Достоверность выкупной цены проверяется только в преддоговорном споре

Достоверность выкупной цены может быть проверена только при рассмотрении преддоговорного спора между Заявителем и Департаментом.

Требования о признании недействительными результатов определения стоимости объекта недвижимости, утвержденных распоряжением ответчика от 25.10.2012 г. N 3525-р, и об обязании ответчика осуществить пересмотр стоимости этого объекта недвижимости были предъявлены истцом в Арбитражный суд города Москвы после получения от ответчика проекта договора купли-продажи, поэтому суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что достоверность указанной в проекте этого договора выкупной цены нежилых помещений может быть проверена только при рассмотрении преддоговорного спора между ООО «Агентство Недвижимости «Академический» и Департаментом городского имущества города Москвы.

(в удовлетворении требований отказано).

Текст Постановления ФАС Московского округа от 30.01.2014 N Ф05-17420/2013 по делу N А40-161914/12 приводится в рамках обзора арбитражной практики о понуждении государственных органов к заключению договоров купли-продажи городского недвижимого имущества в порядке ст. 445 ГК РФ

Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. по делу N А40-161914/12

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нужнова С.Г.
судей Кузнецова В.В., Зверевой Е.А.
при участии в заседании:
от истца — Анашкина Н.А., дов. от 30.10.2013 г. б/н; Дрондина Ю.К., дов. от 30.10.2013 г. б/н
от ответчика — Мягких Д.К., дов. от 31.12.2013 г. N 33-Д-17/14
от третьего лица — Горяинова В.А., дов. от 09.17.2013 г. N 01/14-ОД-01
рассмотрев 23 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО «Агентство Недвижимости «Академический» (истца)
на решение от 14 августа 2013 года Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Никоновой О.И.
и постановление от 09 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н.
по иску ООО «Агентство Недвижимости «Академический»
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительными результатов определения стоимости объекта недвижимости, об обязании осуществить пересмотр стоимости объекта
третье лицо: ООО «Топ-Консалт»

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агентство Недвижимости «Академический» (далее — ООО «Агентство Недвижимости «Академический») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее — Департамент) о признании недействительными результатов определения стоимости объекта недвижимости — нежилых помещений общей площадью 165,7 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 8, корп. 2, утвержденных распоряжением Департамента от 25.10.2012 г. N 3525-р «О приватизации нежилого помещения по адресу: Москва, ул. Кржижановского, д. 8, корп. 2, общей площадью 165,7 кв. м» и включенных в направленный истцу проект договора купли-продажи этих помещений, а также об обязании ответчика осуществить пересмотр стоимости этого объекта недвижимости, ссылаясь на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Топ-Консалт» (далее — ООО «Топ-Консалт»), подготовившее по заказу Департамента отчет об определении рыночной стоимости арендуемого истцом объекта недвижимости.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2013 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2013 г., в удовлетворении иска отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что Федеральным законом N 159-ФЗ не установлена обязательность определения независящим оценщиком величины рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащей применению сторонами при заключении договора купли-продажи, и избрании, в связи с этим, истцом ненадлежащего способа защиты права.
Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции, вместе с тем, признал ошибочным вывод суда первой инстанции о рекомендательном характере проведенной по заданию ответчика оценки рыночной цены арендуемых истцом нежилых помещений после получения его заявления о намерении выкупить эти помещения.
Отказывая в удовлетворении требовании истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что достоверность оценки нежилых помещений может быть проверена только при рассмотрении преддоговорного спора между сторонами, поскольку обращение ООО «Агентство Недвижимости «Академический» с настоящим иском в суд имело место после принятия ответчиком решения об условиях приватизации арендуемых истцом помещений, а также указал на то, что требование о признании недействительными результатов определения стоимости объекта недвижимого имущества должно предъявляться не к Департаменту, принявшему на основании отчета оценщика решение о выкупной цене отчуждаемого объекта, а к самому оценщику.
В кассационной жалобе на вынесенные по делу судебные акты истец — ООО «Агентство Недвижимости «Академический» ссылается на то, что распоряжение от 25 октября 2012 г. N 3525-р не повлекло отчуждение права собственности на нежилое помещение, а лишь определило стоимость предлагаемого к выкупу помещения, поэтому спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленный в отчете, подлежал рассмотрению по существу и что никакой возможности обжаловать оценку до издания распоряжение от 25 октября 2012 г. N 3525-р у истца не было, а также указывает на уклонение суда первой инстанции от разрешения вопроса о надлежащем ответчике по принятым к рассмотрению требованиям и на необоснованное отклонение поданного до вынесения решения по существу спора заявления об изменении первоначальных требований, в котором ООО «Агентство Недвижимости «Академический» просило признать недействительным отчет ООО «Топ-Консалт» от 20.08.2012 г. N 142/147-06/Н об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и обязать Департамент заключить договор купли-продажи арендуемых обществом нежилых помещений общей площадью 165,7 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 8, корп. 2 по цене 12.423.288 руб. в соответствии с отчетом ЗАО ИФК «Солид» от 01.07.2013 г. N ОС/24-2013 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем просит решение от 14 августа 2013 г. и постановление от 09 октября 2013 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Ответчик приведенные в кассационной жалобе доводы считает необоснованными, указывая, в том числе, на то, что истец в судебном заседании от 17 июля 2013 г. отказался от своего заявления об изменении первоначальных требований, просит судебные акты оставить без изменения.
Третье лицо — ООО «Топ-Консалт» поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что истец в силу пункта 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ имел право обратиться с самостоятельным иском к оценочной компании об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости только в тридцатидневный срок, которым он не воспользовался, в связи с чем возникший после получения истцом от ответчика проекта договора купли-продажи спор по поводу выкупной цены объекта недвижимости может быть разрешен только при рассмотрении преддоговорного спора, просит судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые истцом судебные акты отмене не подлежат в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО «Агентство Недвижимости «Академический», включенное в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых на основании договора аренды от 05.12.2003 г. N 7-671 нежилых помещений общей площадью 165,7 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 8, корп. 2.
Департамент по результатам рассмотрения этого заявления направил покупателю подписанный продавцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в двух экземплярах и копию распоряжения от 25.10.2012 г. N 3525-р «О приватизации нежилого помещения по адресу: Москва, ул. Кржижановского, д. 8, корп. 2, общей площадью 165,7 кв. м», получение которых 31.10.2012 г. признается истцом в письме от 16.11.2012 г. на имя заместителя руководителя Департамента имущества города Москвы.
В проекте договора цена нежилых помещений общей площадью 165,7 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 8, корп. 2, установлена в размере 19.049.000 руб. в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.08.2012 г. N 142/147-06-12/Н, выполненным ООО «Топ-Консалт».
В соответствии с частями 2 и 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ уполномоченные органы в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Требование ООО «Агентство Недвижимости «Академический» к Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 8, корп. 2, общей площадью 165,7 кв. м и требование этого же лица к ООО «Топ-Консалт» о признании величины рыночной стоимости помещения, определенной в отчете N 142/147-06-12/Н, составленном 20.08.2012 г., являются предметом спора, рассматриваемого Арбитражным судом города Москвы в деле N А40-188825/2013.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Требования о признании недействительными результатов определения стоимости объекта недвижимости, утвержденных распоряжением ответчика от 25.10.2012 г. N 3525-р, и об обязании ответчика осуществить пересмотр стоимости этого объекта недвижимости были предъявлены истцом в Арбитражный суд города Москвы после получения от ответчика проекта договора купли-продажи, поэтому суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что достоверность указанной в проекте этого договора выкупной цены нежилых помещений может быть проверена только при рассмотрении преддоговорного спора между ООО «Агентство Недвижимости «Академический» и Департаментом городского имущества города Москвы.
Внесенные Федеральным законом от 02.07.2013 г. N 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда, к спорным отношениям не применимы, поскольку вступили в силу после предъявления ООО «Агентство Недвижимости «Академический иска по настоящему делу.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2013 года по делу N А40-161914/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Агентство Недвижимости «Академический» — без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.Г.НУЖНОВ

Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
Е.А.ЗВЕРЕВА