1417. Продажа всех недвижимых имуществ совершается посредством купчих крепостей. 1649 янв. 29 (1) гл. X, ст. 250; гл. XVIII, ст. 9; 1701 янв. 30 (1833); 1738 июня 8 (7594) ст. 3 п. 2-5; 1773 окт. 22 (14049) ст. 2; 1798 апр. 29 (18507); 1821 ноября 24 (28814) ст. 7; 1826 марта 7 (183) ст. 2; 1830 авг. 7 (3836).
Обряд совершения купчих крепостей
1. Недействительна продажа недвижимого имения, совершенная по домашнему акту (71/751).
2. Купля-продажа — не односторонний акт, а двусторонний договор (87/100).
3. Купля-продажа считается окончательно совершившейся со времени утверждения акта старшим нотариусом, т.е. когда акт внесен в книгу и об этом отмечено в крепостном реестре (87/100; 78/127).
4. «Совершенный у нотариуса акт о переходе права собственности на недвижимость представляется недействительным, доколе не будет утвержден старшим нотариусом, который удостоверяется о невоспрещении законом акта при самом утверждении акта. Посему, так как именно при утверждении акта проверяется соответствие акта действующим в то время законам, дозволяющим или запрещающим, или ограничивающим переход права собственности на недвижимость, то из сего следует, что старший нотариус обязан при утверждении акта принимать в соображение и применять и те законы, которые обнародованы после совершения акта у нотариуса и даже после представления акта к утверждению» (1900/48).
5. «Право собственности на постройки может быть отделено от права собственности на землю, на которой они возведены. Такое отделение имеет место в том случае, когда кем-либо возведены строения, завод или фабрика на чужой земле, взятой в аренду на определенный срок, причем возведший строения, имея на них право собственности, сохраняет на землю лишь временное право пользования. Передача другому лишь права собственности на такие постройки, вместе с правом пользования землей, не составляет перемены крепостного владения и не требует посему совершения крепостного акта (реш. Гр. Касс. Деп. 1894 г., N 76 и Общ. Собр. 1881 г., N 47)» (1901/6).
51. Строение, возведенное на чужой земле, может быть продано с публичного торга в качестве имущества движимого без предварительного отделения его от земли (1908/68).
6. Не требуется совершения крепостного акта и для продажи рельсового пути частного пользования, построенного на чужой земле, с переуступкой при этой продаже и права пользования землей, по которой рельсовый путь проложен (1901/89).
7. Временем, с которого государственные крестьяне Западного края являются владельцами на праве собственности данными им в надел землями, считается время совершения (а не выдачи) в бывшей соединенной Палате данной крепости.
(Реш. Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1903 г., N 21).
71. Предоставленное 128 ст. Мест. Пол. для губерний Киевской, Волынской и Подольской помещику право на нефруктовые деревья, которые росли в упоминаемых в этой статье закона садах до выдачи крестьянам данной крепости на эти сады и которые выросли в них после выдачи этой крепости, не может быть признано за помещиком, если оно не сохранено за ним в данной крепости.
(Опред. Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 3 марта 1908 г. N 8).
8. По вопросу о юридическом значении совершения купчей крепости у младшего нотариуса и утверждения ее старшим нотариусом — см. реш. Сената 86/96, 99/43 и 1902/28 — разъясн. п. 6 под ст. 570.
См. ст. 384, 569, 570, 1420, 1424, 1503, 1508 и 1629.
9. В сделке купли-продажи недвижимости можно различать личное или договорное отношение и вещное право на самое имущество. Когда оно куплено, но еще не укреплено, т.е. когда нет еще крепостного акта, то между продавцом и покупщиком установляется договорное отношение: покупщик вправе требовать от продавца исполнения всего того, что необходимо для укрепления перехода права собственности к покупщику. Это договорное отношение возникает с совершением нотариального акта о продаже (ст. 569 и 570 X т. 1 ч.). Только с момента утверждения этого акта старшим нотариусом совершается укрепление прав, переход недвижимого имущества и возникает вещное или вотчинное право, т.е. право приобретателя на самое имущество по отношению всех третьих лиц.
Г.Л. Вербловский. — «О значении данной крепости по русск. законод.», «Журн. гражд. и уголов. права», 1892 г., кн. 4, стр. 55.
10. По вопросу о юридическом значении нотариальных актов на продажу недвижимого имущества до утверждения их старшим нотариусом следует признать, что закон смотрит на совершение акта у младшего нотариуса как на событие, минувшее и законченное не только до исполнения обряда утверждения акта, но и до выдачи выписи младшим нотариусом, в момент подписания акта сторонами. Это явствует, во-первых, из сопоставления ст. 73, 83, 112 и 113 с ст. 118 и 119 Нотар. Полож., в которых говорится об участии сторон в совершении акта до подписания его в настоящем времени, а после подписания, — в прошедшем и, во-вторых, из выражений ст. 115 и 161, гласящих, что «для утверждения нотариального акта выпись из актовой книги должна быть предъявлена старшему нотариусу в годичный со дня совершения акта срок…» и что «выпись совершенного акта выдается нотариусом». Поэтому нет основания различать совершение акта у младшего нотариуса и окончательное совершение его у старшего; ибо это значило бы вводить в закон такое различие, которого последний не устанавливает.
Н.И. Барковский. — «О юридич. значении нотар. актов о продаже недвиж. имуществ, до утвержд. их старшим нотариусом» (доклад), «Журн. гражд. и уголов. права», 1886 г., кн. 1, стр. 154.
11. Решение Сената N 626 1875 г., что купчая крепость, составленная у младшего нотариуса, должна быть признана лишь проектом акта, не может считаться правильным по следующим соображениям: есть два рода условий, от которых зависит доказательная сила письменных актов: одни относятся к содержанию, а другие к форме. Что касается содержания акта, то в этом отношении важны определенность и ясность выраженного сторонами соглашения, а не то, насколько это соглашение при разного рода условиях, встречаемых на пути к его осуществлению, могло и должно было повлечь за собой желаемые сторонами юридические последствия. Внешняя же форма, от которой и зависит доказательная сила письменного акта, имеет главной целью установить подлинность и действительность соглашения сторон. Таким образом, нотариальная выпись, хотя бы она подлежала представлению к старшему нотариусу на утверждение, ни в каком случае не может считаться проектом акта, так как по своей форме она имеет все признаки нотариального акта, от которого она в этом отношении ничем и не отличается, заключая в себе ясно выраженную перед органом публичной власти волю сторон.
К.П. Змирлов. — «О значении нотариальных актов на продажу недвиж. имущ. до утверждения их старшим нотариусом», «Юрид. вестник», 1886 г., N 6-7, стр. 378-381.
12. Не может быть признано правильным и решение Сената 1873 г., N 1094, коим признано, что для укрепления купчей крепости старшим нотариусом необходимо иметь в виду согласие на выдачу оной наследников продавца, если сам он умер, и что до того времени, пока это согласие не выразится в установленном на то порядке, утверждение означенного акта не может последовать, так как из нотариального положения ясно видно, что никаких особых ходатайств об утверждении акта, представленного старшему нотариусу, от участвующих в совершении акта у младшего нотариуса лиц закон не требует, равно как нигде в законе не указывается и на то, чтобы наследники этих лиц обязаны были подавать дополнительные записи об утверждении акта, совершенного их наследодателями.
К.П. Змирлов. — Там же, стр. 382.
13. По решению Первого Общего Собрания (N 719) купчая крепость, уже изготовленная у крепостных дел, но оставшаяся за смертью продавца неподписанной, не может быть признана совершенной.
А. Любавский. — «Опыт коммент. зак. о купле-продаже», «Юрид. вестник», 1869 г., кн. 5, стр. 26.
14. Решением 1886 г., N 96 Правительствующий Сенат признал, что старший нотариус утверждает не проект купчей крепости, а самый акт, совершенный сторонами нотариальным порядком, ограничиваясь лишь оценкой состоявшегося соглашения сторон с точки зрения законности акта и форм, существенных для обряда его совершения и проверяя ненарушимость вещных прав третьих лиц. Поэтому, если выпись купчей крепости от младшего нотариуса выдана на имя покупщика, то ни сам продавец, ни его наследники не могут после этого отказываться от продажи, и старший нотариус обязан такой акт утвердить. Но это решение противоречит, как прежним, правильно сформулированным решениям Сената по этому вопросу (N 1094 1883 г. и N 626 1875 г.), так и мотивам, которыми руководствовались составители судебных уставов 20 ноября 1864 г. при выработке и написании нотариального положения, именно, что «акт получает силу не тотчас по его совершении, а лишь по утверждении его на месте», до какого времени, следовательно, каждая из сторон имеет полное право отказаться от совершения акта.
М. Левитский. — «По поводу реш. Сената 1886 г. N 96», (о порядке соверш. купчих крепостей), «Судеб. газета», 1898 г., N 52, стр. 4.
15. Разъяснениями Сената 1886 г., N 96 и 1899 г., N 43 признаны неправильными разъяснения, данные в решениях 1873 г., N 109; 1875 г., N 626 и 1878 г., N 254, где было сказано: пока купчая не утверждена старшим нотариусом, продажа не может почитаться состоявшейся, и каждая сторона вправе отказаться от совершения акта при заявлении об этом старшему нотариусу, купчая должна быть оставлена без утверждения. Проф. Шершеневич в своем курсе (стр. 454-5) признает решения 1886 г., N 96 и 1899 г., N 43 неправильными: по его мнению, продажа недвижимости заканчивается вводом покупщика во владение, с чем невозможно согласиться.
В.Л. Исаченко. — «Свод касс. пол. по вопр. русск. гражд мат. права», стр. 413.
16. Вывод Сената, изложенный им в реш. 1887 г., N 80, основан на следующих тезисах: отсутствие необходимости участия воли сторон в обряде утверждения акта купли-продажи и добровольное предоставление покупщику исполнить формальности по утверждению «без всякого со стороны продавца участия». Руководствуясь этими юридическими положениями, следует прийти к заключению, что покупщик имеет право на утверждение старшим нотариусом акта купли-продажи помимо и вопреки воли продавца.
«Право покупщика на утверждение старшим нотариусом акта купли-продажи помимо и вопреки воле покупщика», «Право», 1899 г., N 6, стр. 316.
17. Старший нотариус при утверждении купчей крепости не может входить в рассмотрение каких-либо вопросов, кроме указанных в ст. 167-169 Нотар. Положения. То обстоятельство, что продавец был согласен на выдачу покупщику выписи из актовой книги, уже указывает на то, что денежные расчеты по продаже имущества были учинены вполне.
«Утверждение купчей крепости по смерти продавца», «Право», 1901 г., N 39, стр. 1740-1741.
18. Покупщик и до утверждения купчей управомочен путем иска защищать юридическую годность совершенного у младшего нотариуса акта, хотя бы таким актом лишь обеспечивалось покупщику приобретение вещного права в будущем в течение годового срока. Отказать в праве на такой иск — значит отказать в праве судебной защиты договоров. Затем, также ошибочно мнение, что получением выписи от младшего нотариуса не приобретается никаких прав по договору купли-продажи; наоборот, на основании 1416 ст., с момента выдачи покупщику выписи акта из книги нотариуса продавец лишается права распоряжения имением и продажи другому лицу, отсюда, покупщик получает возможность защищать свои права, полученные совершением акта у младшего нотариуса, против всякого третьего лица.
А. Штейнберг. — «Судеб. отчет», «Право», 1901 г., N 45, стр. 1961-1962.
19. На вопрос, переходит ли на покупщика имения (если о сем не было упомянуто в купчей крепости) обязанность уплачивать казне оброчную плату, обеспеченную на имении, но без наложения на него запрещения, Первое Общее Собрание (N 606) ответило утвердительно, признав, что оброчная плата составляет необходимую принадлежность имения и потому обязанность уплаты означенной суммы относилась к бывшему собственнику только до тех пор, пока он владел имением.
А. Любавский. — «Опыт коммент. зак. о купле-продаже», «Юрид. вестник», 1869 г., кн. 5, стр. 52.
1418 отменена [1861 февр. 19 (36657); 1874 янв. 1 (52983)].
1419 (Прод. 1906 г.). Правила о продаже мореходных торговых судов излагаются в статьях (149-154) Устава Торгового (изд. 1903 г. и по Прод.). 1830 февр. 12 (3485) § 54; 1839 ноября 9 (12867).
1. «В 1419 статье X т. 1 ч. изд. 1887 г. указано на ст. 165-170 Уст. Торг. только в отношении продажи мореходных торговых судов. Если по 79 ст. X т. 1 ч. Пол. о Каз. Подр. и Пост. изд. 1887 г. при закладе речных судов, для обеспечения обязательств частных лиц с казной, требуется представление надлежащего свидетельства о принадлежности судна, то из сего можно заключить только, что принадлежность речного судна, а, следовательно, и продажа оного, удостоверяется письменным актом, без точного указания формы такового; но такое требование закона не дает права требовать в доказательство права собственности на речное судно: ни корабельной крепости, установленной лишь для морских судов, ни сплавного билета» (89/1).
2. На основании ст. 150 и 151 Уст. Торг., имеющих применение и в Прибалтийских губерниях, купля-продажа морских судов может быть совершена не иначе, как в форме засвидетельствованной у нотариуса надписи на корабельной крепости с отметкой о том в корабельных списках (ст. 123 Уст. Торг.) Предварительные условия о продажи морских судов по законам Прибалтийского края могут быть совершены и в домашней форме и даже словесно (1908/28).
1420. Купчая крепость совершается нотариальным порядком и обращается в акт крепостной через утверждение ее старшим нотариусом. 1738 июня 8 (7594) формы под литерами Б, В, Г, Д; 1778 б. м. и ч. (14829) п. 5; 1797 июня 3 (17982); 1805 июня 18 (21801); 1811 дек. 18 (24915); 1813 февр. 17 (25339); 1819 февр. 24 (27692); 1821 ноября 24 (28814) ст. 22 п. 1; 1823 дек. 20 (29704); 1824 февр. 14 (29789); 1825 мая 29 (30364); 1827 февр. 6 (878) ч. I, § 31; окт. 23 (1486); дек. 26 (1650); 1828 дек. 16 (2519); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 85, 157, 158.
Примечание. (Прод. 1906 г.) Совершение купчих крепостей за границей производится на основании правил, постановленных о том в отношении ко всем вообще актам (ст. 911-915; ср. Устав Суд. Торг., изд. 1903 г., ст. 218).
О порядке совершения купчих крепостей
1. Под выражением «со всеми по имению обязательствами» (см. форму купчей крепости) следует разуметь обязательства, по самому имению, а не личные долги продавца. Состоящие на имении казенные и частные иски, известные присутственному месту или старшему нотариусу по запретительным книгам и сенатским объявлениям, должны быть обеспечены при продаже удержанием соответствующей суммы, а в случае продажи с условием перевода долгов и платежей покупщика, количество последних должно быть точно показано в купчей крепости (71/700).
2. Покупщик может обязаться выдать, в уплату покупной суммы, закладную на купленное имение (78/173).
3. Означение в крепостном акте меры проданной земли (см. форму купчей крепости) не составляет безусловного доказательства, что в натуре продавец владел землей в том пространстве, какое показано в акте (78/13).
4. Требование, чтобы в купчей крепости была показана мера земли, закон не придает особого значения и не устанавливает, чтобы мера продаваемой земли была непременно в купчей крепости означена. Можно определить продаваемое имение и другими признаками, напр., что продается имение, состоящее во владении продавца, указанием местности и т.п. (84/20; 76/110). Равно не обязательно означение границ и смежных владельцев (84/110).
5. В статье 7 отд. I ук. 9 ноября 1906 г. вовсе не содержится требования означать в общественных приговорах и постановлениях земских начальников границы укрепляемых участков. Поэтому предъявляемые нотариусами по сему предмету требования не могут быть признаны основанными на законе, тем более, что по действ. зак. (прил. к ст. 1420 изд. 1887 г. и ст. 1426 Зак. Гражд.) в крепостных актах вовсе не требуется означения границ отчуждаемого имения и его смежных владельцев (84/100). Прав. Сенат в реш. 1876 г., N 110 разъяснил, что из общего смысла ст. 1420, 1425 и 1452 Зак. Гражд. нельзя прийти к выводу, чтобы при продаже имений показание меры земли составляло необходимое условие, без которого купчая крепость не могла бы быть совершена. Поэтому: 1) общественные приговоры и постановления земских начальников об укреплении надельных участков в собственность крестьян на основании Именного Высочайшого ук. 9 ноября 1906 г. должны быть принимаемы нотариальными учреждениями в доказательство принадлежности надельных участков лицам, их отчуждающим, и без означения в них сведений о границах укрепляемых участков, если местоположение последних может быть с известной точностью выяснено путем указания местности, где участки расположены (поле, урочище), а также рода угодий, в составе коих они находятся, и 2) в означенных приговорах и постановлениях должны заключаться лишь минимальные данные, определяющие размер укрепляемых участков, как-то: сведения о числе укрепляемых отдельных участков и о приблизительных размерах каждого участка, либо пространства, занимаемого всеми участками в совокупности, если определение размеров каждого из них в отдельности окажется затруднительным. (Циркуляр Мин. Юстиции, по соглаш. с Мин. Вн. Дел от 27 марта 1908 г., N 18017.)
