Выселение не проживающего

Опубликовано 19.02.2015 | Автор: Дмитрий Гарифуллин

В случае фактически сложившегося между новым собственником квартиры и зарегистрированным в ней лицом отношений найма подлежит применение ст. 675 ГК РФ, предусматривающая сохранение договора найма при переходе права собственности на помещение.

Не проживание сына бывшего собственника в спорной квартире при условии получения им доли денежных средств от продажи данной квартиры является основанием для его выселения в соответствии со ст. 304 ГК РФ при условии, что он не является членом семьи нового собственника.

При этом также следует учесть правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 03 ноября 2006 года N 455-О, в котором сказано, что гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.

По смыслу названных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.

Как указывает в своем запросе Слободской районный суд Кировской области, после смерти К.П. Зембековой между новым собственником квартиры и Н.Л. Бигриной фактически сложились отношения найма жилого помещения. В этой ситуации положение пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации, применение которого основывается на уяснении правовой связи между спорящими сторонами, не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно его статьи 675, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому не препятствует и защите интересов Н.Л. Бигриной — исходя именно из того, что ее отношения по пользованию жилым помещением, возникшие на законных основаниях, квалифицированы судом как отношения найма жилого помещения.

14(2)

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования Л. о выселении Е.В. из спорной квартиры со снятием его с регистрационного учета подлежат удовлетворению на основании статьи 304 ГК РФ.

Судебная коллегия находит установленным, что ответчик членом семьи собственника спорной квартиры — наследодателя Е.И.И. в том смысле, который придает понятию «семья» Жилищный кодекс РФ, не являлся, поскольку, имея собственную семью — жену и дочь, жил в квартире, принадлежащей на праве собственности его жене и дочери; не проживал постоянно с матерью в спорной квартире, принадлежавшей ей на праве собственности, лишь иногда в период ссор с женой пользовался данной квартирой и сохранял регистрацию по указанному адресу, которая является административным актом и сама по себе не порождает права на жилое помещение; получил от матери свою долю денежной суммы после продажи приватизированной квартиры N <…> по адресу: <…>, которую использовал по своему усмотрению.

Кроме того, судебная коллегия полагает обоснованными доводы нового собственника спорной квартиры Л., о том, что ответчик никогда не являлся и не является в настоящее время членом его семьи, поскольку доказательств обратного в материалах дела не имеется.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования Л. в части признания Е.В. прекратившим право пользования спорной квартирой и выселения его из указанной квартиры со снятием с регистрационного учета подлежат удовлетворению на основании статьи 304 ГК РФ, поскольку собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Выдержка из определения Санкт-Петербургского городского суда от 21.04.2011 N 5819 приводится в рамках обзора судебной практики выселения из квартир ЖСК.

Специалисты проекта «Корпорациям и акционерам» консультируют собственников и проживающих лиц, готовят документы, представляют интересы в судах всех инстанций, ва также сопровождают исполнительное производство по всем вопросам