+7 (905) 700-0886 

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после заключения договора аренды органом местного самоуправления были совершены действия, направленные на воспрепятствование праву преимущественного приобретения (передача помещения в оперативное управление учреждения, заключение договора аренды заявителя с учреждением)

Между комитетом и обществом заключен договор аренды от 19.12.2003 N 293 муниципального имущества — нежилого помещения общей площадью 811 квадратных метров, по адресу: Московская область, город Ступино, улица Службина, дом 4. Данный договор зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 27.06.2004.

Постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 N 4927-п (в редакции постановления от 29.12.2008 N 7098-п) спорное помещение передано учреждению на праве оперативного управления.

Между учреждением и обществом заключен договор аренды от 23.12.2008 N 11/09 спорного нежилого помещения. Этот договор зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 05.06.2009.

Общество 25.06.2013 обратилось в администрацию и комитет с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении имущества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.

Письмом от 22.07.2013 N И7-21/3270 комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 1 Закона об отчуждении имущества сообщил обществу о том, что спорное нежилое помещение не может быть отчуждено из муниципальной собственности, поскольку находится на праве оперативного управления у учреждения.

…..

В качестве единственного основания для отказа обществу в приобретении спорного нежилого помещения в названном письме указана передача этого помещения в оперативное управление учреждения, государственная регистрация этого права.

……

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Как усматривается из материалов дела, закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением произведено постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 N 4927-п (в редакции постановления от 29.12.2008 N 7098-п), то есть после опубликования (25.07.2008) и вступления в силу Закона об отчуждении имущества.

Действия администрации после вступления в силу Закона об отчуждении имущества по закреплению за созданным ею муниципальным учреждением спорного имущества, арендуемого обществом, нарушают права и законные интересы общества, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения и расцениваются апелляционным судом как нарушающие требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс).…

Реализация преимущественного права не ограничивается лишь подписанием договора купли-продажи, а включает в себя ряд последовательных действий как со стороны субъекта малого предпринимательства, так и со стороны муниципального органа, в том числе принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Апелляционный суд также учитывает, что передача имущества в оперативное управление учреждению произведена без изъятия его из фактического владения учреждения, которое не освобождало помещение и не выселялось из него. Указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что имущество в фактическое владение учреждения, несмотря на соответствующие акты, и государственную регистрацию права, не поступало.

(требования удовлетворены)

Текст Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу N А41-38678/13 приводится в рамках обзора арбитражной практики по оспариванию отказов в выкупе нежилых помещений в порядке ст. 198 АПК РФ

Законность Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 проверена ФАС Московского округа в Постановлении  от 10.06.2014 N Ф05-5275/2014 по делу N А41-38678/13

Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

адвокат по недвижимости

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2014 г. по делу N А41-38678/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 10.06.2014 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Зверевой Е.А.
судей Петровой В.В., Стрельникова А.И.
при участии в заседании:
от истца (заявителя): ООО «Сальвадор» — Сидорова А.В. — дов. от 06.09.13 б/н на 3 года
Шеремет Л.В. — дов. от 29.05.14 б/н сроком на 1 год
от ответчика: Администрация Ступинского муниципального района Московской области — Назарова В.Н. — дов. от 27.12.13 N 1580/2-29 сроком по 31.12.14
от третьих лиц: КУИ Администрации Ступинского муниципального района Московской области — Кочеткова И.В. — дов. от 25.12.13 б/н сроком по 31.12.14
рассмотрев 03 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации Ступинского муниципального района Московской области
на постановление от 19.02.2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Шевченко Е.Е., Виткаловой Е.Н., Немчиновой М.А.,
по иску (заявлению) ООО «Сальвадор»
о признании незаконным бездействия администрации и совершения действий
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сальвадор» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее — администрация) со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):
— признать незаконным бездействие администрации, отраженное в письме от 22.07.2013 и свидетельствующее о непринятии решения об отчуждении арендованного имущества и о не совершении администрацией юридически значимых действий по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 811 кв. м, по адресу: Московская область, город Ступино, улица Службина, дом 4 (далее — спорное нежилое помещение);
— обязать администрацию совершить действия по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об отчуждении имущества, Закон N 159-ФЗ):
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности);
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района (далее — учреждение), комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее — комитет).
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2013 года в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 19.02.2014 года решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2013 отменено, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, Администрации Ступинского муниципального района Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, в связи с чем просила отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 г. по делу N А41-38678/13, а решение Арбитражного суда Московской области по настоящему делу оставить без изменения. В обоснование кассационной жалобы, заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции не применил положения Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. подлежащие применению в данном споре, и неверно применил разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в п. 1, 5 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134.
В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Поступившее в суд кассационной инстанции 29.05.2014 от истца дополнение к кассационной жалобе, подлежит возвращению, как поданное с нарушением положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель КУИ Администрации Ступинского муниципального района Московской области поддержал позицию заявителя кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, по доводам мотивированного отзыва.
Муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела, между комитетом и обществом заключен договор аренды от 19.12.2003 N 293 муниципального имущества — нежилого помещения общей площадью 811 квадратных метров, по адресу: Московская область, город Ступино, улица Службина, дом 4. Данный договор зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 27.06.2004.
Постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 N 4927-п (в редакции постановления от 29.12.2008 N 7098-п) спорное помещение передано учреждению на праве оперативного управления.
Между учреждением и обществом заключен договор аренды от 23.12.2008 N 11/09 спорного нежилого помещения. Этот договор зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 05.06.2009.
ООО «Сальвадор» 25.06.2013 обратилось в администрацию и комитет с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.
Письмом от 22.07.2013 N И7-21/3270 комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ сообщил обществу о том, что спорное нежилое помещение не может быть отчуждено из муниципальной собственности, поскольку находится на праве оперативного управления у учреждения.
Считая незаконным данный отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального нежилого помещения, общество 29.08.2013 обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал обоснованным оспариваемый обществом отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.
Отменяя решение суда первой инстанции в части, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.
При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об отчуждении имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно письму инспекции Федеральной налоговой службы по г. Ступино Московской области от 11.10.2013 N 08-210127, общество относится к категории субъектов малого предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что площадь арендуемого заявителем помещения составляет 811 кв. м, что соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
Кроме того, согласно акту сверки взаимных расчетов по договору аренды у общества по состоянию на 17.06.2013 отсутствует задолженность перед арендодателем по арендной плате.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что обществом соблюдены все условия, установленные Законом N 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.
Судом апелляционной инстанции установлено, что право на арендное использование спорного нежилого помещения у ООО «Сальвадор» возникло на основании договора аренды муниципального имущества от 19.12.2003 N 293 сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2008.
Из материалов дела усматривается, что впоследствии между МАУ «Единый сервисный центр» и обществом заключен договор аренды от 23.12.2008 N 11/09 спорного нежилого помещения сроком действия с 01.01.2009 по 31.12.2023.
МАУ «Единый сервисный центр» зарегистрировано в ЕГРЮЛ 29.09.2008 и с указанной даты возникло как юридическое лицо.
Закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ «Единый сервисный центр» произведено постановлением Главы Ступинского муниципального района от 29.12.2008 N 7098-п, то есть после опубликования (25.07.2008) и вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а государственная регистрация права оперативного управления произведена 16.03.2009.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что спорное помещение не используется МАУ «Единый сервисный центр» для своей уставной деятельности. Передача имущества в оперативное управление названного учреждения произведена без изъятия его из фактического владения ООО «Сальвадор», которое не освобождало помещение, не выселялось из него и до настоящего времени продолжает его использовать для размещения магазина.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что имущество в фактическое владение учреждения, несмотря на соответствующие акты и государственную регистрацию права, не поступало.
Необходимость этого помещения для осуществления публичных функций и интересов местного населения с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П суд апелляционной инстанции правомерно признал недоказанной.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Учитывая изложенное, а также с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что действия администрации после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по закреплению за созданным муниципальным учреждением используемого обществом недвижимого имущества нарушают его права и законные интересы, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения, создают препятствия, ограничивающие такое право, ведут к нарушению баланса интересов и правомерно расценены как нарушающие требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы относительно того, что наличие государственной регистрации права оперативного управления на недвижимое имущество исключает возможность возложения на орган местного самоуправления обязанности по принятию решения о приватизации арендованного помещения, применительно к установленным по делу фактическим обстоятельствам является необоснованным.
Судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что спорное недвижимое имущество закреплено на праве оперативного управления за МАУ «Единый сервисный центр» после опубликования и вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в своей уставной деятельности учреждение его не использует. Поэтому вышеприведенное обстоятельство не могло служить в качестве законного правового основания для отказа обществу, являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства и соответствующему установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ условиям, в реализации предоставленного законом преимущественного права приобретения занимаемого нежилого помещения.
Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что возможность прекращения права оперативного управления учреждения на неиспользуемое им имущество предусмотрена пунктом 2 статьи 296 и пунктом 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в рамках данного дела суд апелляционной инстанции в качестве способа восстановления нарушенного права общества обязал орган местного самоуправления принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества. Это решение направлено на совершение обязанным лицом, в числе прочего, соответствующих действий по прекращению права оперативного управления МАУ «Единый сервисный центр» с целью устранения препятствий в передаче имущества субъекту малого предпринимательства и последующей государственной регистрации перехода права собственности на занимаемое обществом помещение. И только после принятия решения об условиях приватизации, позволяющих устранить препятствия в выкупе помещения, суд обязал направить обществу проект договора купли-продажи помещения.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции обращает внимание, что необходимость предварительного оспаривания актов о закреплении за муниципальным учреждением спорного имущества на праве оперативного управления, зарегистрированного права оперативного управления, до обращения за выкупом используемого помещения не предусмотрена законодательством. Субъект малого предпринимательства в соответствии с требованиями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишен возможности выбора способа защиты нарушенного права, соответствующего последствиям нарушения со стороны органа местного самоуправления.
Учитывая изложенное, а также учитывая установленные по делу обстоятельства, с учетом разъяснений и указаний Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134, Постановлениях Президиума от 05.10.2010 N 5153/10, от 01.12.2011 N 9646/11, суд кассационной инстанции полагает, что суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией также не установлено.
Суд кассационной инстанции обращает внимание заявителя, что пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (ч. ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам и основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у кассационного суда, учитывая предусмотренные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки выводов суда апелляционной инстанции.
Доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда апелляционной инстанции, что в силу ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 года по делу N А41-38678/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области — без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ЗВЕРЕВА

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики