Ответчик ООО «Олета» не согласился с предъявленными требованиями о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия. Позиция ответчика была представлена в возражении на иск о взыскании неустойки по ДДУ в соответствии со ст. 149 ГПК РФ. Суть позиции сводилась к тому, что допущенные застройщиком нарушения несущественны, а дольщик сам способствовал увеличению просрочки, поскольку между сторонами не было составлено документа, подтверждающего наличие недостатков в квартире.
В производстве Щербинского районного суда города Москвы рассматривается исковое заявление С.О.Ю. и М.А.Ю. (далее по тексту также — Истцы, Дольщики) к ООО «ОЛЕТА», ОГРН 1045003353493 (далее по тексту также — Ответчик, Застройщик) о взыскании с Ответчика в пользу Истцов:
— неустойки в сумме 183 804,36 (Сто восемьдесят три тысячи восемьсот четыре) рубля 36 копеек за период с 02.03.2015 г. по 09.07.2015 г. (129 дней);
— компенсации морального вреда в размере 30 000 (Тридцать тысяч) рублей;
— расходы на оплату услуг представителя в размере 25 500 (Двадцать пять тысяч пятьсот) рублей;
— убытки в размере 75 000 (Семьдесят пять тысяч) рублей;
— штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу Истца;
Согласно статье 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) Ответчик — ООО «ОЛЕТА» представляет письменные возражения относительно исковых требований.
Как следует из фактически сложившихся правоотношений сторон между ООО «УК «ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» Д.У. ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ «РАССКАЗОВКА» с одной стороны, и Истцом, с другой стороны, «01» марта 2014 г. заключено соглашение № Рас/8/*** об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве № 1Ф/Рас/8/ОПТ от «27» мая 2013 г. (далее — Соглашение).
Согласно условиям Соглашения Истцы приобрели права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве № 1Ф/Рас/8/ОПТ от «27» мая 2013 г. (далее — Договор, ДДУ), заключенному между ООО «ОЛЕТА» (Застройщиком) и ООО «УК «ЭВЕРЕСТ ЭССЕ’Г МЕНЕДЖМЕНТ» Д.У. ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ «РАССКАЗОВКА» (участник долевого строительства) в отношении объекта долевого строительства — однокомнатной квартиры № 147 (проектный номер), общей площадью 42.94 кв. м., расположенной на 15 этаже в жилом доме (далее — Квартира, Объект долевого строительства) по адресу Московская обл., поселение Внуковское, ул. Анны Ахматовой, дом 12.
Стоимость Объекта долевого строительства (Квартиры) составляет 2 590 613,14 (Два миллиона пятьсот девяносто шестьсот тринадцать) рублей 14 копеек (стр. 5 ДДУ № 1Ф/Рас/8/ОПТ от «27» мая 2013 г.). Сторонами ДДУ согласовано, что передача участнику долевого строительства Квартиры должна быть осуществлена в срок не позднее «01» марта 2015 года (п. 3.1 ДДУ).
Вместе с тем, принимая во внимание, что объект долевого строительства, по условиям ДДУ и Соглашения, сдается с внутренней отделкой, Застройщик к предполагаемому сроку ввода жилого дома в эксплуатацию 01.09.2014 г. столкнулся с трудностями объективного характера, не успев воспользоваться правом, предусмотренном пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон ФЗ-214), предусматривающем, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Понимая всю ответственность перед будущими собственниками построенного жилья, ООО «ОЛЕТА» письмом-обращением от «20» февраля 2015 г. № 547/15-исх. проинформировало жителей города-парка «Переделкино Ближнее» о переносе срока завершения работ по строительству корпусов и срока передачи квартир. Указанное письмо было представлено на общем собрании дольщиков, доведено до сведения инициативной группы дольщиков, размещено в штабе строительства (расположен непосредственно в строящемся квартале), на объекте, рядом с офисом продаж, где фактически принимаются заявления дольщиков по разным вопросам к Застройщику, а также на сайте www.uk- kc.ru управляющей многоквартирными домами организации ООО «УК «КОМФОРТ СИТИ», которая, в том числе, осуществляет заселение участников долевого строительства.
В письме Застройщик проинформировал дольщиков о причинах переноса сроков: в связи с тяжелой нестабильной экономической ситуацией в Российской Федерации и резким ростом курса иностранной валюты в период 4-го квартала 2014г. и 1-го квартала 2015г. производителями и поставщиками были сорваны договорные сроки поставок оборудования и материалов, предусмотренных проектной документацией. В частности произошла задержка облицовки навесного фасада и установки сложного инженерно-технического оборудования, исключающая возможность замещения товарами отечественного производства.
В данном письме Застройщик указал точный срок завершения работ по строительству корпусов и ввода их в эксплуатацию, в частности, по 8 корпусу (где расположена квартира Истца) — 25.04.2015 года (скриншот (снимок страницы сайта) и копия письма от «20» февраля 2015 г. № 547/15-исх. прилагаются).
Застройщиком 22.04.2015 г. получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU77229000-006460 (прилагается).
В результате Застройщиком, предусмотренное п. 4 ст. 8 Закона ФЗ-214 сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче было направлено почтовым отправлением в адрес Старостина О.Ю. «05» мая 2015 года и получино им «16» мая 2015 года, в адрес Мельниковой АЛО. «05» мая и получено ею «15» мая 2015 года.
Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами только «09» июля 2015 года.
Возражения Ответчика основываются на следующей правовой позиции.
1. Уклонение истца от приемки Объекта долевого строительства, неправильный расчет неустойки, не соответствующий положениям Закона ФЗ-214
Согласно п. 4 ст. 8 Закона ФЗ-214 участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. В ДДУ этот срок также определяется в семь рабочих дней (п. 4.2.4 ДДУ).
Соответственно с «18» мая 2015 года (следующий рабочий день после «15» мая 2015 г. — даты получения сообщения) исчисляется указанный срок для приема-передачи Квартиры, который заканчивается «26» мая 2015 года (истечение семи рабочих дней).
Истцы явился для подписания передаточного акта только «09» июля 2015 г.
В период с «18» мая 2015 по «09» июня 2015 года Истцы уклонялись от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 статьи 8 Закона ФЗ-214 срок, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, двухсторонний акт в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства, либо указывались недостатки в объекте долевого строительства, сторонами договора не составлялся.
Суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Указанное правило применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (ст. 404 ГК РФ).
Таким образом, ООО «Олета» полагает включение в срок просрочки период с 18.05.2015 г. не соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Таким образом, по мнению Ответчика, срок нарушения обязательства по передаче объекта долевого строительства составляет (86) дней (с 02.03.2015 по 26.05.2015- истечение семи рабочих дней).
Размер неустойки составляет 122 536 рублей и рассчитан следующим образом:
8,25/300*2 590 613,14 *86*2/100 = 122 536 рублей.
2. Необоснованное требование о возмещении расходов но оплате найма за жилое помещение в размере 75 000 (Семьдесят пять тысяч) рублей
Из материалов дела следует, что Истцами заключен договор найма жилого помещения от «01» января 2015 года.
Заключая указанный договор. Истцы не привязали срок найма жилого помещения к дате передаче объекта долевого строительства (к «01» марта 2015 г.).
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Расходы, понесенные Истцами по договору найма жилого помещения произведены не для восстановления нарушенного права. Указанные выплаты не могут считаться убытками, понесенные Истцом по вине Ответчика.
Таким образом, причинно-следственная связь между необходимостью заключения договора найма жилого помещения и нарушением Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства — не установлена и не доказана, в связи с чем требование о возмещении расходов по оплате найма за жилое помещение в размере 75 000 (Семьдесят пять тысяч) рублей удовлетворению не подлежит.
3. Значительное завышение суммы компенсация морального вреда.
В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Согласно статьям 151, 1101 ГК РФ при определении размеров компенсации морального вреда (физических или нравственных страданий) суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости и конкретные обстоятельства дела.
Вместе с тем обстоятельства, свидетельствующие о перенесенных Истцом страданиях, не установлены, а также не подтверждаются материалами дела. Степень вины Ответчика в виду небольшого нарушения срока передачи объекта долевого строительства, незначительна. Кроме того, следует учесть, что по состоянию на «01» марта 2015 года (дата передачи объекта по ДДУ) дом был построен и отсутствовала неопределенность, так как ООО «ОЛЕТА» проводило работу по информированию дольщиков о реальном сроке получения квартир, просрочка передачи квартиры составила незначительный период. Причинно-следственная связь между действиями Ответчика и предполагаемыми Истцом неблагоприятными последствиями — не доказана.
В связи с чем, Ответчик полагает, что сумма компенсации морального вреда в несколько раз завышена и просит суд снизить размер компенсации морального вреда с учетом требования разумности и справедливости, а также конкретных обстоятельств дела.
4. Возмещение расходов по оплате юридических услуг в размере 25 500 (Двадцать пять тысяч пятьсот) рублей.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя присуждаются судом стороне, в пользу которой состоялось решение суда, в разумных пределах.
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым — на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
По смыслу указанной нормы права суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя критерий разумности понесенных расходов. При этом, неразумными могут быть сочтены значительные расходы, неоправданные ценностью подлежащего защите права либо несложностью дела.
По мнению Ответчика, принимая во внимание характер рассматриваемого спора, низкий уровень сложности дела, незначительную продолжительность срока рассмотрения, количество судебных заседаний с участием представителя, характер и объем дополнительных юридических услуг, расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 500 (Двадцать пять тысяч пятьсот) рублей являются существенно завышенными.
5. В случае удовлетворения исковых требований, ООО «ОЛЕТА» заявляет о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ в связи с тем, что исчисленная неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения Ответчиком обязательств.
Как указывается в п. 26 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Мотивами, по которым уменьшение размера неустойки является допустимым, по мнению Ответчика, являются:
— уклонение Истцов от приема-передачи объекта долевого строительства;
— относительно небольшой период просрочки;
— обстоятельство, что на момент рассмотрения дела дом уже введен в эксплуатацию и передан Истцам в соответствии с положениями Закона 214-ФЗ;
— высокую степень выполнения Ответчиком своих обязательств: своевременно выполнены работы по строительству жилого дома, строительство инженерной инфраструктуры дома (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение), а часть отделочных работ и работ по установке инженерно-технического оборудования, задерживающих фактический ввод дома в эксплуатацию, была поставлена в зависимость от экономической ситуации в целом, что повлекло несвоевременное выполнение поставщиками и подрядчиками соответствующих работ;
— ответственное поведение Ответчика: проведение им систематических мероприятий по информированию участников долевого строительства об объективных факторах, препятствующих своевременной передаче объектов долевого строительства с указанием нового срока, определенного конкретной датой;
— правильно исчисленная сумма неустойки значительно превышает действительный размер ущерба, причиненного в результате нарушения сроков передачи объекта долевого строительства.
Взыскание неустойки в указанном размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения. Кроме того, взыскание неустойки в указанном размере приведет к неосновательному обогащению Истца, что не допустимо.
Также, Ответчик ООО «ОЛЕТА» заявляет о снижении размера штрафа, предусмотренного Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в связи с тем, что штрафные санкции является явно несоразмерными последствиям нарушения Ответчиком обязательств.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права. При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.
Предусмотренный ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки и несет компенсационный характер.
В силу ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Взыскание штрафа в указанном размере не соответствовало бы его компенсационной природе, которая направлена на восстановление нрав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.
Исходя из изложенного, применение ст. 333 ГК Российской Федерации возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» (данный вывод подтверждается Апелляционными определениями Московского городского Суда от 08.12.2014 по делу № 33-46156; от 24.04.2015 по делу № 33-15957, от 18.12.2014 по делу N 33-40995; от 28.11.2014 по делу N 33-37133).
На основании изложенного, в соответствии со статьями 195, 196, 198 ГПК РФ,
ПРОШУ:
Истцам — С.О.Ю. и М.А.Ю. удовлетворить заявленные исковые требования к ООО «Олега» частично:
— удовлетворить частично требования о неустойки с учётом указанных в возражениях обстоятельств и ходатайства о снижении;
— отказать в удовлетворении требования о взыскании убытков за съем жилья;
— снизить размер компенсации расходов на оплату услуг представителя;
— снизить размер компенсации морального вреда с учетом требования разумности и справедливости;
— снизить размер подлежащего взысканию штрафа, применив положения статьи 333 ГК РФ.
Приложения:
1. Копия Уведомления о готовности объекта к передаче с описью вложения и почтовой квитанцией об отправке, распечатка с сайта «Почта России», на 8 листах.
2. Скриншот (снимок страницы сайта www.uk-kc.ru) и копия письма от «20» февраля 2015 г. № 547/15-исх., на 2 (двух) листах;
3. Копия Доверенности представителя, на 1 (одном) л.