+7 (905) 700-0886 

               Заявителем (Ковалевской Светланой Геннадьевной) подана апелляционная жалоба на определение Арбитражного суда Тверской области от 22 июля 2014 г. по делу № А 66-12990/2012 (далее- «Определение»). В указанной жалобе Заявитель просит вышеназванное определение отменить в части включения в реестр требований кредитора Карпова Ю.П. (далее- «Кредитор») требование о передаче однокомнатной квартиры № 8, общей площадью 56,11 кв.м., расположенной по адресу Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4 (далее- «квартира»), стоимостью по договору 1 963 850 руб.

               В обоснование данных требований Заявитель указывает, что

  • В соответствии с договором участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. ЗАО «Стройинтвест» (далее – «Должник») обязался построить многоквартирный дом по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4 и предать квартиру №8 в указанном доме Казанцеву Сергею Анатольевичу. Данный договор был зарегистрирован Росреестром МО 23.10.2012 г.
  • Факт оплаты стоимости вышеназванной квартиры Казанцевым С.А. подтверждается справкой Должника, выданной Заявителю 19 ноября 2012 г., а также постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 г. по делу № А41-54084/12.
  • Казанцев С.А. переуступил право требования указанной квартиры Заявителю по договору уступки права требования от 14 ноября 2011 г., зарегистрированному Росреестром МО, вследствие чего у Заявителя возникло право залога на вышеуказанную квартиру.
  • Тверским арбитражным судом нарушены нормы процессуального права, поскольку Заявителя не привлекли к участию в деле о включении в реестр требования Кредитора и не уведомили ее о подаче данного заявления Кредитора.
  • Поскольку требование передать спорную квартиру Казанцева С.А. возникло раньше требования Кредитора, то, в силу ст. 398 ГК РФ, у Заявителя возникает преимущество на получение данной квартиры.
  • В силу ст.13 закона РФ от 30.12.2004 г. № 214 ФЗ у Заявителя возникло право залога на спорную квартиру с момента регистрации договора долевого участия, что позволяет ему получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в силу п. 1 ст. 334 ГК РФ, а также иными способами, указанными в п. 2 ст. 334 ГК РФ.
  • Регистрация перехода права собственности в случае заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи в силу п.п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г. влечет для другого покупателя возможность требовать от продавца возмещения убытков.
  • Несмотря на установление Судом факта оплаты денег Кредитором, никакие деньги не оплачивались, в связи с чем Заявитель просит запросить у Должника кассовую книгу, выписку из банковского счета и квитанцию о сдаче денежных средств.

               Кредитор (Карпов Юрий Петрович) считает поданную Заявителем апелляционную жалобу не обоснованной и не подлежащей удовлетворению. Приведенные в обоснование данной жалобы доводы несостоятельны, основаны на неверном толковании Заявителем норм процессуального и материального права, направлены на переоценку доказательств, надлежащим образом исследованных Судом первой инстанции и не входят в установленный ст. 270 АПК РФ перечень оснований для отмены или изменения определения Суда первой инстанции. По мнению Кредитора, несоответствие нормам закона доводов Заявителя, их направленность на переоценку исследованных Судом доказательств а также отсутствие оснований для отмены определения Суда первой инстанции заключается в следующем.

1.

               Не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не основан на законе довод Заявителя о том, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. ЗАО «Стройинтвест» (должник) обязался построить многоквартирный дом по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4 и предать квартиру №8 в указанном доме Казанцеву С.А.

                В действительности договор участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. подписан Казанцевым С.А. и ЗАО «Стройинтвест» только в 2012 году. Данный договор не мог быть подписан Казанцевым С.А. ранее 23 августа 2012 года, поскольку в преамбуле представленного Заявителем договора указано, что 23 августа 2012 года Казанцев С.А. снялся с регистрационного учета по месту жительства в г. Тверь, ул. З. Коноплянниковой, д. 4, кв. 57. По мнению Кредитора, указание в договоре на событие, произошедшее спустя 10 месяцев после указанной в договоре даты составления,  однозначно свидетельствует об изготовлении указанного договора «задним числом» в 2012 году. Данное обстоятельство подтверждается регистрацией данного договора в Росреестре МО 23.10.2012 г., т.е. почти на 1 год позже указанной в договоре даты составления.

2.

               Кредитор не может согласиться с доводом Заявителя о том, что факт оплаты спорной квартиры Казанцевым С.А. подтверждается справкой Должника, выданной Заявителю 19 ноября 2012 г., а также постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 г. по делу № А41-54084/12.

               В соответствии с п. 3.2. представленной Заявителем копии договора, оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства  (Казанцевым С.А.) в течение 5 дней с момента разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

               Поскольку до настоящего времени строительство объектов не завершено и, соответственно, разрешение на их ввод в эксплуатацию не выдавалось, у Казанцева С.А. отсутствовали правовые основания для оплаты спорной квартиры 19 ноября 2012 г.

               Кроме того, справка о произведенной оплате не относится к числу документов, подтверждающих факт оплаты денежных средств юридическому лицу, поскольку из ее содержания не ясно, с помощью какой бухгалтерской операции и когда могла осуществляться оплата. Исходя из содержания п. 3.4. копии договора № 245/15 от 14.11.2011 г., денежные средства должны были, при отсутствии иных соглашений, вноситься на банковский счет Должника. Соответственно, доказательством внесения денежных средств при безналичном способе оплаты могут являться выписки движения денежных средств по расчетному счету, платежные поручения с отметкой о списании денежных средств или иные банковские документы. По мнению Кредитора, не может служить доказательством оплаты стоимости спорной квартиры пояснение представителя Должника о получении денежных средств, отраженное в постановлении по делу № А41-54084/12, поскольку Должник не смог ответить Суду когда, каким образом и от кого были получены денежные средства, а данные объяснения Должника приводятся в описательной части решения.

               Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме. В соответствии с положениями п.2 ст. 1, п. 1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия предполагает привлечение денежных средств граждан для возникновения у них права собственности на жилые помещения, которые на момент привлечения денежных средств граждан не введены в эксплуатацию.

               Таким образом, установление в договоре, поименованном как договор долевого участия, порядка оплаты жилых помещений, предполагающего 100% оплату после завершения строительства в полном объеме, противоречит базовому принципу участия граждан в долевом строительстве и влечет отсутствие юридической силы у такого договора.

               Приведенные обстоятельства в своей совокупности и взаимосвязи означают, что  регистрация договора участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. в 2012 году не породила у Должника и Казанцева С.А. возникновение правоотношений застройщика и участника долевого строительства. Поскольку встречное предоставление по данному договору отсутствовало, у Казанцева С.А. не возникло право на получение объекта долевого строительства.

3.

               Как установлено Судом первой инстанции, между ЗАО «СтройИнвест» и Кредитором (Карповым Ю.П.) были заключены договоры участия в долевом строительстве квартир, в том числе договор № 4/8 от 01.12.2011 г. В соответствии с указанным договором ЗАО «СтройИнвест» (Должник) обязалось передать Кредитору 1-комнатную квартиру № 8 общей площадью 56,11 кв.м., расположенную на 2-м этаже дома №4. Кредитор оплатил Должнику денежные средства в сумме 1 963 850 рублей, что подтверждается актом об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 15.12.2011 г.

               Квитанция к приходному кассовому ордеру (форма N КО-1), в отличии от представленной Заявителем справки, является унифицированной формой первичной учетной документации, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 18.08.98 N 88, однозначно подтверждающей проведение кассовой операции. Соответственно, свои обязательства по договору № 4/8 от 01.12.2011 г. Кредитор выполнил в полном объеме.

Отсутствие государственной регистрации договора № 4/8 от 01.12.2011 г. не влияет на квалификацию его как договора долевого участия, поскольку, вне зависимости от факта государственной регистрации, он регулирует правоотношения по передаче гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность. Данный вывод полностью соответствует правовой позиции Президиума ВС РФ, изложенной в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04 декабря 2013 г., разъясняющей, что «если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Таким образом, включение Судом первой инстанции требования Кредитора о передаче ему 1-комнатной квартиры № 8 общей площадью 56,11 кв.м., расположенной на 2-м этаже дома №4 в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «СтройИнвест» (Должника), основан на верном толковании норм материального и процессуального права, вытекает из установленных Судом обстоятельств, подтверждающихся допустимыми доказательствами, относящимися к рассмотренному делу.

4.

               По мнению Кредитора, основан на неверном толковании Заявителем норм материального права, а также направлен на иную оценку надлежащим образом оцененных Судом первой инстанции доказательств довод Заявителя о том, что он приобрел  право требования спорной квартиры у Казанцева С.А. в результате переуступки права по договору от 14 ноября 2011 г., зарегистрированному Росреестром МО, вследствие чего у Заявителя возникло право залога на вышеуказанную квартиру.

               По причине не наступления момента оплаты и неисполнения Казанцевым С.А. обязанности по оплате создаваемой квартиры, являющейся встречной по отношению к обязанности по ее предоставлению после завершения строительства, у Казанцева С.А. не возникло права требования спорной квартиры. Соответственно, в силу положений ст. 382, 384 ГК РФ к Заявителю не могло перейти право требования спорной квартиры, не принадлежащее на момент уступки цеденту.

Аналогичное положение установлено ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», не допускающей уступку участником долевого строительства прав требований по договору до уплаты им цены договора.

Таким образом, поскольку Казанцев С.А. не осуществил оплаты спорной квартиры, а также не осуществил уступки права одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, у Заявителя не могло возникнуть права требования спорной квартиры. Соответственно, у Заявителя не могло возникнуть права залога не только на спорную квартиру, но и на право аренды земельного участка и на создаваемый дом.

5.

               При принятии Тверским Арбитражным судом оспариваемого Заявителем определения не  могли быть нарушены нормы процессуального права, заключающиеся, по мнению Заявителя, в непривлечении его к участию в деле и в неуведомлении о подаче заявления Кредитора. В соответствии со ст. 129 Закона о банкротстве, защиту прав кредиторов в процессе конкурсного производства осуществляет конкурсный управляющий. К числу прав конкурсного кредитора относится право заявлять возражения относительно требований кредиторов, предъявляемых к должнику. Поскольку при рассмотрении Судом первой инстанции заявления Кредитора присутствовал представитель конкурсного управляющего Воротилиной А.О., права Заявителя не могли быть нарушены не привлечением его к участию в деле. Кроме того, информация о подаче заявления Кредитором была своевременно размещена на сайте kad.arbitr.ru, что позволяло Заявителю своевременно принять меры для участия в данном деле.

6.

               Не соответствует обстоятельствам дела, установленным Судом первой инстанции и не основывается на законе довод Заявителя о наличии у него  преимущества на получение спорной квартиры, обосновываемый Заявителем положениями ст. 398 ГК РФ о преимуществе кредитора, в пользу которого обязательство возникло раньше.

               В действительности, у Заявителя не может возникнуть преимущественного права, поскольку:

  • договор между Казанцевым С.А. и Должником в действительности был подписан позже, чем договор Кредитора и Должника;
  • договор между Казанцевым С.А. и Должником по своему существу не является договором долевого участия;
  • не имеет значения отсутствие государственной регистрации договора Кредитора и Должника;
  • не была исполнена обязанность Казанцева С.А. по оплате;
  • отсутствует перевод долга на Заявителя, осуществленный совместно с переуступкой права;
  • Заявителем также не исполнена обязанность по оплате стоимости квартиры Должнику;
  • обязанность по предоставлению квартиры является встречной по отношению к обязанности по уплате стоимости долевого строительства;

               Таким образом, именно Кредитор, реально оплативший стоимость спорной квартиры, является лицом, в пользу которого обязательство возникло раньше. Соответственно, именно Кредитор является лицом, имеющим преимущество на передачу спорной квартиры.

7.

               У Заявителя не могло возникнуть права залога на спорную квартиру с момента регистрации договора долевого участия в силу ст.13 закона РФ от 30. 12.2004 г. № 214 ФЗ хотя бы по той причине, что на момент регистрации договора спорной квартиры как объекта еще не существовало. Данное обстоятельство не ограничивает Заявителя в предъявлении иных обоснованных требований к Казанцеву С.А., который не исполнил свою обязанность перед Заявителем.

8.

               Кредитор считает ошибочным довод Заявителя о том, что к спорным правоотношениям может быть применен п.п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г., предусматривающий возможность  для другого покупателя требовать от продавца возмещения убытков. Поскольку  договором долевого участия регулируются отношения сторон по привлечению денежных средств для строительства жилого помещения, не существующего на момент заключения договора, к данным отношениям не могут применяться положения о купле-продаже недвижимости, предполагающие наличие права собственности продавца на продаваемую вещь. По мнению Кредитора, указанные Заявителем способы защиты вещных прав не могут быть применены к договорным правоотношениям.

9.

               Довод Заявителя о том, что никакие деньги Кредитором не оплачивались, направлен на переоценку доказательств, надлежащим образом исследованных Судом первой инстанции.  Как указывалось выше, вывод Суда первой инстанции об оплате Кредитором стоимости спорной квартиры в сумме 1 963 850 рублей основан на представленных в дело акте об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанции к приходному кассовому ордеру от 15.12.2011 г., являющихся относимыми и допустимыми доказательствами. Кроме того, факт оплаты Кредитором денежных средств установлен вступившими в законную силу судебными постановлениями по делу № А41-54084/12, имеющими преюдициальное значение. С учетом приведенных обстоятельств, довод Заявителя о необходимости истребования у Должника кассовой книги, выписки из банковского счета и квитанции о сдаче денежных средств является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

               Завершая изложенное, представляется целесообразным еще раз обратить внимание Суда на следующие основные положения.

  1. Договор участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. подписан «задним числом» Казанцевым С.А. и Должником только в 2012 году, то есть после заключения договора между Кредитором и Должником № 4/8 от 01.12.2011 г..
  2. Факт подписания договора № 245/15 «задним числом» подтверждается указанием в договоре даты снятия Казанцева С.А. с регистрационного учета 23 августа 2012 года и регистрацией договора спустя год после указанной в нем даты составления.
  3. Представленные заявителем доказательства не подтверждают оплаты спорной квартиры Казанцевым С.А., поскольку
  • По причине отсутствия разрешения на ввод объектов в эксплуатацию у Казанцева С.А. не имелось оснований для оплаты;
  • Из содержания справки не ясно, с помощью какой операции и когда могла осуществляться оплата;
  • Исходя из буквального толкования представленной Заявительницей копии договора оплата должна была осуществляться безналичным путем, подтверждений чему не представлено;
  • пояснения представителя Должника о получении денежных средств не относятся к допустимым доказательствам.
  1. Установление в договоре № 245/15, поименованном как договор долевого участия, порядка оплаты жилых помещений, предполагающего 100% оплату после завершения строительства в полном объеме, противоречит базовому принципу участия граждан в долевом строительстве и не влечет возникновения отношений застройщика и участника долевого строительства у сторон такого договора.
  2. Отсутствие встречного предоставления (оплаты) по поименованному как договор долевого участия договору № 245/15 не порождает у Казанцева С.А. права на получение объекта долевого строительства.
  3. Обязанность Кредитора (Карпова Ю.П.) по оплате участия в долевом строительстве квартир по договору № 4/8 от 01.12.2011 г. была исполнена надлежащим образом, что следует из представленных квитанции, акта об исполнении стороной договорных обязательств. Факт оплаты также подтверждается вступившими в законную силу судебными постановлениями по делу № А41-54084/12, имеющими преюдициальное значение.
  4. Отсутствие государственной регистрации договора № 4/8 от 01.12.2011 г. не влияет на квалификацию его как договора долевого участия, поскольку он регулирует правоотношения по передаче гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения. Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВС РФ, изложенной в обзоре от 04 декабря 2013 г.
  5. Включение в реестр требований требования Кредитора о передаче квартиры № 8 основана на верном толковании норм материального и процессуального права, вытекает из установленных Судом обстоятельств, подтверждающихся допустимыми доказательствами, относящимися к рассмотренному делу.
  6. К Заявителю не могло перейти право требования спорной квартиры, не принадлежащее на момент уступки цеденту, поскольку Казанцевым С.А. не осуществлена оплата данного права. На Заявителя не переводилась обязанность по оплате. Данный вывод следует из положений ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», не допускающих уступку участником долевого строительства прав требований по договору до уплаты им цены договора без перевод обязанноости.
  7. По причине не перехода к Заявителю права, у него не могло возникнуть залога не только спорной квартиры, но и права аренды земельного участка и создаваемого дома.
  8. Поскольку в силу ст. 129 Закона о банкротстве защиту прав кредиторов осуществляет конкурсный управляющий, имеющий право заявлять возражения по требованиям кредиторов, предъявляемых к должнику, процессуальные права заявителя не нарушены не уведомлением его о подаче заявления Кредитора.
  9. У Заявителя не может возникнуть преимущественного права получения квартиры, поскольку:
  • договор между Казанцевым С.А. и Должником в действительности был подписан позже, чем договор Кредитора и Должника;
  • договор между Казанцевым С.А. и Должником по своему существу не является договором долевого участия;
  • не имеет значения отсутствие государственной регистрации договора Кредитора и Должника;
  • не была исполнена обязанность Казанцева С.А. по оплате;
  • отсутствует перевод долга на Заявителя, осуществленный совместно с переуступкой права;
  • Заявителем также не исполнена обязанность по оплате стоимости квартиры Должнику;
  • обязанность по предоставлению квартиры является встречной по отношению к обязанности по уплате стоимости долевого строительства;
  1. Именно Кредитор, реально оплативший стоимость спорной квартиры, является лицом, в пользу которого обязательство возникло раньше и именно Кредитор является лицом, имеющим преимущество на передачу спорной квартиры.
  2. У Заявителя не могло возникнуть права залога на спорную квартиру с момента регистрации договора долевого участия, поскольку, на момент регистрации договора спорной квартиры как объекта еще не существовало.
  3. Поскольку договором долевого участия регулируются отношения сторон по привлечению денежных средств для строительства жилого помещения, не существующего на момент заключения договора, к данным отношениям не могут применяться положения о купле-продаже недвижимости, предполагающие наличие права собственности продавца на продаваемую вещь, в том числе п.п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г.
  4. Учитывая установление факта оплаты Кредитором денежных средств вступившим в законную силу постановлением по делу № А41-54084/12, имеющим преюдициальное значение, довод Заявителя о необходимости истребования у Должника кассовой книги, выписки из банковского счета и квитанции о сдаче денежных средств не является обоснованным.

               Таким образом, считаю приведенные Заявителем доводы несостоятельными, основанными на неверном толковании норм процессуального и материального права, направленными на переоценку доказательств, надлежащим образом исследованных Судом первой инстанции. Заявителем не приведено доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения определения Суда первой инстанции. Оспариваемое Заявителем определение вынесено при полном выяснении и доказанности обстоятельств, имеющих значение для дела.  Изложенные в определении выводы Суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального права или норм процессуального права Судом не допущено.

               Учитывая изложенное, на основании п.1 ч. 4 ст. 272 АПК РФ, прошу оставить апелляционную жалобу Ковалевской Светланы Геннадьевны без удовлетворения, оставить определение Арбитражного суда Тверской области от 22 июля 2014 г. без изменения.

k

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики