процедура доказывания тех или иных обстоятельств, имеющих значение для возможного изменения равного размера доли. Сложно дать какие-либо универсальные рекомендации, поскольку количество возможных комбинаций источников приобретения жилья достаточно велико. Данный случай является одним из тех, когда только подробный анализ ситуации и доказательств, осуществляемый адвокатом по жилищным делам, позволяет выдать конкретные рекомендации.

Как указывалось выше, одним из последствий выделения доли в жилом помещении является распространение на него режима процедуры продажи совместной собственности. Последствием нарушения данного режима является возможность перевода на другого сособственника прав и обязанностей покупателя в том числе и в случае продажи доли по цене, отличной от цены предложения. Данное положение усложняет процедуру продажи, поскольку требует получения нотариального отказа от другого собственника. Затруднительность получения последнего в некоторых случаях подталкивает владельца доли, подстрекаемого опытным риэлтором, скрыть договор купли продажи договором дарения. Несмотря на кажущуюся законность, данная замена автоматически означает притворность сделки, что влечет ее недействительность с момента совершения. Хотелось бы предостеречь возможных продавцов от подобных поступков. Помимо того, что подобные схемы дополнительно снижают стоимость доли жилого помещения, они, также снижают защищенность сделки что, в свою очередь, не приносит пользы ни покупателю, ни продавцу. С точки зрения законности и, как следствие, стабильности сделки более предпочтительной является мена доли в жилом помещение на другое имущество, точно также как и дарение не требующее соблюдения процедуры получения отказа собственников других долей. В то же время, подобные процедуры требуют определенных знаний, выходящих за стандартные способы отчуждения недвижимости. Поскольку в этом случае для обеспечения стабильности сделки и защите прав всех ее участников требуется одновременное использование нескольких видов договоров.

Вопрос превышения цены, указанной в предложении о продаже, направляемом собственникам других долей, также имеет существенное значение для продавца. В данном случае сталкиваются интересы всех участников процедуры продажи. Очевидно, что покупатель стремится получить как можно больше гарантий. Одной из гарантий является фиксация в договоре полной цены. В то же время, указание в договоре цены, превышающей установленный налоговым кодексом размер, при условии, что срок владения недвижимым имуществом менее трех лет, влечет для продавца необходимость уплаты подоходного налога. Таким образом, в некоторых случаях интерес продавца, в отличии от интереса покупателя, направлен на отражение в договоре не полной стоимости доли жилого помещения. С третьей стороны, указание более низкой, чем рыночная, цены понижает вероятность осуществления сделки, поскольку повышает привлекательность для собственника другой доли потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по выгодной ему цене. Таким образом, нахождение баланса интересов сторон в данном вопросе является еще одной сложной задачей, требующей привлечения адвоката по жилищным делам.

Хотелось бы предостеречь от используемых на практике способов, заключающихся в подписании дополнительного соглашения, отражающего реальную цену, выплаты части покупной цены как оплаты за осуществленный ремонт и некоторых других. Дополнительное соглашение к договору, предполагающему государственную регистрацию, также должно быть зарегистрировано. Соответственно, простая письменная форма документа в данном случае не будет иметь защиты в суде в целях взыскания разницы оплаченных денежных средств. В то же время, наличие такого соглашения будет свидетельствовать о фиктивности сделки и являться основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на собственника другой доли. Таким же фиктивным документом является и соглашение о компенсации стоимости ремонта.

В завершение, хотелось бы несколько слов уделить природе доли в праве собственности на жилое помещение. Доля в праве собственности на помещение означает возможность пользования всеми частями данного помещения. Следует отметить, что даже в случае продажи доли в размере одной второй в двухкомнатной квартире, комнаты которой равны между собой, такая продажа не влечет для покупателя приобретения прав на одну конкретно взятую комнату. Точно так же, наличие утвержденного судом порядка пользования жилыми помещения в отношении продавца не влечет установления такого же порядка в отношении покупателя. По этому, в ряде случаев наличие долевой собственности на жилое помещение означает возможность нормального существования только для того из сособственников, кто морально сильнее.

В настоящей статье затронуты только наиболее основные моменты, касающиеся выделения доли на жилое помещение в судебном порядке. Очевидно, что количество реально возникающих  вопросов намного больше.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики