Дмитрий Гарифуллин
Юридический стаж с 1999 года.
Специализация: корпоративные, хозяйственные вопросы, недвижимость.
+7 (903) 975-76-73
garifulin.d@corprf.ru
+7 (905) 700-0886
Передача имущества автономному учреждению на праве оперативного управления до заключения договора аренды влечет невозможность преимущественного выкупа.
Государственный орган, являясь собственником и принимая решение о закреплении имущества на праве оперативного управления, относящемся к вещным правам, за созданным им учреждением, реализует свои полномочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом, и обременение имущества арендными обязательствами не препятствует осуществлению распоряжения таким способом.
При этом, имеет значение момент закрепления имущества на праве оперативного управления. В том случае, если право оперативного управления возникло до передачи имущества в аренду, то отказ в выкупе этого имущества является законным.
** февраля 2013 г. между ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» (далее – «Ответчик», «Застройщик») и Х.Х.Х («Истец», «Дольщик») был заключен договор долевого участия № 519-****** (далее- «Договор»). Договор зарегистрирован Росреестром по г. Москве ****.2013 г.
В соответствии с п. 1.4. договора Ответчик обязался в срок до 30.06.2014 г. передать Истцу 2-х комнатную квартиру с условным № ***, расположенную на 2-м этаже в корпусе 5.4, секции 11 по адресу: Москва, ул. 6-я Радиальная, вл. 7 (далее- «Квартира»), а Истец — оплатить цену договора.
22 мая 2014 года Сергиево-Посадским городским судом Московской области вынесено решение по гражданскому делу № 2-3113/2013 (далее- «решение», «оспариваемое решение»). Указанным решением полностью удовлетворены требования Сергиево-Посадского городского прокурора Московской области в защиту интересов Российской Федерации в лице Министерства культуры Российской Федерации к Главе городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области. В результате удовлетворения требований:
- признано незаконным постановление Главы городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области № 943 от 19.08.2010 г. об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 176 170 кв.м. (кадастровый № 50:05:0060512:5) с вида «для сельскохозяйственного производства» на вид «для дачного строительства»;
- принято решение о внесении в государственный кадастр недвижимости и в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записей об изменении вида разрешенного использования земельных участков, принадлежащих 3-м лицам, образовавшихся в результате раздела участка с кадастровым № 50:05:0060512:5, на «для сельскохозяйственного производства».
03 сентября 2014 г. указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда (далее – «Определение», «Апелляционное определение», «Оспариваемое определение»). Апелляционная жалоба заявителя оставлена без удовлетворения.
Обзор арбитражной практики по оспариванию отказов в выкупе нежилых помещений в порядке ст. 198 АПК РФ за 2013-2014 год
- Признание бездействия незаконным
- Оставление запроса Общества без ответа является бездействием, не соответствует закону, препятствует реализации Обществом преимущественного права выкупа недвижимого имущества и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. (+-) (1)
- Письмо Департамента об отказе по основанию задолженности по пени не является ненормативным актом, в связи с чем его оспаривание по правилам гл.24 АПК РФ является неверным способом защиты предполагаемого нарушенного права.(-) (2)
- Признание недействительным бездействия департамента и возложение на него обязанности устранить нарушение прав является надлежащим способом защиты. (+) (3)
- Для рассмотрения требования о понуждении заключить договор необходимо направление проекта договора купли-продажи помещений до суда.(+) (3)
Истцом заявлено требование о взыскании пени, убытков, морального вреда, штрафа, судебных расходов.
Ответчиком представлены возражения, согласно которым ответчик не должен нести ответственность за просрочку. В обоснование возражений Ответчиком приведены следующие предположения:
- Расчет неустойки неверен, поскольку основывается на ключевой ставке ЦБ РФ;
- Просрочка исполнения допущена Ответчиком вследствие обстоятельств непреодолимой силы;
Проведение оценочных мероприятий не влияет на течение срока на возврат заявления. Трехмесячный срок на обжалование бездействия начинает течь по истечению срока на возврат.
ответчик ссылается на то, что заявителем пропущен срок для предъявления заявления о признании незаконным бездействия департамента, при этом департаментом были предприняты необходимые действия в целях реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Признание недействительным бездействия департамента и возложение на него обязанности устранить нарушение прав является надлежащим способом защиты.
Для рассмотрения требования о понуждении заключить договор необходимо направление проекта договора купли-продажи помещений до суда.
Оспариваемым бездействием Департамент лишает заявителя возможности реализовать установленные законом права.
Таким образом, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия (бездействия) незаконными.
Письмо Департамента об отказе по основанию задолженности по пени не является ненормативным актом, в связи с чем его оспаривание по правилам гл.24 АПК РФ является неверным способом защиты предполагаемого нарушенного права.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что письмо от 08.05.2013 г. не является отказом в реализации преимущественного права, а выводы суда о несоответствии арендатора критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, являются ошибочными, поскольку пени погашены арендатором 18.04.2012 г.
Оценка должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления.
на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 19.09.2012 N 317/318-09-12/Б, выполненного ООО «Топ-Консалт», установил стоимость выкупаемого помещения в размере 10.134.000 руб.
Спор об условиях договора может быть передан на рассмотрение суда в течение 30 дней после отклонения протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.
В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.
Не оспаривание цены выкупаемого имущества в срок, установленный законом для заключения договора купли-продажи, не прерывает течение данного срока, что влечет утрату преимущественного права.
Направив 13.03.2012 в адрес департамента письмо с возражениями по оценке имущества, общество, не получившее извещения о результатах рассмотрения его разногласий, не воспользовалось правом, предусмотренным положениями пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.
Возможно ли в настоящее время внести в реестр юридических лиц помимо полного и краткого названия организации на русском языке краткое название на иностранном (английском языке)?
П.3 ст. 1473 ГК РФ установлено, что юридическое лицо должно иметь одно полное фирменное наименование и вправе иметь одно сокращенное фирменное наименование на русском языке, а также одно полное фирменное наименование и (ИЛИ) одно сокращенное фирменное наименование на иностранном языке.
Аналогичное положение установлено ст. 4 Закона об ООО.
Таким образом, возможность иметь помимо основного наименования сокращенное наименование на иностранном языке предусмотрена ГК РФ.
В настоящее время в реестре юридических лиц не содержится информации о наименовании организации на иностранном языке. Данная информация не предоставляется при регистрации юридического лица.
Прекращение права пользования квартирой по ст. 292 ГК РФ не предусматривает возможность сохранения за ответчиком, фактически не проживающим в квартире, данного права на определенный срок.
При применении ст. 292 ГК РФ подлежит применению редакция закона, действующая на момент открытия наследства, а не на момент вселения лица в квартиру.
Доводы кассационной жалобы о том, что судом не был решен вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, судебная коллегия считает не состоятельными, поскольку истец основывает свои исковые требования о прекращении ответчиками права пользования жилым помещением положениями ст. 292 ГК РФ, то есть переходом права собственности на квартиру к другому лицу, а не прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения, что предусматривает ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Кроме того, судом первой инстанции установлено, что ответчики не проживают в спорной квартире, поэтому нет оснований для обсуждения вопроса о сохранении за ними права пользования жилым помещением на определенный срок.
Члены семьи бывшего собственника, вселенные в квартиру как до полного внесения пая, так и после, подлежат выселению по иску нового собственника на основании договора дарения, поскольку договор дарения не устанавливает для них прав пользования квартирой, они не являются членами семьи ни нового собственника, ни предыдущего (установлено, что дети и внук предыдущего собственника живут отдельной семьей и занимают отдельные изолированные помещения).
Из представленных материалов дела следует, что спорное жилое помещение было предоставлено Ф.В. в 1978 г. в ЖСК «Ф.». В связи с выплатой пая на основании справки от 13.10.1993 г. квартира была передана в собственность Ф.В. о чем выдано свидетельство о праве собственности от 18.11.1993 г.
Ф.А. в 1985 г., а Ф.М. в 1989 г., Ф. в 2008 г. были вселены в жилое помещение в качестве членов семьи Ф.В.
По договору дарения от 24.11.2009 г. квартира передана Фоминых В.В. в собственность Ф.И., право собственности которой зарегистрировано 22.12.2009 г. Обременений, связанных с сохранением за лицами, проживающими в указанном жилом помещении, прав пользования квартирой, договор не содержит.
В случае отчуждения приобретенной в период брака квартиры, не являющейся предметом мирового соглашения о разделе совместно нажитого имущества, зарегистрированный в квартире бывший супруг подлежит выселению по иску нового собственника.
Определением Кунцевского районного суда г. Москвы от *** г., вступившим в законную силу *** г., утверждено мировое соглашение, заключенное между Р.А. и П.В.М., по гражданскому делу по иску Р.А. к П.В.М. о разделе совместно нажитого имущества.
Спорная квартира предметом раздела не являлась.
Принимая во внимание, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением ответчиком, ответчик не является членом семьи истца, в спорной квартире не проживает, соглашение между сторонами относительно пользования спорной квартирой не заключалось, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
