Мы подали иск к застройщику о признании права собственности на квартиру. В процессе судебного заседания судья обратил внимание на то, что в выписке из ЕГРН отсутствует раздел, в котором должен быть указан собственник, и отложил судебное заседание. Повторно заказав выписку, мы также не нашли раздел со сведениями о правообладателе квартиры, при этом в особых отметках было указано, что сведения, необходимые для заполнения раздела 2, отсутствуют. Как можно объяснить отсутствие раздела и что означает запись в разделе особые отметки?
В соответствии с п. 7 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости»[1] в отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей, содержащих, в том числе, сведения о праве собственности и иных вещных правах на этот объект недвижимого имущества, в том числе сведения о его правообладателе, о подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации ограничениях прав, обременениях недвижимого имущества и сделках с этим объектом недвижимого имущества (записи реестра прав на недвижимость).
Согласно положениям приказа Минэкономразвития от 28.12.2015 г. № 976 «Об утверждении форм выписок из ЕГРН»в случае, когда о правообладателе нет информация, на первой странице внизу выписки в разделе №1 в графе «Особые отметки» будет содержаться запись: «Сведения, необходимы для заполнения раздела 2 отсутствуют.
В соответствии с разъяснениями, размещенными на сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/site/), что причинами отсутствия в ЕГРН введений о правообладателе являются:
- Несовершение сделок с недвижимостью с 31.01.1998 г. (дата вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
- Непоступление в ЕГРН сведений о правообладателе недвижимости (отсутсвие заявления).
- Совершение сделки с недвижимостью в течение 12-ти рабочих дней (максимальный предусмотренный срок государственного кадастрового учета и (или) государственной регистраций прав в соответствии с п. 1 ст. 16 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
- Право собственности на коммунальную квартиру не указывается, при наличии отдельного кадастрового номера у каждой из входящей в ее состав комнат, поскольку они являются самостоятельными объектами недвижимости.
- Недвижимость, приватизированная до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости (31 января 1998 г.), передана в наследство.
Поскольку иск к застройщику подан в настоящее время, то возможность возникновения прав на квартиру до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» представляется маловероятной. Также невозможно создание нового объекта недвижимости в форме коммунальной квартиры. Тем более, квартира не может являться объектом какой-либо сделки, поскольку регистрация перехода права по сделке невозможна до регистрации права первоначального владельца.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации наиболее вероятной причиной отсутствия в ЕГРН сведений о правообладателе является непоступление в реестр сведений о правообладателе (заявление).
Учитывая, что квартире присвоен кадастровый номер и что иск предъявлен к застройщику, отсутствие сведений о правообладателе означает, что застройщик не зарегистрировал своего права, а также то, что права иных лиц не зарегистрированы.
Применительно к имеющемуся судебному спору отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе подтверждает возможность признания права собственности дольщика в судебном порядке при наличии к тому материально-правовых оснований.
Более подробную информацию о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме можно найти в разделе.
[1] Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»
