+7 (905) 700-0886 

Арбитражный суд может снизить неустойку за просрочку передачи объекта строительства при доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии: добросовестности застройщика, объективных причинах задержки передачи объекта, направленного в адрес участника ДДУ уведомления о переносе сроков передачи с предложением заключить дополнительное соглашения, злоупотребления участниками ДДУ своим правом и др.

Решением Арбитражного суда МО от 18 апреля 2013 года по делу N А41-58351/12 установлены следующие обстоятельства, при реализации инвестиционного контракта (зарегистрирован за N 114от 28.08.2009 года) существенно увеличен объем обязательств ответчика — ООО «Диском-П» в части наличия препятствий для реализации контракта в связи с наличием на земельном участке объектов недвижимости и необходимости их сноса за счет застройщика. Данная информация не содержалась в извещении от 18.07.2009 г. о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного участка. В связи с чем, сроки начала строительства существенно сдвинулись с получения разрешения на строительство 07.04.2011 г. — дата, когда застройщик начал работы по освоению участка фактически на год так как, 01.11.2012 г. застройщик вынужден был обращаться за продлением аренды земельного участка и только решением Арбитражного суда 18 апреля 2013 года аренда была продлена. По факту 6 месяцев застройщик юридически не мог продолжать работы на объекте в связи законной приостановкой действия разрешения на строительство.
Отказ администрации города Подольска в продлении договоров аренды признан судом необоснованным и незаконным.

Продление ответчиком срока действия разрешения на строительство на срок позже окончания договора аренды, свидетельствуют об объективных причинах задержки строительства.
Предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства на срок, не позволяющий по независящим от застройщика причинам, закончить строительство, нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение дохода от реализации объектов строительства.
Ответчик направил в адрес участника долевого строительства уведомление о продлении срока передачи объекта долевого строительства от 05 сентября 2014 года с уведомлением о переносе сроков ввода дома и предложением подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи объекта долевого строительства до 4 квартала 2014 года.

Суды общей юрисдикции при вынесении решений исходили из соблюдения баланса интересов сторон, поскольку в данном случае физические лица злоупотребляют правом.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, подтвержденные письменными доказательствами, ответчик является добросовестным участником гражданского оборота.

Постановление 10-го арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 г. по делу N А41-88994/15 приводится в рамках Обзора арбитражной практики по взысканию неустойки с застройщика.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу N А41-88994/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Магамаевым А.Т.,
при участии в судебном заседании: от истца — Харченко В.В., по доверенности от 14.03.2016 года,
от ответчика — Черепнева В.А., по доверенности от 17.12.2015 года, Лисягин А.С., по доверенности от 19.03.2016 года,
от 3-го лица — представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу ООО «Диском-П»
на решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2016 по делу N А41-88994/15
по иску ООО «МОСТ» к ООО «Диском-П»,
при участии третьих лиц: Кочерова М.И.
о взыскании неустойки,

установил:

ООО «МОСТ» (далее — истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Диском-П» (далее — ответчик) о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в размере 1712778 руб. 21 коп., госпошлины в размере 30128 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 100000 руб.
Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 645534 руб. 25 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10708 руб. 72 коп., расходов по госпошлине в размере 15960 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.01.2016 г. заявленные требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы неустойки в размере 1408898,22 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 24782,71 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 82258,07 руб. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению ответчика, при вынесении решения судом не принято во внимание имеющее для данного дела преюдициальное значение обстоятельства установленные решением арбитражного суда Московской области по делу N А41-58351/12 от 18 апреля 2013 г. Ответчик в своем отзыве в обоснование причин задержки ввода дома в эксплуатацию приводит отказ администрации города Подольска в продлении договора аренды земельного участка, который признан незаконным решением Арбитражного суда Московской области от 18 апреля 2013 года по делу N А41-58351/12, вступившим в законную силу.
В связи с просрочкой исполнения обязательств у истца не возникло никаких убытков, отсутствует какой-либо ущерб. Доказательства о причинении истцу просрочкой исполнения договора участия в долевом строительстве ущерба, дополнительных расходов и других убытков суду не представлено.
Взыскание неустойки в размере, требуемом истцом, делает деятельность ООО «Диском-П» убыточной и лишает возможности осуществлять дальнейшее строительство. Ответчик просил суд первой инстанции уменьшить неустойку в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представители третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 — 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Представители ответчика поддержали доводы своей жалобы, просили обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений и отзыва на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании статьи 401 ГК РФ.
Суд установил, что 26.09.2011 г. между ООО «Диском-П» (застройщиком) и Кочеровым Михаилом Ивановичем (участником) был заключен договор N П/65-Зк на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома.
Согласно предмету договора застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить 202-х квартирный, 9-ти этажный, 5-ти секционный жилой дом с подземной автостоянкой и помещениями общественного назначения, расположенного по адресу МО, г. Подольск, ул. Парковая, д. 3 (далее по тексту договора именуемый «многоквартирный дом») и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства расположенный в нем объект долевого строительства — квартиру, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объекты долевого строительства по акту приема-передачи.
Согласно п. 4.4 договора N П/65-Зк передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства должна быть произведена в срок до 31.01.2014 г.
Финансовые обязательства, предусмотренные договором, участником перед застройщиком были исполнены в полном объеме. Однако ответчиком обязательства по договору перед участником в полном объеме исполнены не были.
В связи с этим 13.08.2015 г. Кочеровым М.И. (цедент) с одной стороны, и ООО «МОСТ» в лице генерального директора Валюха Андрея Вячеславовича, действующего на основании устава, (далее также — цессионарий), с другой стороны был заключен договор цессии (уступки права требования, ст. 388 ГК РФ) (далее также -договор) о следующем: цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право исполнением застройщиком условий договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части получения (взыскания) от должника неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — долг).
Указанный договор 30.09.2015 г. прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Московской области.
Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Кроме того, согласно п. 15 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ от 30.10.2007 г., если иное не предусмотрено законом или договором, при уступке права (требования) или его части к новому кредитору переходят полностью или в соответствующей части также и права, связанные с уступаемым правом (требованием).
Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее — ФЗ N 214) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 8 ФЗ N 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» N 214-ФЗ, из которого следует, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В данном случае участником договора долевого строительства являлся гражданин — Кочеров М.И., поэтому право на получение неустойки в двойном размере возникло у него в силу закона в связи с нарушением застройщиком своих обязательств. Затем данное право было передано ООО «МОСТ» (цессионарию) по договору цессии от 13.08.2015 г. ровно в том объеме, каким обладал Кочеров М.И. (цедент) на момент его заключения.
При проверке расчета размера неустойки, представленного истцом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости уменьшить период просрочки с 01.02.2014 г. по дату 05.05.2015 г., не позднее которой Кочеров М.И. должен был подписать акт приема-передачи после получения им по почте 15.04.2015 г. уведомления о готовности застройщика к передаче квартиры, поскольку в соответствии с п. 5.5 договора N П/65-Зк участник долевого строительства обязан принять квартиру в течение 14 рабочих дней с момента получения уведомления от застройщика.
Таким образом, неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства составляет:
5580900 x 8,25/100 x 1/150 x 459 = 1408898 руб. 22 коп.,
где:
5580900 — цена договора (рублей);
8,25/100 — ставка рефинансирования ЦБ РФ (%);
1/150 — коэффициент (согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ N 214);
459 — количество дней просрочки с 01.02.2014 г. по 13.08.2015 г.
Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании ст. 401 ГК РФ.
Уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Взыскание неустойки в таком объеме не соответствует компенсационно-восстановительной функции гражданско-правовой ответственности и изменяет ее на целенаправленное обогащение: в данном случае, сумма неустойки 1408898,22 руб. явно несоразмерна нарушенному обязательству, составляет 1,4 часть стоимости квартиры.
Согласно пункту 2 вышеназванного Постановления при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
При вынесении решения судом первой инстанции в нарушение постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 ноября 2012 г. N 2013/12 не принято во внимание имеющее для данного дела преюдициальное значение обстоятельства установленные решением арбитражного суда Московской области по делу N А41-58351/12 от 18 апреля 2013 г. — обстоятельства принимаются судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.
Суд первой инстанции не принял во внимание, что ответчик не снимает с себя ответственности за просрочку ввода дома в эксплуатацию ссылаясь на указанные факты, а приводит их как доказательство обоснованности возможности уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ и просит суд применить ее по обстоятельствам послужившим причиной задержки строительства, как исключительный случай и основание по которым суд может принять за обоснованность снижения неустойки и уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Ответчик в своем отзыве в обоснование причин задержки ввода дома в эксплуатацию приводит отказ администрации города Подольска в продлении договора аренды земельного участка, который признан незаконным решением Арбитражного суда Московской области от 18 апреля 2013 года по делу N А41-58351/12, вступившим в законную силу.
Решением Арбитражного суда МО от 18 апреля 2013 года по делу N А41-58351/12 установлены следующие обстоятельства, при реализации инвестиционного контракта (зарегистрирован за N 114от 28.08.2009 года) существенно увеличен объем обязательств ответчика — ООО «Диском-П» в части наличия препятствий для реализации контракта в связи с наличием на земельном участке объектов недвижимости и необходимости их сноса за счет застройщика. Данная информация не содержалась в извещении от 18.07.2009 г. о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного участка. В связи с чем, сроки начала строительства существенно сдвинулись с получения разрешения на строительство 07.04.2011 г. — дата, когда застройщик начал работы по освоению участка фактически на год так как, 01.11.2012 г. застройщик вынужден был обращаться за продлением аренды земельного участка и только решением Арбитражного суда 18 апреля 2013 года аренда была продлена. По факту 6 месяцев застройщик юридически не мог продолжать работы на объекте в связи законной приостановкой действия разрешения на строительство.
Отказ администрации города Подольска в продлении договоров аренды признан судом необоснованным и незаконным.
В своем решении от 18.04.2013 года Арбитражный суд Московской области сделал вывод о том, что приступить к выполнению работ по очистке территории от деревьев истец смог по объективным причинам только после 16.05.2011 г., то есть позже даты, предусмотренной п. 4.2 контракта в качестве даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Продление ответчиком срока действия разрешения на строительство на срок позже окончания договора аренды, свидетельствуют об объективных причинах задержки строительства.
Предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства на срок, не позволяющий по независящим от застройщика причинам, закончить строительство, нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение дохода от реализации объектов строительства.
Ответчик направил в адрес участника долевого строительства уведомление о продлении срока передачи объекта долевого строительства от 05 сентября 2014 года с уведомлением о переносе сроков ввода дома и предложением подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи объекта долевого строительства до 4 квартала 2014 года.
Суд первой инстанции не учел вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции, взыскавшие неустойку в значительно меньшем размере. По иску Ивановой Анастасии Николаевны к ООО «Диском-П» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве N П/226-3 от 29 ноября 2013 года в спорном доме в Черемушкинском районном суде города Москвы 19.12.2014 г. вынесено решение по делу N 2-7786/14, которым требования истца о взыскании неустойки в размере 352458,48 руб., штрафа в размере 50% рублей, компенсации морального вреда в размере 100000 руб. удовлетворены частично, а именно: взыскано 90000 руб. неустойки, 20000 руб. штрафа, 5000 руб. компенсации морального вреда. Таким образом, истцом были заявлены требования в сумме 678687,72 руб., судом взыскано 115000 руб.
По иску Шарапова Юрия Александровича к ООО «Диском-П» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве N П/109-2 от 29 ноября 2013 года в Нагатинском районном суде города Москвы 19.12.2014 г. вынесено решение по делу N 2-6051/15, которым требования истца о взыскании неустойки в размере 541257,2 руб., моральный вред — 50000 руб., представительские расходы в размере 40000 руб., 50% и расходы 2039 руб. удовлетворены частично, а именно: взыскано 50000 руб. неустойки 10000 руб. морального вреда, 30000 руб. штрафа и 10000 руб. на оплату услуг представителя.
По иску Белякова Андрея Юрьевича к ООО «Диском-П» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве N П/НП/3 от 20 мая 2013 г. в Подольском городском суде Московской области 02.02.2015 г. вынесено решение по делу N 2-852/2015, которым требования истца о взыскании неустойки за период от 01.02.2014 г. по 30.06.2014 г., запрошенная неустойка в размере 344808 руб., моральный вред в размере 30000 руб., штраф в размере 50% удовлетворены частично, а именно: взыскано 30000 руб. неустойки, 10000 руб. морального вреда, 20000 руб. штрафа и 10000 руб. на оплату услуг представителя.
Суды общей юрисдикции при вынесении решений исходили из соблюдения баланса интересов сторон, поскольку в данном случае физические лица злоупотребляют правом.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из способов, предусмотренных в законе, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ., согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, подтвержденные письменными доказательствами, ответчик является добросовестным участником гражданского оборота.
Суд первой инстанции учел объем и качество проделанной представителем работы, продолжительность судебного разбирательства, и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 82258,07 руб. и госпошлину в размере 24782,71 руб.
С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению с принятием нового решения о взыскании ООО «Диском-П» в пользу ООО «Мост» сумму неустойки в размере 300000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 24782,71, расходов по оплате услуг представителя в размере 82258,07 руб.
Руководствуясь статьями 266, 268, ч. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2016 г. по делу N А41-88994/15 изменить, взыскать с ООО «Диском-П» в пользу ООО «Мост» сумму неустойки в размере 300000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 24782,71, расходы по оплате услуг представителя в размере 82258,07 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Л.Н.ИВАНОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ

Взыскать с застройщика неустойку и штраф полностью, без снижения, через арбитраж

Практические вопросы взыскания неустойки по ДДУ:


Основные понятия, используемые для регулирования отношений при долевом участии в строительстве

Расчет суммы неустойки

Противодействие снижению неустойки по ДДУ

Правильная приемка квартиры (иного объекта)

Взыскание неустойки по ДДУ и штрафа в арбитражном суде

Дополнительная ответственность застройщика

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики