1425. Купчая крепость содержит в себе два рода условий: необходимые и произвольные.
1) Содержание условий необходимых
1426. Необходимые купчей крепости условия суть: 1) объявление продавца, что он продал имение покупщику, и означение звания, имени, отчества и прозвания того и другого (а); 2) изъяснение, по какому укреплению имение дошло к продавцу (б); 3) подробное описание имения (в); 4) изъяснение, что оно от запрещения свободно; 5) цена, за которую имение продано (г). (а) 1738 июня 8 (7594) форм., лит. Б, В, Г, Д; 1787 февр. 22 (16506); 1790 июля 15 (16885); 1824 окт. 27 (30097). — (б) 1738 июня 8 (7594) форм. лит. Б, В, Г, Д. — (в) Там же; 1801 мая 15 (19870); 1807 авг. 26 (22596). — (г) Там же; ср. узак., привед. под ст. 1427 и след.
О форме совершения купчей крепости
1. Мнение, что неуказание в купчей крепости, при совершении у нотариуса акта укрепления, по которому имение дошло к продавцу (ст. 1426), поражает недействительностью весь акт, представляется неправильным, ибо, как истекает из систематического толкования 1426 ст., она относится к обрядовой стороне совершения купчей крепости, причем, по смыслу 1425 ст., купчая отнюдь не должна содержать в себе под страхом недействительности все изъяснения, указанные в 1426 ст., а лишь «может» содержать таковые; из сопоставления же 1426 с 1456 ст. видно, что указываемые в 1426 ст. изъяснения не лежат на обязанности сторон, а восполняются действием лица, утверждающего акт, почему и представляется неправильным отказ в утверждении купчей по неуказанию в купчей, по какому укреплению имение дошло к продавцу.
(Отделен. резолюция Гр. Касс. Деп. Сената 16 янв. 1908 г. по д. по жалобе повер. г. Киева Краинского).
2. «Описным книгам» на удельные недвижимые имения должно быть придаваемо такое же значение актов укрепления, как и крепостным актам. Поэтому засвидетельствованные выписи из описных книг, составленных по Высочайшему повелению подлежащими правительственными установлениями, служат несомненным доказательством принадлежности показанных в этих книгах имений удельному ведомству, и потому вполне соответствуют тем актам укреплений, о которых упоминается во 2 п. 1426 ст. т. X ч. 1.
(Опр. Общ. Собр. 1 и Касс. Деп. 31 марта 1908. — Указ 22 апреля 1908 г.)
21. См. ст. 1368, 1396, 1417, 1420, 1450, 1451 и 1458.
3. Из сопоставления формы, установленной для изложения купчей крепости, в которой упоминается только о продаже имения одним лицом также только одному лицу, с 1396 ст. следует вывести заключение, что совершение купчей крепости на имущества делимые должно считаться допустимым и на имя нескольких покупщиков имения как на праве общей собственности, так и с означением в ней отдельно известных частей его, продаваемых каждому из них особо; а затем, что должна считаться допустимой и продажа несколькими продавцами одного или нескольких имений, им принадлежащих, или одному лицу или нескольким как на праве общей собственности им всем, так и каждому из них особых частей в них.
К. Анненков. — «Система русск. гражд. права», т. IV, стр. 83.
4. Употребленные в установленной законом форме совершения купчей крепости слова: «а взял я за то недвижимое имение денег столько-то» могут быть понимаемы в смысле слов: «а продал я то недвижимое имение за столько-то» и понимаемые так, они уже ни в каком случае не могут быть принимаемы в значении воспрещения закона допускать отсрочки и рассрочки в уплате, покупной цены по взаимному согласию продавца и покупщика имения.
К. Анненков. — Там же, стр. 84.
5. Из смысла 1420 ст. (изд. 1857 г.) и означенных форм по тому же изданию явствует, что «изъяснения» (п. 2 и 4 ст. 1426) отнесены законом не к самому содержанию купчей, и эти условия не являются essentialia negotii, невключение коих в самый акт поражает последний недействительностью, а относится к разряду условий, которые дополняются лицами и учреждениями, придающими акту силу «крепостную», и вовсе не должны быть включаемы в самое содержание акта сторонами. Закон указывает лишь на то, что купчая может быть утверждена лишь при наличности указанных в ст. 1426 условий вообще, а не при формальном включении их в самый акт сторонами. Что касается условий, обозначенных в п. 1, 3 и 5 ст. 1426 Зак. Гражд., то эти условия не являются присущими только купчим крепостям, а представляют собой essentialia negotii каждого договора купли-продажи. Поэтому следует приветствовать сенатское решение, состоявшееся 16 января с. г. (См. п. 1 разъясн. под этой же ст.).
И.С. Вольман. — «К вопросу о совершении купчих крепостей», «Право», 1908 г., N 13, стр. 738-743.
6. Мировая сделка, являясь лишь средством для прекращения судебного спора, ни в каком случае не может заменить собой акта укрепления и не может быть признана сделкой о переходе недвижимой собственности. Заявленное суду мировое соглашение создает для одной из сторон только право требовать укрепления за собой имения, но не является действительным его укреплением.
А.Н. Бутовский. — «Переход недвижимой собственности по мировым сделкам», «Ж. М. Ю.», 1907 г., октябрь, стр. 128-129.
2) Содержание условий произвольных
1427. В числе произвольных условий первое есть об очистках. Продавец может, по обоюдному согласию с покупщиком, принять на свою ответственность очистки в продаваемом имуществе. Под именем очисток разумеется объявление, делаемое в купчей крепости продавцом, о том, что имущество прежде никому от него не было продано и заложено, никому ни в чем не укреплено и ни за что не отписано, и обязанность, принимаемая продавцом очищать покупщика от всех в то имущество вступщиков и не доводить до убытков, с удостоверением заплатить оные покупщику, буде таковые для него произойдут. 1649 янв. 29 (1) гл. X, ст. 245; 1701 янв. 30 (1833); 1729 февр. 3 (5365); 1738 июня 8 (7594) записн. кн., лит. Г; 1809 сент. 20 (38851); 1826 мая 24 (365).
Примечание. В Уложении 1649 г. такая очистка называется вотчинным очищением. 1649 янв. 29 (1) гл. X, ст. 245.
Условие об очистках
1. Условие об очистках есть условие произвольное, необязательное в купчей крепости. Но если в купчей продавец положительно не устранил себя от ответственности за все последствия, могущие возникнуть от продажи, то одно умолчание об очистке не освобождает его от ответственности перед покупщиком (71/1121).
2. Поэтому продавец отвечает перед покупщиком за все убытки, причиненные его, продавца, действиями или упущениями, предшествовавшими продаже, хотя бы он и не принял обязательства очистки (80/134).
3. «То обстоятельство, что закон (ст. 1420 т. X ч. 1 и прилож. к ней: формы купчим крепостям) дозволяет писать купчие крепости и без обозначения точной меры проданной земли и что в законах нет положительного постановления, обязывающего продавца возвратить покупщику деньги за землю, недостающую против количества, показанного в купчей крепости, не может служить подтверждением того, чтобы закон безусловно освобождал продавца от такой ответственности, ибо ответственность эта должна лежать на нем в силу общего, содержащегося в ст. 569 и 570 т. X ч. 1 правила» (84/20).
4. Продавец отвечает перед покупщиком за недоимки, если таковые окажутся на имении, хотя бы они и не были известны покупщику (80/134).
5. Продавец и помимо обязательства об очистке отвечает перед покупщиком, если, после продажи, имение отсужено другому лицу (79/32; 71/1121), исключая лишь тот случай, когда покупщик принял на себя риск исхода процесса (69/735).
6. Продавец не может быть освобожден от принятого им обязательства очистки, если покупщик понес от вступщика (лицо, которое предъявляет право на проданное имение к купившему таковое, если притом право это возникло до сей продажи) убытки, хотя бы продавец и не знал при продаже о правах вступщика (81/87).
7. Ответственность продавца за вступщиков обусловливается его действием или упущением, причинившим убыток (80/134).
8. Неведение продавца об обстоятельстве, которое он мог знать при надлежащей с его стороны заботливости, является упущением (80/134).
9. Но если покупщик лишается части имения не потому, что продавец не имеет права отчуждать имение, а напр., вследствие изменений в законодательстве, то продавец не отвечает (71/296).
10. Он (продавец) отвечает лишь за таких вступщиков, права которых вытекают из обстоятельств, касающихся его, продавца (74/1714).
11. «Вступщиками должны быть признаваемы не только те лица, права которых будут признаны решением судебного места: если в купленное имение будут вступаться и такие вступщики, которых права, основанные на том или другом обстоятельстве, до продавца относящемся, не будут признаны судебным решением, то и в том случае покупщик не может быть безусловно лишен права на вознаграждение со стороны продавца за убытки, нанесенные ему подобными вступщиками, судебным решением отвергнутыми, так как вступщики сии заявили права свои на приобретенное покупщиком имущество, хотя и не основательно, но по обстоятельству, относящемуся до продавца, который посему и обязан оградить от них покупщика, не доводя сего последнего до убытков» (70/1548).
12. К вступщикам принадлежит и лицо, имеющее на имущество арендное право в силу договора с продавцом (74/848).
13. Но жилец или квартирант в проданном доме не может быть причислен к вступщикам, о которых упоминается в 1427 статье (78/21).
14. Покупщик не обязан, ввиду принятого продавцом обязательства очистки, привлекать его к участию в исках, относящихся к проданному имуществу, а может, в случае причинения ему от вступщиков убытков, ведаться с продавцом особо (71/561; 78/21).
15. Однако состоявшееся по спору между покупщиком и третьим лицом решение без участия продавца не может считаться бесспорным и неопровержимым доказательством против последнего в случае предъявления к нему иска об очистке (76/395); продавец может в таком случае защищаться самостоятельными доказательствами и не может быть признаваем безусловно обязанным ходатайствовать об отмене состоявшегося по спору между покупщиком и третьим лицом решения в порядке 795 ст. Уст. Гражд. Суд., т.е. как неучаствовавшее в деле лицо (76/395; 73/1240).
16. «Условие об очистках, по самому его свойству, может иметь, за силой 569 ст., значение только для договаривающихся, а не для третьих лиц и, следовательно, ни в каком случае не может служить основанием к стеснению в чем-либо прав этих последних» (79/32, а также 92/61).
17. «Существование для банка обязанности отвечать перед покупщиком за недостаток земли, против показанного в выданном ему крепостном акте, не может быть поставлено в зависимость от того, каким порядком производилась продажа, или какого рода акт ему выдан. Как при продаже с публичного торга имения, оставшегося за банком, так и при продаже оного по вольной цене, с выдачей на оное не купчей крепости, а данной, на банке, как на собственнике имения не может не лежать обязанности, для ограждения своего от ответственности в случае недостатка земли в проданном имении, — ежели от этой ответственности он не освобожден условиями, на которых производится продажа, — передать учреждению, производящему продажу или выдающему данную, сведения о составе продаваемого имения, согласные с действительностью» (84/20).
См. ст. 569, 570, 574, 684, 1420 и 1505.
18. По тексту этого закона следует, что ответственность продавца перед покупщиком в случае отчуждения от последнего проданного ему имущества основывается на особом произвольном условии, включенном в купчую крепость; это положение, как специально касающееся условия об очистках, не ослабляется ст. 1392 ч. 1 т. X, говорящей о продаже спорного имущества, потому что в п. 2 этого же закона рекомендуется включать в купчую, на случай спорности имения, особое условие об очистках, касательно спора, так что ответственность продавца может быть рассматриваема именно как следствие этого особого условия. Практика Сената смотрит, однако, на этот вопрос гораздо свободнее и признает наличность обязанности продавца вести перед покупщиком ответственность за очистки и в том случае, когда особого условия в купчую крепость и не включено (реш. Гр. Касс. Деп. 1869 г., N 735; 1871 г., N 1121; 1892 г., N 61), превращая таким образом accidentale negotii в naturale negotii.
Проф. А.М. Гуляев. — «Русское гражданское право», стр. 291-292.
19. Ответственность за право на вещь наступает для продавца при наличности следующих условий: а) право на купленную вещь должно быть оспорено третьими лицом и притом судебным порядком, а не фактически; фактическое вторжение третьего лица в сферу прав покупщика не касается продавца, потому что с переходом права собственности на вещь к покупщику на последнего переходит и обязанность охранять ее от посторонних притязаний. Наша практика держится другого взгляда, но не выставляет соображений (Касс. реш. 1870 г., N 1548). в) Вещь должна быть отнята на основании недостатка в праве продавца на отчуждаемую вещь, а не в силу обстоятельств, наступивших после продажи вещи, напр., купленная вещь изымается из оборота — в подобном случае продавец не отвечает перед покупщиком.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. — «Учебник русск. гражд. права», стр. 466.
20. Ввиду постановлений 1427 ст. может ли продавец выговорить в купчей крепости, что он не отвечает перед покупщиком на случай, если проданное имущество окажется уже проданным, заложенным, укрепленным или описанными другому лицу, краденным, ограбленным или вообще чужим? По духу всего нашего законодательства (т. X ч. 1 ст. 684, 1383, 1384, 1386-1389, 1392, 1394, 1399, 1415, 1416 и др. Улож. о Наказ. ст. 1699-1702) и ввиду ст. 1529-1530 т. X ч. 1 не может быть никакого сомнения в том, что подобные условия воспрещены и недействительны по нашим законам. Поэтому и правило означенной (1427) статьи нельзя не признать лишенным значения и вообще излишним.
А. Думашевский. — «Об очистках», «Ж. М. Ю.», 1868 г., кн. 36, стр. 328.
21. Обязанность продавца очищать покупщика от вступщиков сле-дует считать неограниченной никаким сроком, так как обязанность эта есть лишь принадлежность (accessorium) и последствие предъявления иска, а иск может быть вчиняем в случае малолетства истца, напр., и через 12 лет; поэтому, как только иск предъявлен, возникает и обязанность очисток. Но такая обязанность продавца является бессрочной лишь в отношении того, в течение какого времени после продажи имения иск будет предъявлен вступщиками к покупщику; после же сего предъявления иска все взаимные претензии продавца и покупщика подлежат общему сроку десятилетней давности.
А. Любавский. — «Опыт коммент. гражд. зак.», «Судеб. вестник», 1869 г., N 166, стр. 6.
22. Продавец отвечает перед покупщиком, если по основанию, возникшему до совершения продажи, от покупщика, во исполнение вошедшего в законную силу судебного решения, будет отобрано проданное ему имущество, вполне или в части, либо оно окажется обремененным в пользу третьих лиц правами, которые во время заключения договора были покупщику неизвестны.
Состоявшееся заранее соглашение об ограничении ответственности продавца признается недействительным, если продавец, зная о существовании права третьего лица на имущество, умышленно скрыл это обстоятельство от покупщика.
В случае отчуждения от покупщика проданного ему имущества, продавец обязан, за отсутствием иного соглашения, возместить покупщику: 1) заплаченную за имущество цену или стоимость имущества во время отчуждения, если она выше покупной цены; 2) издержки по совершению продажи; 3) судебные издержки, уплаченные третьему лицу, и доходы, ему возвращенные, и 4) всякие другие убытки, понесенные покупщиком вследствие отчуждения. Кроме того, продавец обязан уплатить покупщику узаконенные проценты на всю сумму вознаграждения со дня передачи имущества тому, коему оно отчуждено.
«Гражданское Уложение» — «Проект Ред. Ком. 1905 г.», ст. 1742, 1743, 1745.
23. Покупщик может требовать отмены продажи, если на проданном имуществе окажутся права третьих лиц и если есть основание предполагать, что продажа не состоялась бы при известности покупщику о таком обременении имущества.
«Гражданское Уложение» — Там же, ст. 1746.
24. См. по сему вопросу Германск. Гражд. Улож., ст. 459 и 460 (п. 41 и 5 под ст. 1518).
1428. Прочие произвольные условия суть: 1) о платеже пошлин и гербового сбора (ср. ст. 714) (а); 2) о переводе долгов и платежей с продавца на покупщика (б); 3) всякие другие условия, законам не противные (в). (а) 1660 авг. 31 (279); 1680 марта 29 (814) резол. на ст. 6; 1827 февр. 10 (896); 1874 апр. 17 (53379) уст., ст. 20, 21; 1878 дек. 26 (59461); 1887 мая 19 (4463); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 51 п. 1. — (б) 1807 авг. 26 (22596); 1827 окт. 26 (1491). — (в) 1827 сент. 23 (1401).
1. Следует признать, что наше законодательство не дозволяет таких условий, по которым, напр., покупщик должен вступить во владение недвижимым имением по истечении известного срока после совершения купчей, так как в противном случае подобный документ был бы равносилен запродажной записи с правом вступить на основании ее во владение имением.
А. Любавский. — «Опыт коммент. зак. о купле-продаже», «Юрид. вестник», 1869 г., кн. 6, стр. 22.
2. См. ст. 424 п. 16 и 1420.
Добавить комментарий