В настоящее время количество договоров долевого участия, регистрируемых Росреестром московского региона, превышает количество сделок с вторичной недвижимостью. В ряде регионов количество сделок сопоставимо.
Поскольку в момент заключения договора долевого участия жилье является строящимся, а его качество невозможно проверить, дольщик[1] принимает на себя как риск нарушения сроков передачи построенного жилья, так и риск получения жилья с качеством, не соответствующим строительным требованиям и договору.
Для защиты интересов дольщика, являющегося слабой стороной, законодатель включил в закон «Об участии в долевом строительстве» (далее- «ФЗ-214»)[2] помимо положений, предоставляющих право на односторонний отказ от договора в «критических» случаях, положения, предусматривающие ответственность за нарушения сроков передачи и качества строящегося жилья. К данным отношениям также применяются положения потребительского закона (далее- «ЗоЗПП»)[3] в части ответственности застройщика за нарушение сроков устранения недостатков и за отказ застройщика от добровольного удовлетворения требований дольщика-потребителя.
Массовый характер подобных нарушений является причиной для формирования соответствующей судебной практики. Анализ судебной практики показывает, что, в отличие от практики по взысканию неустойки, практические вопросы возмещения убытков при нарушении качества передаваемого жилья являются более многообразными, а преимущественное влияние на результат спора оказывает судебно-техническое заключение специалиста. В настоящее время имеется ряд вопросов правового характера, по которым уже сформировалась устойчивая судебная практика. В то же время, по ряду вопросов разъяснения высших судов отсутствуют.
Правовой основой для взыскания с застройщика убытков за нарушение качества жилья является ч.2 ст.7 ФЗ-214, согласно которой в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п.8 ст.7 ФЗ-214 за нарушение срока устранения недостатков застройщик также уплачивает дольщику-потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом п. 1 ст. 23 ЗоЗПП. Неустойка рассчитываются от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка в размере одного процента в день.
Несмотря на очевидность приведенных выше положений, вопросы применения потребительского законодательства в дополнение к специальным нормам ФЗ-214 возникают в судебной практике, а соответствующие споры в ряде случаев доходят до Верховного суда.
Так, в определение ВС РФ № 4-КГ15-70 от 01.03.2016 г. судебная Коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что, поскольку ФЗ-214 не устанавливает ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков, то право дольщика на безвозмездное устранение недостатков или возмещение расходов на их исправление следует из п. 1 ст. 18 ЗоЗПП, п. 1 ст. 23 ЗоЗПП. Наличие вступившего в законную силу судебного акта об устранении выявленного недостатка не освобождает застройщика от ответственности за неисполнение этого требования (1-Определение ВС РФ № 4-КГ15-70 от 01.03.2016 г.)[4].
Для целей расчета неустойки не имеет значения, произведено ли устранение недостатков в пределах срока передачи объекта, установленного договором, в случае, если в акте о наличии недостатков установлен срок их устранения. Для применения к застройщику ответственности в форме неустойки имеет значение именно нарушение сроков устранения недостатков, согласованных сторонами, либо установленных законом[5].
Наиболее типичной и понятной формой ухудшения качества объекта является выполнение отделки помещений с отступлением от условий договора или строительных норм, проявляющееся, как правило, в низком качестве ремонта, применении несогласованных материалов и конструкций и т.д. В ряде случаев суды отказывали во взыскании убытков, мотивируя соответствующие решения тем, что установленные нарушения не являются критическими, то есть не делают невозможным использование объекта по прямому назначению. Данная практика является неправильной, так как качество объекта должно соответствовать согласованным условиям.
Так, в определении ВС РФ № 18-КГ17-222 от 30.01.2018 г. сделан вывод о том, что дольщик имеет право на взыскание с застройщика суммы расходов на устранение недостатков в квартире независимо от того, делают ли они квартиру непригодной для использования. В случае существенности недостатков у дольщика также появляется право на отказ от договора[6].
При согласовании в договоре материала перегородок застройщик не может в одностороннем порядке вносить незначительные архитектурные изменения в проект, несмотря на допускающее это положение договора. При установлении факта отступления застройщика от условий договора, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания отсутствия ухудшения качества[7].
В то же время, когда низкое качество выполненных работ выявляется в несущих конструкциях здания, возникает вопрос о возможности устранения таких недостатков в разрезе интересов иных собственников помещений такого здания. В деле, рассмотренном ВС РФ в определении № 11-КГ15-9 от 28.04.2015 г., сделан вывод о том, что, поскольку работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, ведущими к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, решение общего собрания собственников помещений не требуется, а участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков теплопроводности стен[8].
Проблема качества объекта долевого строительства может проявляться не только в форме ненадлежащего качества строительных и отделочных работ, но и в форме передачи объекта с характеристиками, не соответствующими условиям договора. Наиболее типичной формой такого нарушения является несоответствие площади передаваемого объекта. Причиной такого несоответствия может быть как реальное изменение местонахождения стен объекта относительно здания и их размеров, так и применение различных формул расчета площади, на которые влияет применение различных коэффициентов к летним помещениям, включение в состав объекта площадей стояков общедомовых коммуникаций, а также учет площади внутренних перегородок, которые в ряде случаев фактически не возводятся, но площадь которых вычитается из общей проектной площади при определении цены квартиры в договоре.
В деле, рассмотренном ВС РФ в определении от 09.03.2021 N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019, сделан вывод о том, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора в случае, если цена квартиры определена в договоре как окончательная и не подлежащая изменению. При этом не имеет значения возможность (невозможность) использования квартиры, относящаяся к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора[9].
В деле, рассмотренном ВС РФ в определении № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г., суд первой инстанции частично удовлетворил требования дольщика, уменьшив цену объекта долевого строительства и взыскав соответствующую сумму, штраф за неудовлетворение требования потребителя. При этом суд отказал в возмещении расходов на заключение специалиста и взыскании неустойки за неудовлетворение требований потребителя.
Межкомнатные перегородки были сделаны с отступлением от проекта из другого материала, что также повлияло на электрические розетки. Суд указал, что, при согласовании в договоре материала перегородок застройщик не мог вносить незначительные архитектурные изменения в проект, несмотря на допускающее это положение договора.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части удовлетворения исковых требований. Апелляционный суд указал, что, несмотря на отступление от условий договора, отсутствуют доказательства, с достаточной степенью достоверности подтверждающие следующее из этого ухудшение качества объекта долевого строительства.
Коллегия ВС РФ, направив дело на новое рассмотрение, указала, что, по смыслу положений ч.2 ст. 7 ФЗ-214, при установлении факта отступления застройщика от условий договора, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания отсутствия ухудшения качества.
В деле № 33-413101, рассмотренном МГС 20.11.2020 г. в апелляционном порядке после возврата из кассационной инстанции пересматривалось дело № 2-2030/2019 Дорогомиловского районного суда г. Москвы.
Истец обосновывал убытки отсутствием фактического увеличения площади, за которое он вынужден был доплатить застройщику, а также отсутствием части отделки, которая, по мнению истца, должна была быть выполнена застройщиком в рамках подготовки к ремонтным работам.
Также истцом заявлялись требования по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи машинаместа и по признанию одностороннего акта недействительным, поскольку его передача осуществлена застройщиком с нарушением срока устранения недостатков (подтекание воды вследствие нарушения гидроизоляции плиты).
Суд первой инстанции отказал в иске в полном объеме, апелляционная инстанция оставила в решение силе. После возвращения дела из кассационной инстанции по причине отмена решения в части, касающейся машинаместа, МГС привел оценку обстоятельств, относящихся и к квартире.
В частности, истец указывал, что превышение площади возникло не вследствие фактического изменения границ квартиры, а по причине неправильного расчета площади балкона в договоре, а также по причине отсутствия перегородок санузла, площадь которых учитывалась в договоре.
Отказывая в удовлетворении требований в части превышения площади, суд указал, что указанная в договоре общая площадь квартиры не является окончательной и определяется по данным обмеров. Данные условия согласованы в договоре, который в установленном законом порядке оспорен не был.
Суд напрямую не дал оценки доводам относительно отступления от проекта, повлекшим увеличение площади без фактического изменения размеров внешних стен квартиры, путем образования дополнительной площади на проектных местах перегородок, не возведенных застройщиком.
Нельзя не признать, что данный вывод соответствует выводу о том, что согласование в проектной документации характеристик объекта как готовой квартиры без проведения каких-либо отделочных работ и включение данных условий в договор, который оспорен не был, означает отсутствие оснований для взыскания сумм с ответчика.
Это представляется логичным, поскольку, если у ответчика нет обязанности делать стяжку, возводить стены санузла и выполнять их гидроизоляцию, а любое действие по отделке приведет к изменению площади квартиры, то, при согласованности такого положения в договоре, доплата за превышение площади правомерна.
В то же время, вопрос отнесения перегородок санузла к отделочным работам вызывает большое сомнение.
В части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи машиноместа требование было удовлетворено в связи с тем, что в акте о наличии недостатков от 14.05.2016 г. установлен срок их устранения в течение 45-и дней, истец неоднократно обращался к ответчику с претензиями, а фактически работы были выполнены застройщиком только 31.03.2017 г.
В завершение изложенного, считаем необходимым кратко сформулировать основные положения, выявленные в рассмотренных делах.
- Поскольку ФЗ-214 не устанавливает ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков, то право дольщика на безвозмездное устранение недостатков или возмещение расходов на их исправление следует из п. 1 ст. 18 ЗоЗПП, п. 1 ст. 23 ЗоЗПП. Наличие вступившего в законную силу судебного акта об устранении выявленного недостатка не освобождает застройщика от ответственности за неисполнение этого требования (Определение ВС РФ № 4-КГ15-70 от 01.03.2016 г.).
- Поскольку работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, ведущими к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, решение общего собрания собственников помещений не требуется, а участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков (Определение ВС РФ № 11-КГ15-9 от 28.04.2015 г.).
- Дольщик имеет право на взыскание с застройщика суммы расходов на устранение недостатков в квартире независимо от того, делают ли они квартиру непригодной для использования. В случае существенности недостатков у дольщика также появляется право на отказ от договора. (Определение № 18-КГ17-222 от 30.01.2018 г.).
- При согласовании в договоре материала перегородок застройщик не может в одностороннем порядке вносить незначительные архитектурные изменения в проект, несмотря на допускающее это положение договора. При установлении факта отступления застройщика от условий договора, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания отсутствия ухудшения качества (Определение ВС РФ № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г.).
- Если у ответчика нет обязанности делать стяжку, возводить стены санузла и выполнять их гидроизоляцию, а любое действие по отделке приведет к изменению площади квартиры, то, при согласованности такого положения в договоре, доплата за превышение площади правомерна (дело Дорогомиловского районного суда г. Москвы.№ 2-2030/2019, пересмотренное МГС 20.11.2020 г. в определении № 33-413101).
- Если в акте о наличии недостатков установлен срок их устранения, то нарушение данного срока влечет ответственность застройщика в форме неустойки независимо от истечения срока передачи, установленного договором (дело Дорогомиловского районного суда г. Москвы.№ 2-2030/2019, пересмотренное МГС 20.11.2020 г. в определении № 33-413101).
- Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора в случае, если цена квартиры определена в договоре как окончательная и не подлежащая изменению. При этом не имеет значения возможность (невозможность) использования квартиры, относящаяся к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора (определение ВС РФ от 09.03.2021 N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019).
Анализ приведенной практики по возмещению убытков, причиненных недоделками в переданных квартирах, учитывая все более увеличивающийся объем сделок на рынке первичной недвижимости, указывает на актуальность, работоспособность и востребованность данного института, задачей которого является стимулирование застройщика к выполнению работ с надлежащим качеством и исправлению возникающих недостатков.
В то же время, несмотря на сложившуюся и понятную для дольщика судебную практику в части вопросов, касающихся качества выполнения строительных и отделочных работ, остаются открытыми вопросы последствий злоупотреблений застройщиков, связанных с искажениями проектной площади строящихся объектов, не связанными с фактическим изменением их габаритных характеристик. Данные нарушения осуществляются путем применения различных коэффициентов к площади балконов и лоджий, включением в площадь квартир площадей стояков общедомовых коммуникаций, площадей внутренних перегородок, учтенных в проекте, но фактически не возводимых, иными подобными способами. Подобные действия, по своей сути, являются введением в заблуждение слабой стороны, а их последствием является увеличение цены квартиры, необходимость внесения дополнительной платы при том, что фактически дольщик получает квартиру в тех же внешних границах, что была согласована в договоре.
Даже если определение площади по фактическим обмерам является правильным (а так бывает далеко не всегда), то подобным образом застройщик скрывает реальную цену при заключении договора. При этом возможность отклонения фактической площади от проектной, установленная договором, является очень слабым утешением для человека, купившего именно ту квартиру, которая указана в договоре, на последние и занятые деньги и вынужденного искать иные источники для того, чтобы улучшить жизнь застройщика.
К сожалению, количество случаев успешного противодействия дольщиков подобным злоупотреблениям незначительно, а положительная судебная практика ограничивается единичными решениями на уровне судов первой инстанции, что указывает на необходимость усовершенствования имеющихся правовых механизмов, что вполне может быть сделано путем судебного толкования. До появления подобных разъяснений видится целесообразным включение в иск о взыскании убытков (об уменьшении стоимости квартиры) требования о признании недействительными положений договора долевого участия об определении окончательной общей площади квартиры по данным обмеров в том значении, в котором такое изменение площади не является следствием изменения фактических внешних габаритов квартиры.
Подробнее об услуги по взысканию убытков с застройщика: https://corprf.ru/priemka-kvartiry-s-nedostatkami-daet-pravo-na-denezhnuyu-kompensacziyu/
[1] Участник долевого строительства.
[2] ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
[3] Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
[4] В деле, рассмотренном ВС РФ в определении № 4-КГ15-70 от 01.03.2016 г., истец выиграл спор о понуждении застройщика демонтировать ветровые стекла на лоджиях в квартире истца с заменой их на однокамерные стеклопакеты.
Поскольку застройщик решение не исполнил, дольщик предъявил иск о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанный на положениях ЗоЗПП.
Отказывая в удовлетворении требований, суды нижестоящих инстанций исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением решения о понуждении.
ВС РФ решение отменил, указав, что на основании ч. 9 ст. 4 ФЗ-214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ-214.
Суд указал, что, поскольку Пленум ВС РФ в пунктах 1, 2 постановления от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что отношения, по продаже товаров, одной из сторон которых выступает гражданин, приобретающий товары исключительно для личных нужд, а другой предприниматель, является отношениями, регулируемыми ГК РФ и Законом РФ «О защите прав потребителей». Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом ФЗ-214.
ФЗ-214 не устанавливает ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных недостатков. Право дольщика на безвозмездное устранение недостатков или возмещение расходов на их исправление следует из п. 1 ст. 18 ЗоЗПП. Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме, то они должны быть исправлены в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения (п.1 ст. 20 ЗоЗПП). Срок устранения недостатков, определяемый в письменной форме, не может превышать 45 дней.
За нарушение указанного срока установлена ответственность п. 1 ст. 23 ЗоЗПП в виде неустойки, которую застройщик уплачивает потребителю за каждый день просрочки в размере одного процента цены товара.
Наличие вступившего в законную силу судебного об устранении выявленного недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования, поскольку решение о расторжении договора о долевом участии в строительстве не выносилось, и истец не утратил статуса потребителя.
[5] Дело Дорогомиловского районного суда г. Москвы.№ 2-2030/2019, пересмотренное МГС 20.11.2020 г. в определении № 33-413101 более подробно рассматривается ниже в деле о возмещении убытков вследствие отсутствия фактического увеличения площади, за которое дольщик вынужден был доплатить застройщику, а также из-за отсутствия части отделки.
[6] В деле, рассмотренном ВС РФ в определении № 18-КГ17-222 от 30.01.2018 г., суд первой инстанции частично удовлетворил требования дольщика, взыскав с застройщика сумму расходов на устранение недостатков в квартире, определенную на основе строительно-технической экспертизы.
Суд апелляционной инстанции в иске отказал, указав на то, что выявленные недостатки не делают квартиру непригодной для использования, в силу чего п.2 ст. 7 ФЗ-214 не подлежит применению.
Отменяя апелляционное определение, Коллегия указала, что в случае существенных недостатков в квартире дольщик, помимо права на компенсацию расходов на устранение недостатков, получает право на отказ от иска по правилам ч.2 ст. 9 ФЗ-214.
В случае же выявления иных недостатков, обнаруженных в пределах гарантийного срока, дольщик имеет право на компенсацию расходов на их устранение по правилам ч.1 и ч. 6 ст. 7 ФЗ-214.
[7] Определение ВС РФ № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г., в котором сделан данный вывод, более подробно рассматривается ниже в разрезе вопроса определения площади строящейся квартиры.
[8] В деле, рассмотренном ВС РФ в определении № 11-КГ15-9 от 28.04.2015 г., истец неоднократно обращалась с заявлениями к директору ООО «Ремстройсервис» с просьбой утеплить стены, углы выступающей комнаты, так как зимой стены покрываются льдом.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что причиной недостатков в квартире являются нарушения при строительстве , однако принял по делу новое решение об отказе в иске, указав на то, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома, что возможно с согласия всех собственников помещений в доме. Поскольку такого согласия не имеется, то основания для удовлетворения иска отсутствуют.
ВС РФ указал, что согласие собственников в силу положений ч.3 ст. 36 и ч.2 ст. 40 ЖК РФ требуется на совершение действий, которые приведут к уменьшению общего имущества многоквартирного дома. Поскольку работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, ведущими к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, а потому вывод суда апелляционной инстанции в этой части является ошибочным.
Если объект долевого строительства построен с отступлениями от обязательных требований, приведшими к ухудшению качества, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 ст. 7 ФЗ-214).
[9] В деле, рассмотренном ВС РФ в определении от 09.03.2021 N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019 указывается, что согласно части 4 статьи 4 ФЗ- 214 договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, которое, помимо прочего, включает общую площадь объекта. Передача квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Из содержания частей 1, 2 ст. 5 и ч.1 ст. 23 ФЗ-214 в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
По смыслу ч.1 ст. 7 ФЗ-214 передача участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 ФЗ-214, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора, что не было учтено судом.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 09.03.2021 N 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019, включено в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 за 2021 г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 г.).