6. См. ст. 570 (разъясн. п. 6), 1417, 1426, 1451-1454.
7. Оказавшийся в проданном недвижимом имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основание предполагать, что он, зная о действительном пространстве, не купил бы имения.
«Гражданское Уложение». — «Проект Ред. Ком. I905 г.», ст. 1754. — См. «Германское Гражданское Уложение», ст. 468.
8. Так как в X т. 1 ч. указаны только общие способы и общие акты укрепления прав на недвижимые имущества, а затем наличествуют и специальные способы приобретения и специальные акты укрепления, которые несомненно указывают и удостоверяют право собственности на недвижимые имущества, к таким актам следует отнести специальные акты, изложенные в особом приложении к IX т. Зак. о Сост.: раздельные акты, указанные в правилах, составляющих прилож. к 15 ст. Полож. о башкирах; затем, так как 14 ст. Полож. о башкирах, служит доказательством, что башкирские общества являются собственниками земель, находящихся в их бесспорном владении, то, отсюда, должно прийти к заключению, что старший нотариус, при утверждении крепостных актов о продаже башкирами-вотчинниками своих свободных земель, обязан руководствоваться не общими гражданскими законами, а специальными правилами, составляющими особое приложение к 15 ст. Полож. о башкирах.
П.X. Стаматов. — «К вопросу об утвержд. крепост. актов о прод. башкирских земель», «Журн. СПб. Юрид. Общ.», 1897 г., кн. 9, стр. 72-74.
1421 заменена правилами, изложенными в статье 1420.
1422 и 1423 заменены правилами, изложенными в статьях 940 и 1690 Уложения о Наказаниях (изд. 1885 г.)[6].
1424. Если продавец не получит от покупщика цены недвижимого имущества, на продажу коего совершен крепостной акт, то он должен просить об уничтожении действительности оного то же должностное лицо, которое сей акт совершило, и притом в семидневный срок, считая оный от дня получения акта от старшего нотариуса. Если же семидневный срок пропущен, то уничтожение крепостного акта не иначе может быть произведено, как по суду. 1771 апр. 24 (13598); 1784 мая 23 (16000); 1807 апр. б. ч. (22527); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 157, 169; 1896 мая 13 (12932).
Об уничтожении купчей крепости в случае неполучения
от покупщика цены проданного имения
1. Под «ценой» имения следует разуметь всю ту сумму, за которую оно продано. Уплата покупщиком части этой суммы не составляет уплаты всей цены имения и потому не может лишить продавца принадлежащего ему по закону права требовать уничтожения купчей крепости. Принятие продавцом части покупной цены не свидетельствует вовсе о согласии его на отсрочку уплаты остальной суммы или на выделение вопроса об уплате в особый договор, дающий лишь право требовать его исполнения (1903/129).
11. 1424 статья т. X ч. 1 применима и к тем случаям, когда требование об уничтожении купчей крепости по неплатежу цены проданного имущества заявлено продавцом уже после передачи покупщику главной выписи (1908/66).
2. «Статья эта не обязывает, а только дает продавцу право просить об уничтожении купчей крепости в случае неполучения от покупщика цены проданного имения, и не лишает его права взыскивать с покупщика неуплаченные ему по купчей крепости деньги, если купчая крепость не принята покупщиком не по вине продавца» (87/100).
21. Продавец, после передачи главной выписи покупщику, не может доказывать свидетельскими показаниями неполучение им денег за проданное имущество, так как ввиду разъяснения Сената в реш. 81/121, в настоящее время, даже при продаже недвижимого имущества в долг с обеспечением этого долга залогом продаваемого имущества, продавец не ставится в необходимость передать покупщику купчую крепость до выполнения им принятых на себя обязанностей. Поэтому в настоящее время нахождение главной выписи в руках покупщика служит достаточным основанием к предположению, что он уплатил продавцу цену недвижимого имущества наличными деньгами или условленными по договору обязательствами; такое же предположение, основанное на крепостном акте, продавец может опровергнуть только письменными актами, но не свидетельскими показаниями (1908/66).
3. Если семидневный срок пропущен и купчая восприняла силу, то ее можно уничтожить судом, по иску продавца, лишь когда продавцом не получена цена проданного имения. При этом безразлично, находится ли купчая крепость у покупщика или продавца. Поэтому купчая не может быть уничтожена, хотя бы она и не была передана в руки покупщика, если неуплата условленной цены продавцом не доказана; и наоборот, купчая может быть уничтожена, хотя бы она и находилась в руках покупщика, если неуплата доказана (69/208; 78/173).
4. Вопрос, уплачена или нет продавцу цена, за которую имение продано, относится к существу дела и проверке в кассационном порядке не подлежит (78/173).
41. Лицо, продавшее недвижимое имущество, во избежание платежа долгов, ни при каких обстоятельствах само не вправе домогаться уничтожения купчей крепости по 2 п. 1529 ст. X т. 1 ч.
(Реш. Гр. Касс. Деп. 8 апреля 1909 г. по д. Петухина.)
5. Невыдача закладной в уплату следуемой по купчей крепости суммы дает основание для уничтожения судом самой купчей (78/173). — См. ст. 1420 п. 2.
51. По правилу 1529 ст. Зак. Гражд., договоры признаются недействительными не в одном только случае, указанном во втором ее пункте, но и в случаях, указанных в других ее пунктах, приведенных в виде примеров, почему правило этой статьи не имеет исчерпывающего характера и может иметь применение во всех тех случаях, когда договор совершается в обход закона, ограждающего права других лиц, в договоре не участвовавших (реш. 1873 г., N 213; 1876 г., N 342; 1886 г., N 65 и др.). Ввиду сего, коль скоро наследник собственника домогается уничтожения купчих крепостей, совершенных с целью лишить его законных прав на имущество, доказывая мнимость этих купчих, суд не вправе отвергнуть это домогательство, не проверив указанных ему доказательств, единственно потому, что по правилу 2 п. 1529 ст. недействительными признаются те лишь договоры, кои совершаются с целью избежания платежа долгов (1908/13).
6. См. ст. 570, 703, 825, 826, 1420, 1510, 1521 и 1648.
7. Эта статья разумеет уплату всей цены, говоря о получении от покупщика «цены недвижимого имущества»; она не говорит о части цены, и в законах более нет другого срока для уплаты остальной части. В этой статье указан конечный срок для уплаты цены недвижимого имения, т.е. именно для уплаты остальной части цены, если часть ее была уплачена раньше; отсюда, конечно, вытекает, что купчая крепость может быть признана недействительной, если покупщик уплатил только часть условленной цены.
С.Б. Гомолицкий. — «Может ли купчая крепость быть признана недейств. в случае неуплаты части условленной в ней цены?», «Вестник права», 1903 г., кн. 8, стр. 197.
8. Просить об уничтожении купчей крепости на основании этой статьи продавец может лишь в случае неполучения им от покупщика всей следуемой суммы, но не части ее, когда за ним может быть признаваемо право просить с покупщика только о взыскании неполученной ее части.
К. Анненков. — «Система русск. гражд. права», т. IV, стр. 92.
9. Уплата цены при купле-продаже недвижимого имения есть безусловное требование закона, выраженное в 1424 ст. X т. ч. 1 и постановленное прежде перечисления в ст. 1425-1428 всяких других условий, какие должна содержать купчая крепость, а потому и не может быть сомнения, что старший нотариус не должен и не может утвердить такую купчую крепость, в которой прямо говорится, что цена за купленное имение не уплачена и будет уплачена лишь впоследствии. По нашим законам купля-продажа движимости, как и купля-продажа недвижимости, есть обоюдный способ приобретения прав на имущества, требующий, чтобы передача купленного и получение цены за него совершались одновременно. Это, однако, не значит, что недвижимое имение, как и движимость, не могут приобретаться в долг, но так как в том и другом случае возникающее из купли-продажи долговое обязательство является актом совершенно самостоятельным, а потому и не должно быть вносимо ни в купчую крепость, ни в сделку купли-продажи движимости.
Н. Петерсон. — «Допустима ли в купчих крепостях замена заявления о получении денег обязательством покупщика уплатить цену имения впоследствии», «Ж. М. Ю.», 1908 г., кн. 2, стр. 159-171.
10. Если по договору продажи не установлено особого срока для уплаты покупной цены, то она должна быть уплачена при продаже недвижимости — одновременно с совершением в вотчинном установлении договора, а при продаже движимого имущества — одновременно с передачей его покупщику. Если проданное на наличные деньги имущество передано покупщику до получения от него покупной цены, то покупщик обязан уплатить за нее проценты со времени передачи имущества. При продаже недвижимости на наличные деньги неуплата покупной цены дает продавцу право требовать по суду отмены продажи.
«Гражданское Уложение». — «Проект Ред. Ком. 1905 г.», ст. 1758-1760.
11. Покупщик обязан уплатить покупную цену деньгами, которые продавец может удержать в свою собственность, и сделать все то, к чему он сверх того обязался. Для перехода права собственности на проданную вещь к покупщику платежа или отсрочки в платеже покупной цены не требуется.
«Саксонское Гражданское Уложение», ст. 1094.
12. Продажа считается совершившейся между сторонами и право собственности приобретенным для покупщика по отношению к продавцу в силу самого закона, коль скоро последовало соглашение о предмете и цене, хотя бы предмет и не был еще продан, а цена его еще не уплачена.
«Гражданский Кодекс Наполеона», ст. 1583.
13. На основании правил, изложенных в 825 и 1424 ст. т. X ч. 1, следует прийти к заключению, что при неучинении расчета можно просить об уничтожении купчей и в течение семи дней со дня утверждения акта, и в тот же срок со дня выдачи выписи продавцу; важно только, чтобы ходатайство об этом было обоюдное, а не одностороннее. Правда, еще в 1869 г. (в реш. под N 208) Сенатом был высказан взгляд, что закон не предвидит другого повода к уничтожению акта, кроме неплатежа денег, и что случай, указанный в 1424 ст., исключительный. Но ошибочность этого толкования была замечена уже г. Победоносцевым (Курс гражд. права, изд. 4, т. 1, стр. 331), который путем сопоставления этой статьи со ст. 825 указал на то, что ходатайство о недействительности акта за неучинением расчета может быть заявлено и на основании 825 ст., относящейся ко всем случаям несостоятельности актов. Вследствие изложенного едва ли могут быть какие-либо споры против того, что 1424 ст. в том виде, в каком она изложена в действующем кодексе, не имеет права на существование. Она излишня, раз порядок уничтожения актов достаточно полно изложен в 825 ст., — статье, подлежащей применению ко всем случаям уничтожения актов. Статья 1424 должна быть признана анахронизмом уже и потому, что при действии нотариального положения значение момента выдачи выписи сведено к нулю.
А.Н. Бутовский. — «Об уничтожении крепостн. актов», «Ж. М. Ю.», 1906 г., кн. 8, стр. 51 и 62-63.
14. По взгляду законодателя и по мнению Сената, уже с момента утверждения купчей крепости приобретатель является законным собственником. Всякое распоряжение купленным имением должно считаться вполне легальным, вполне гарантирующим права как залогодателей, так и новых покупщиков. Какие же последствия должны возникать, когда иск об уничтожении акта предъявлен уже тогда, когда купленное имение новым покупщиком заложено или отчуждено третьему лицу? Путем сопоставления относящихся к этому вопросу решений Сената (1889 г., N 103; 1887 г., N 35; 1888 г., N 62; 1892 г., N 61; 1887 г., N 34 и др.) следует склониться к тому выводу, что уничтожение акта купчей крепости за неучинением или неполным учинением расчета должно губительно отражаться и на интересах всех последующих приобретателей и залогодержателей. Если, однако, такой порядок, или, вернее, беспорядок является крайне нежелательным даже в случаях действительного неучинения расчета, т.е. при отказе покупщика от уплаты покупной цены, то его следует признать совершенно несправедливым тогда, когда уничтожение акта основано лишь на одном пропуске семидневного срока со дня получения продавцом выписи, без ведома о том приобретателя.
А.Н. Бутовский. — Там же, стр. 58-59.
Примечания:
[6] См. Улож. о Нак. ст. 940 и 1690 (по Прод. 1902 г.).
Добавить комментарий