1679. Договором запродажи одна сторона обязывается продать другой к назначенному времени недвижимое или движимое имущество. При сем означается и самая цена, за которую должна быть учинена продажа, и количество неустойки, если договаривающиеся стороны найдут полезным оною договор свой обеспечить. 1773 окт. 22 (14049); 1821 ноября 24 (28814) ст. 8; 1826 марта 7 (183) ст. 1; ноября 26 (701).
О договоре запродажи
1. Запродажа есть договор о заключении впоследствии договора купли-продажи (80/288).
Относительно отличия договора запродажи от договора купли-продажи см. разъясн. под ст. 1510 п. 31-33.
2. Юридические отношения сторон, возникающие из договора запродажи, не находятся в зависимости от вопроса: имело ли обязавшееся лицо, в момент заключения договора, право собственности на имущество, которое обязалось продать (79/228); лицо, которому вещь еще не принадлежит в собственность, может обязаться к определенному сроку приобрести ее и затем продать за определенную цену; такая сделка есть договор запродажи (80/94).
3. Запродавший не может быть принужден ни к совершению купчей крепости, ни к передаче запроданного имущества (71/378; 69/462).
4. Договор о том, что имение должно быть продано лицу, которое будет впоследствии указано, не заключает в себе ничего противозаконного; такой договор не будет сам по себе противозаконен и тогда, когда контрагент, обязавшийся указать покупщика, сам приобрести имение не вправе (96/8).
5. По общему смыслу законов для того, чтобы выданное по договору могло быть признано действительным, нет никакой надобности, чтобы оно могло быть подведено под одну из категорий договоров, актов или обязательств, прямо установленных законом, а необходимо, чтобы обязательство было выдано согласно 1528 ст. т. X ч. 1 по добровольному между сторонами согласию и чтобы в нем не заключались условия, противные законам (80/135; 75/167).
6. См. ст. 1510, 1530, 1543, 1681, 1682 и 1690.
7. По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1776.
8. Отличительный признак запродажи от купли-продажи заключается в том, что последняя предполагает непременно право собственности на вещь, тогда как для запродажи закон такого условия не устанавливает. Поэтому запродана может быть вещь чужая, вещь еще не существующая. От поставки запродажа отличается определенностью вещи, характеризуемой видовыми, а не родовыми признаками.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. — «Учебн. русск. гражд. права», стр. 471.
9. Как и всякий договор, запродажа дает право каждому из контрагентов требовать от другого совершения договора, но не принуждать его к тому. Поэтому уклонение от совершения купли-продажи может повлечь за собою ответственность, условленную договором, платеж неустойки, потерю задатка, а также обязанность возместить весь ущерб, причиненный неисполнением.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. — Там же, стр. 472.
10. Договор запродажи отличается от поставки тем, что хотя по поставке от одного контрагента другому также доставляется какое-либо имущество, в известный срок и за известную плату, но во исполнение того же договора, тогда как все исполнение по договору запродажи состоит в заключении договора купли-продажи. Он отличается и от купли-продажи тем, что не устанавливает для контрагента права на передачу вещи в собственность и для другого — права на получение платы, а устанавливает только право на заключение относительно вещи договора купли-продажи в будущем.
Проф. Д.И. Мейер. — «Русское гражданское право», стр. 476.
11. Существенный отличительный признак запродажи можно видеть лишь в том, что она есть договор о будущем договоре. Поэтому, где не может быть установлено того обязательства, что истинное намерение сторон состояло в принятии на себя обязательства заключить договор купли-продажи в будущем только времени, а немедленно, там нет запродажной сделки, хотя бы предметом ее служило имущество, не принадлежащее продавцу на праве собственности, а равно хотя бы был назначен срок на сдачу имущества и право собственности на оное продавец оставил за собой.
И.Е. Ильяшенко. — «Договор запродажи с точки зрения будущего гражд. уложения», «Журн. гражд. и угол. права», 1889 г., кн. 5, стр. 44.
12. Договор запродажи отличается от купли-продажи прежде всего тем, что он договор несамостоятельный, приготовительный о за-ключении договора купли-продажи. Другое отличие запродажи от продажи состоит в том, что для запродажи не требуется, чтобы запродающий был собственником предмета сделки, между тем, как продавать вещь (за себя, а не по поручению другого) может лишь ее собственник. Наконец, третий признак отличия указанных договоров — это обязательность установления в договоре запродажи срока для заключения договора купли-продажи.
П.А. Юренев. — «О различии между договорами запродажи и купли-продажи движ. имущ. и договором поставки по русск. зак.», «Журн. гражд. и угол. права», 1881 г., кн. 5, стр. 126-127.
13. Запродажа является, следовательно, предварительным договором о заключении впоследствии договора купли-продажи, а потому необходимо признать, что и предметом ее могут быть все те имущества, которые могут быть предметом окончательного договора купли-продажи, т.е. не только самые имущества, но и некоторые права, как на чужое имущество, так и права на доли в своем общем имуществе, а также права исключительного пользования или права литературной, художественной и музыкальной собственности.
К. Анненков. — «Сист. русск. гражд. права», т. IV, стр. 408.
14. Правительств. Сенат в своих решениях стремится указать те признаки, которыми отличаются один от другого три вида договоров — продажи, запродажи и поставки. Однако все эти указания не могут быть признаны настолько полными и определительными, чтобы, руководствуясь ими, легко можно было бы разрушать возникающие на практике вопросы о том, к какому виду из означенных трех следует относить данный договор. Тем более неверно утверждение Сената, что когда предметом договора являются вещи, определяемые только родом и качеством, т.е. вещи заменимые, то раз они не передаются покупщику немедленно — договор не может будто бы почитаться куплей-продажей (80/94 и 288), как неверно и то, что поставщик не предполагается собственником тех предметов, которые обязуется поставить (80/94; 86/83). Разрешение вопроса о том, к какому виду из трех названных договоров должен быть отнесен данный договор, должно быть предоставлено суду, решающему дело по существу, который должен руководствоваться при этом общими правилами толкования договоров и выработанными наукою определениями каждого из этих договоров.
В.Л. Исаченко. — «Свод касс. пол. по вопр. русск. гражд. мат. права», стр. 351-354.
1680. На запродажу недвижимого имущества должна быть совершена запродажная запись. 1821 ноября 24 (28814) ст. 8, 9; 1826 марта 7 (183).
См. ст. 1683.
1681. В запродажной записи должны быть означены подробно и с надлежащею точностью все постановленные с общего согласия продающим и покупающим условия и взаимные принятые ими на себя, в отношении к совершению купчей, обязанности, а равно и меры обеспечения или вознаграждения той или другой стороны, а если была назначена неустойка или уплачен задаток, то и последствия сего для обеих сторон, на случай, если бы совершение акта почему-либо не состоялось. 1854 июня 7 (28323).
Об условиях, подробно и точно означаемых в запродажной записи
1. Действие запродажи прекращается со времени совершения купчей крепости, а потому условия запродажной записи, не повторенные в купчей крепости, должны быть признаны утратившими свою силу со времени совершения купчей крепости (75/760).
2. В случае отказа продавца совершить купчую крепость, согласно запродажной записи, количество следуемого с него вознаграждения в пользу покупщика за причиненный ущерб должно определиться разницею между условленною ценою и действительною стоимостью имения в назначенный записью срок (79/317).
3. Законом установлена потеря задатка как последствие договора только по задаточным распискам (75/30).
4. «Если в запродажной записи ничего не сказано о потере задатка, то покупщик, хотя бы купчая крепость не состоялась и по его вине, не может быть на основании такой запродажной признан потерявшим свой задаток (реш. 1871 г., N 539), а продавцу, если он вследствие несовершения купчей по вине покупщика понес убытки, остается лишь право искать за них вознаграждения» (73/396).
5. Ответственность за неисполнение запродажи в случае смерти вступившего в договор лица возлагается лишь на того из наследников, который получил запроданное имение (69/1185).
6. Закон не требует расписки в получении одной из сторон задатка, условленного запродажной записью. Но если, после совершения акта запродажи, покупщик задатка не внесет, то об этом следует заявить с представлением доказательств, в течение семидневного срока, тому месту или лицу, у которого был совершен акт (68/79).
7. Но одно нахождение запродажной записи в руках покупщика без доказательств о действительности перехода от него к продавцу условленного задатка не служит безусловным удостоверением, что переход задатка состоялся (74/56). Заключение суда по сему предмету не подлежит проверке в кассационном порядке (74/56).
8. См. ст. 715, 1259, 1685, 1687 и 1688.
1682. В запродажной записи непременно должен быть назначен срок (ст. 1679), в течение которого одна сторона обязывается продать другой свое имущество. Установления, совершающие запродажные записи, имеют непременную обязанность наблюдать за сим. По истечении назначенного на продажу имения срока, запродажная запись в отношении обязанности совершить купчую крепость считается ничтожной. 1854 февр. 8 (27914) ст. 3, 4; 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 2, 66, 157.
О назначении в запродажной записи срока для заключения
договора купли-продажи
1. Назначение в запродажной записи времени окончательного осуществления предположения о продаже предоставлено усмотрению сторон (76/268; 68/682).
2. Поэтому договаривающиеся могут определить срок совершения купчей крепости не назначением известного дня, а другим способом, признаваемым ими для себя боле удобным, и от суда зависит, по представленным ему доказательствам, решить, наступило ли событие, которым обусловлено совершение купчей крепости и которая из сторон виновна в ее несовершении (76/268; 75/358).
3. Срок, назначенный в запродажной записи для совершения купчей крепости, относится к утверждению купчей старшим нотариусом (75/794; 72/306).
4. Если к назначенному запродажной записью сроку купчая крепость не совершена окончательно, то запись, в отношении обязанности совершить купчую, становится безусловно ничтожною (75/794; 71/856).
5. Но с истечением назначенного в запродажной записи срока на продажу имущества она теряет значение лишь в отношении обязанности совершить купчую крепость; относительно же определенных в записи последствий несовершения купчей она сохраняет силу и после срока (75/279; 68/79).
6. «Если по истечении срока, на который запр. запись только и признается действительной, продавец и покупщик входили между собою в новые соглашения, но не облекли их в письменную форму, то без согласия на суде обеих тяжущихся сторон в том, что условия запродажи распространены ими на дальнейший срок, эти последние не могут быть приняты в соображение для определения взаимных прав и обязанностей продавца и покупщика, приступивших после истечения срока запродажной вновь к совершенно купчей, но не пришедших засим к окончательному соглашению» (73/1256).
7. Началом давности для иска по запродажной записи должен считаться день назначенного в ней срока на совершение купчей крепости (75/71).
8. «По договору запродажи недвижимого имения в том случае, когда в договоре срока не назначено и договор не соответствует условиям 1686 ст. 1 ч. X т., право на иск возникает с момента требования, обращенного одной стороной к другой исполнить договор, т.е. требования совершить куплю-продажу недвижимого имения, — при отказе же от совершения ее возникает право требовать возвращения задатка». С этого момента и начинается течение погасительной давности, подобно обязательствам бессрочным и выданным сроком до востребования (91/35).
9. См. ст. 1685, 1686 и 1687.
10. Назначенный в договоре запродажи срок относится вообще к совершению акта купли-продажи, следовательно, к начальному моменту, а не непременно, как неправильно полагает Сенат (реш. 1875 г., N 794), к моменту утверждения купчей старшим нотариусом.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. — «Учебн. русск. гражд. права», стр. 472.
1683. Запродажная запись пишется без взыскания крепостных пошлин, и может быть предъявлена для засвидетельствования по правилам, изложенным в Положении о Нотариальной Части. 1821 ноября 24 (28814) ст. 8; 1826 марта 7 (183); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 77, 157; 1874 апр. 17 (53379) уст., ст. 14 п. 1; 20 п. 4; 21-28, 30, 38-42; 1878 дек. 26 (59161); 1887 мая 19 (4463); 1896 мая 13 (12932); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 5, 13, п. 10, 18: 24-29, 34, 38, 50, 57 п. 1. Ср. ст. 715.
О порядке совершения запродажной записи
1. Запродажная запись не считается недействительной потому, что совершена домашним порядком и написана на простой, а не на гербовой бумаге. (76/362; 74/44; 73/1376).
2. Словесное соглашение о запродаже недвижимого имущества недействительно и отказ от исполнения такого соглашения не влечет ответственности за убытки (74/178; 69/301).
3. См. ст. 715 и 1685.
1684. По одной запродажной записи, без совершения по ней купчей крепости, запрещается допускать ко владению недвижимым имением (а). В случае доказанной передачи владения имением по запродажной записи до совершения купчей, взыскиваются в штраф, с продавца и с покупателя поровну, крепостные по запродажной цене имения пошлины, независимо от пошлин, подлежащих уплате при совершении купчей крепости (б). (а). 1826 марта 7 (183) ст. 1. — (б) 1854 февр. 8 (27914) ст. 4; 1858 июня 16 (33315), ст. 1; 1860 марта 21 (35585); 1861 дек. 18 (37761); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 57 п. 1.
Примечание. В 1854, 1858 и 1860 гг. были поставлены особые правила о том, как поступать с недвижимыми имениями, находящимися во владении разных лиц по неформальным актам или без всяких актов [1854 февр. 8 (27914) ст. 1; 1858 июня 16 (33315) ст. 1; 1860 марта 21 (35585)].
О воспрещении допущения ко владению недвижимым имением
по одной запродажной записи
1. Договор запродажи не может служить доказательством права собственности (74/313).
2. Владение по запродажной записи воспрещено в видах устранения передачи владения без совершения крепостного акта и без уплаты крепостных пошлин (99/68).
3. Передача имения во владение по запродажной записи может «привести к уничтожению всей сделки, лишь когда бы эта часть договора была признана состоящей в неразрывной связи с условиями, относящимися к запродаже и такой связью разрушала бы и их обязательную силу, при невозможности отдельного их допущения» (96/8).
4. Взыскание упоминаемого в этой статье штрафа не может быть распространяемо на случай передачи владения имением по иному акту, напр., по купчей, совершенной домашним порядком (69/1123).
5. «Владение по запродажной записи может быть зачтено в счет давностного срока (реш. 1884 г., N 107; 1881 г., N 154); оно и ограждается законом против третьих лиц, как всякое фактическое владение, посему и нет основания признавать, чтобы владелец по запродажной записи лишен был права страховать те строения, которые считает принадлежащими себе» (94/26).
6. См. ст. 773, 2199 и 2200.
1685. Если условившиеся о продаже пожелают, по какой-либо причине, до совершения купчей или формальной запродажной записи, обеспечить свое предварительное условие задатком, то получивший оный, в удостоверение сего, должен выдать покупщику расписку. 1854 июня 7 (28323).
Об обеспечении условий запродажной записи задатком
1. «Задаток есть та сумма, которой стороны обусловились обеспечить договор (3 п. 1686 ст.)… При таком значении задатка в смысле обеспечения договора, его нельзя смешивать с авансом, т.е. с той частью покупной за имение цены, которая дается хотя вперед, но ей не присваивается сторонами значение обеспечения договора. А так как по одному и тому же договору может быть дан и задаток и аванс, то последствия несовершения акта в отношении этих сумм нельзя смешивать, а именно: 1) сумме, данной в виде задатка, должно по задаточным распискам, составленным согласно ст. 1686 ч. 1. т. X, давать назначение, указанное в 1688 и 1689 ст. 1 ч. X т., а по другим сделкам, указанным в реш. 1888 г., N 33, в том числе и по запродажным записям, согласно этому решению, и 2) сумме же, данной не в виде задатка, т.е. не в виде обеспечения договора, следует давать назначение, указанное в договоре, а если договор не состоялся и каждая сторона восстановляется в то положение, в котором была до заключения договора, эта авансовая сумма должна быть возвращена той стороне, которая ей дала» (92/12).
2. Выбор заключить купчую крепость или запродажную запись предоставляется на волю сторон, но если в задаточной расписке положительно выражено, какой именно из этих актов условлено совершить, то суд не вправе своею властью изменить постановленное между сторонами условие и заменить один акт другим (71/204).
3. В решениях 76/286, 16, 75/758 Сенат признавал, что правила о задаточной расписке установлены исключительно для сделок о недвижимых имуществах. Но затем по вопросу: «какое значение имеет задаток, вручаемый покупщиком продавцу при продаже движимого имущества?» Сенат пришел к следующим выводам: «1) что задатку придается значение обеспечения исполнения договора; 2) что определение судьбы задатка, данного в обеспечение, стоит в прямой зависимости от того, кто из сторон виновен в неисполнении договора, а именно: а) неисполнение договора без вины какой-либо из сторон имеет своим последствием простое возвращение задатка по силе 574 ст.; б) неисполнение договора по вине принявшего задаток влечет за собой обязанность возвратить таковой (ст. 1518) и б) неисполнение договора по вине давшего задаток — имеет своим последствием потерю задатка». «Вручение задатка, особенно в словесных сделках, есть как бы санкция договора, т.е. коль скоро задаток дан и принят, договор считается заключенными, и ни та, ни другая сторона уже не могут произвольно отказаться от него». «Прав. Сенат считает нужным остановиться еще на том, что задаток не имеет значения вознаграждения за убыток от неисполнения договора продажи движимого имущества, поэтому нередко количество выговоренного задатка соответствует размеру ожидаемого убытка в случае неисполнения договора… но… возможность такого фактического, а не юридического, отношения задатка к убытку не имеет того значения, чтобы принявший задаток, для удержания задатка, обязан был, кроме вины противной стороны в неисполнении договора, доказать и то, что убытки были не менее полученного им задатка, а имеет лишь то значение, что получивший задаток имеет право отыскивать убытки от неисполнения договора продажи лишь в том количестве, насколько они превышают сумму задатка. Покупщик же, в случае виновности продавца в неисполнении договора, кроме возвращения ему задатка, может предъявить иск об убытках, происшедших от неисполнения договора, не только вообще, но и от потери им суммы задатка со времени вручения ее до возвращения ему» (88/33; 92/12).
4. Высказанные Сенатом в этом решении (88/33) разъяснения применимы и к договору о найме недвижимости, так как хотя они были высказаны по поводу договора о продаже движимости, но исходною точкой служили выводы из общего смысла узаконений, касающихся определения значения и судьбы задатка в случае неисполнения договора (92/40).
5. Не могут быть признаны задаточными расписками: а) расписка о задатке, который дан не в обеспечение будущей купли-продажи, а в виде уплаты части цены по купле-продаже (движимости), уже состоявшейся (72/791); б) расписка о задатке, являющемся уплатой части в счет следуемых денег за условленные работы (69/1127); в) расписка о задатке, который получен по сделке, имеющей предметом наем движимого имущества (77/219, 70/1073); г) расписка, которая дана в обеспечение совершения акта продажи, а заключает в себе лишь удостоверение в получении задатка как части суммы, в которую стороны условились совершить продажу (71/984). В приведенных случаях применимы общие законы о договорах, а не специальные о задаточных расписках (77/219).
6. Задаточная расписка, совершенная опекуном при наличности общего разрешения Сената на продажу имения, но «без ведома» (о данной сделке) опекунского учреждения — необязательна для подопечного (1904/80).
7. Задаточной расписке не может быть придаваемо значение долгового обязательства (70/647, 342).
8. От соглашения сторон зависит обозначать добавочные сверх покупной цены уплаты не в купчей крепости, а в задаточной расписке, которая таким образом при определении цены, за которую имение продано, может быть принята за акт, дополняющий купчую крепость (68/254).
См. ст. 1681, 1686, 1687, 1688, 1690, 1691 и Пол. о Каз. Подр. и пост. ст. 28.
9. Денежная сумма, выданная одной из договорившихся сторон другой в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, признается задатком.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1593.
10. Под задатком разумеется уплата при самом заключении обязательства известной части той суммы, которой полная уплата должна последовать позднее в назначенные обязательством сроки.
Проф. В.Д. Кавелин. — «Права и обязанности по имущ. и обязат. в применении к русск. законод.», стр. 133.
11. Если при переговорах о заключении договора что-либо дается в качестве задатка, то обстоятельство это рассматривается как знак заключения договора.
«Германское Гражданское Уложение», ст. 336.
12. Проект Гражданского Уложения (ст. 1593) определяет задаток как денежную сумму, выданную в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Это определение едва ли может быть признано удачным. Задаток никогда не дается в доказательство заключения договора. Он может впоследствии оказаться доказательством, но не в этих видах он выдается. В таком именно смысле следует понимать тексты римских источников об arrha confirmatoria (Pr. I. III, 23); в таком же смысле говорят о задатке как о доказательстве современные законодательства (ср. Герм. улож. ст. 336). Ибо не следует забывать, что речь идет только о факте дачи задатка, а не о письменных задаточных актах — два момента, по-видимому, не ясно различаемые проектом. При выдаче акта о задатке, или, по терминологии X т., расписки о задатке, — доказательством заключения договора является уже акт, содержание расписки само по себе, а не дача задатка. Самая дача задатка как внешний факт в громадном большинстве случаев доказательством каких бы то ни было определенных договорных отношений служить не может; этот факт бессилен определить содержание договора. Самое большее, что может законодатель сказать о задатке как о доказательстве, это то, что факт выдачи задатка может иногда служить доказательством наличности договора, — тогда именно, когда самое содержание переговоров между сторонами бесспорно; факт дачи задатка разрешает тогда окончательно вопрос в смысле существования договора. Приписывать задатку большее значение значит переоценивать его действительный, жизненный смысл.
М.М. Винавер. — «Общая часть обязат. права в проекте Уложения», в кн.: «Из области цивилистики», изд. 1908 г., стр. 199-200.
13. Задаток в сомнительных случаях представляет собою доказательство заключения договора — так наз. arrha confirmatoria. По некоторым партикулярным законодательствам задаток считается даже необходимой формой известных контрактов, напр., договора найма прислуги, но общегерманское право этого не требует. Часто задаток преследует штрафную цель — так наз. arrha poenalis. В этом последнем случае задаток может преследовать исключительно штрафную цель, но, преследуя штрафные цели, он может в то же время служить и доказательством заключения договора.
Проф. Дернбург. — «Пандекты», т. III, стр. 39.
14. По вопросу о задатке — см. Франц. гр. улож. — ст. 715; Итал. — ст. 1217; Австр. — ст. 908; Цюрих. — ст. 965; Саксон. — ст. 893-895; Герм. — ст. 336-338; Швейц. зак. об обязат. — ст. 178; Св. гр. узак. губ. Приб. — 3359, 3364, 3366.
1686. Расписка о задатке должна содержать в себе: 1) год, месяц, число и место ее выдачи; 2) определение условий, на основании коих стороны согласились заключить между собою договор продажи; 3) обозначение формального акта (купчей крепости или запродажной записи), совершение которого стороны условились обеспечить задатком, и самый срок, в течение которого они обязуются совершить этот акт, не долее, однако же, одного года со дня выдачи расписки; 4) объявление продавца, что он, по соглашению о продаже им такому-то лицу, за такую-то цену, получил от него столько-то в задаток; и 5) собственноручную подпись получившего задаток продавца, или же в случае неумения его грамоте или за невозможностью, по иной причине, подписать расписку, надлежащее, по закону, в том засвидетельствование. 1877 окт. 22 (57795) ст. 1. — Ср. 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 57 п. 1.
О задаточных расписках
1. Только те задаточные расписки могут иметь для выдавших их последствия, указанные в законе, которые заключают в себе все существенные признаки задаточных расписок (79/140; 71/984).
2. Все требуемые 1686 ст. условия должны содержаться в той же самой задаточной расписке, а не в двух или более отдельных актах, хотя бы они и были написаны на одной бумаге (68/544).
3. Днем выдачи задаточной расписки признается день, показанный в расписке, а не день засвидетельствования подписи нотариусом (74/661).
4. Неозначение в задаточной расписке условий, принятых сторонами для совершения договора продажи, — не лишает акт значения задаточной расписки. Если продавец ограничился обозначением в расписке лишь существенных предметов: имения, его цены, суммы, полученной в задаток, и умолчал о других добровольных условиях продажи, то значит таких условий сторонами не было и постановлено. Если же приняты особые условия, то они должны быть объяснены в задаточной расписке — и при совершении формального акта, не могут быть изменены без обоюдного согласия сторон (71/1266).
5. Задаточная расписка, удовлетворяющая всем требуемым законом условиям, действительна, если выдана и после того, как приступлено к совершению купчей крепости (67/201).
6. Не имеет значения задаточной расписки акт, которым удостоверено получение задатка в разные числа (68/544).
7. Помещение в расписке о задатке кроме указываемых законом еще и других условий по взаимному соглашению сторон не лишает ее силы, лишь бы условия эти не были противны законам (72/461).
8. Задаточная расписка не теряет своей силы, если в ней не обозначено место ее выдачи (68/2).
9. Правилам о составлении задаточной расписки не противоречит включение в них условия совершить акт с тем, чтобы уплаты по таковому покупной суммы производились после срока расписки (74/101).
10. Но «договор, в котором включено между прочим условие о неустойке, различное от условий установленной в 1687 ст. неустойки, не может быть признан такою распиской о задатке, значение и последствия которой определены в 1685 и след. ст.» (79/140).
11. Задаточная расписка не теряет значения, если подписана и обеими сторонами (72/40).
12. Не могут быть признаны задаточными расписками: а, такая запродажная сделка, в которой не обозначена цена имущества (72/878); б, расписка, в которой не объяснено о получении задатка, а обусловлено, что покупщик обязуется внести задаток в будущем или уплатить его после совершения задаточной расписки (74/176; 71/1198); в, расписка, удостоверяющая получение не задатка, а всей покупной цены (76/568, 74/534); г, расписка, в которой не засвидетельствована подпись за неграмотного продавца (70/260).
13. В решении 71/984 Сенат находил обозначение в задаточной расписке, что задаток дан в обеспечение условленной продажи, одним из существенных признаков задаточной расписки. Но позднее признал, что в расписке о задатке (ст. 1686 т. X ч. 1) не требуется обязательного изъяснения, что задаток принят в обеспечение совершения формального акта, ибо одно принятие задатка предполагает эту цель обеспечения. Посему, если по общему смыслу расписки, денежная сумма, принятая продавцом, хотя и названная задатком, тем не менее по намерению сторон оказывается выданной не в видах обеспечения, а лишь в качестве вперед уплаченной части покупной цены, — то судебное место, пришедшее к такому заключению, устраняющему законное предположение о значении задатка, — обязано привести особые соображения, оправдывающие это заключение, но не может ограничиваться ссылкой на отсутствие в задаточной расписке указания на то, что задаток был принят именно в обеспечение исполнения сделки, ибо, как сказано, обеспечивающее значение придается задатку самим законом (1905/65).
14. Признаются запродажными сделками, но не задаточными расписками: а, если срок определен только месяцем, без обозначения числа, если последнее число этого месяца приходится по истечении определенного законом для задаточных расписок срока (74/640, 44); б, если совершение акта обусловлено наступлением определенного события, которое может наступить и после года (75/358; 73/109); в, если в них для совершения купчей крепости или запродажной записи назначен срок более года (76/568) и г, если говорится о возможности возобновления срока при несовершении акта в срок (76/430).
15. Для действительности задаточной расписки, выданной опекуном при наличности общего разрешения Сената на продажу имения, требуется, чтобы такая расписка была выдана с ведома и согласия опекунского установления; в противном же случае расписка необязательна для подопечного (1904/80).
16. См. ст. 1685 и 1687.
1687. По истечении назначенного сторонами для совершения формального акта срока, или, если он не был назначен, по прошествии года со дня выдачи задаточной расписки, она, относительно обязанности совершить купчую крепость или запродажную запись, считается ничтожной, сохраняя, однако, в продолжение еще одного года, полную силу в отношении к последствиям, указанным в следующих 1688 и 1689 статьях. 1877 окт. 22 (57795); ст. 2.
О сроке, назначенном сторонами для совершения формального акта
1. Статья эта (1687) применима лишь к тем задаточным распискам, которые совершены согласно требованиям 1685 и 1686 ст. (75/689; 74/235; 73/1212).
2. Срок для взыскания по задаточной расписке принадлежит к давностным и потому суд не вправе сам возбуждать вопрос о пропуске этого срока (74/516; 72/583).
3. Исполнением задаточной расписки относительно совершения купчей крепости следует считать окончательное утверждение купчей крепости старшим нотариусом (77/354; 72/306) и, если купчая не утверждена в срок по вине старшего нотариуса или вследствие накопления дел в нотариальном архиве, то это не может быть поставлено в вину обязавшейся стороне (77/354).
4. Требование по задаточной расписке подлежит предъявлению в суд в форме иска (71/772; 69/113) и не считается предъявленным в иной форме, напр. заявление через нотариуса (71/772).
5. При иске должна быть представлена в подлиннике задаточная расписка (69/833).
6. Прекращенное производство не прерывает упомянутого срока (71/1039, 772).
7. Смерть продавца не оправдывает пропуска срока (69/339).
8. При совершении задаточных расписок, соответствующих требуемым ст. 1686 т. X ч. 1 условиям, стороны могут не назначать срока именно ввиду того, что ст. 1687 определяет, какой должен быть срок исполнения по задаточной расписке в том случае, когда этот срок не был в задаточной расписке самими сторонами назначен, или, иначе говоря, договаривающиеся стороны, заключая расписку, хотя без срока, но по правилам 1686 ст., тем самым как бы молчаливо изъявляют согласие подчиниться предустановленному законом в 1687 ст. сроку (91/35).
9. Когда окончание срока задаточной расписки приходится в неприсутственный день, то ст. 832 Уст. Гр. Суд. к исчислению срока, для замены задаточной расписки формальным актом установленного, — неприменима, так как означенная статья содержит правило для исчисления лишь судопроизводственных сроков (70/834). Но по позднейшему разъяснению Сената, ст. 822 названного устава применима и к сроку для предъявления иска по задаточной расписке (74/664).
10. См. ст. 683, 1685, 1688 и 1689 и прилож. к ст. 694.
11. К задаточной расписке стороны могут прибегнуть не только перед купчей, но и перед самой запродажей. Это значит, другими словами, что задаточная расписка не есть запродажа. В задаточных расписках должны быть упомянуты, согласно 1686 ст., главные пункты намеченного договора, в противном случае контрагентам было бы впоследствии трудно доказать заключение именно того договора, который имелся в виду при составлении расписки. Но значение этой последней лежит исключительно в признании получения задатка, из которого могут быть выводимы только известные имущественные последствия. Отрицать нельзя, что в ст. 1686 и 1687 встречаются выражения, которые несколько затемняют правильное понимание сделки, так как в первой из них упоминается соглашение о продаже, а в начале ст. 1687 как бы признается, с одной стороны, право, а с другой — обязанность совершить куплю. Однако более внимательное рассмотрение названных статей убеждает, что такого рода впечатление не совсем соответствует действительному смыслу их. Соглашение сторон неминуемо, без него стороны не дошли бы до составления задаточной расписки, но тем не менее можно утверждать, что их волеизъявления относятся к одному только задатку и к его участи и вовсе не создают pactum de contrahendo в тесном смысле слова. После составления задаточной расписки стороны связаны лишь в том отношении, что заключение договора наносит им известный имущественный вред; но нигде не сказано, что из задаточной расписки вытекает какое-либо право добиваться заключения будущего договора. В ст. 1687 хотя и упоминается о взыскании, но под этим разумеется необходимость процессуального действия для получения двойного задатка. Вся статья имеет лишь целью установить, при каких условиях задаток теряется или возвращается вдвойне; никакого другого права, кроме этих последствий, за контрагентами не признается в течение установленных законом шести недель и тем более не может быть и речи о праве той или другой стороны требовать совершения формального акта по истечении этого срока, так как arrha pacto imperfecto data с самого начала такого правомочия не создавала.
Проф. Л.А. Кассо. — «Запродажа и задаток», «Ж. М. Ю.», 1903 г., кн. 5, стр. 174-176.
1688. Если от совершения формального акта (купчей крепости или запродажной записи) откажется продавец или если по его вине этот акт не будет совершен в назначенный распиской о задатке срок, а когда срока не было назначено — в течение одного года со дня выдачи расписки, то продавец обязан возвратить задаток в двойном количестве. Если же помянутый акт не будет совершен в указанные сроки вследствие отказа или по вине покупателя, то сей последний теряет свой задаток в пользу продавца. Там же, ст. 3.
О последствиях несовершения в назначенный в расписке срок
формального акта по вине той или другой стороны
1. Все последствия нарушения задаточной расписки и ограничиваются лишь теми, которые указаны в 1688 ст. Поэтому не исполнивший условия задаточной расписки относительно совершения формального акта на запроданное имение в назначенный распискою срок не обязан, кроме потери задатка или возвращения его в двойном количестве, вознаграждать контрагента за убытки, причиненные ему несовершением формального акта (1904/28).
2. Для того, чтобы продавец имел права на удержание задатка, недостаточно, чтобы купчая крепость не была совершена по его вине, а он должен доказать, что она была не совершена по вине покупателя (75/267).
3. «Когда имение покупается несколькими лицами совокупно, то все они вместе составляют одну сторону, и каждое из них не может действовать отдельно от прочих, не изменяя условий договора и тех последствий, какие за неисполнение договора постановлены в законе», поэтому отказ одного из них от совершения купчей крепости равносилен отказу и другого (73/258).
4. То обстоятельство, что во время заключения договора о запродаже общего нераздельного имущества продавец не имел права собственности на все то имущество и доверенности от совладельцев, — не может иметь последствием признание самого договора недействительным (79/228).
5. Вопрос, которая из сторон виновна в несовершении формального акта, относится к существу дела и поверке в кассационном порядке не подлежит (76/268).
6. Судебная Палата, в явное нарушение ст. 1536 и 1538 Зак. Гражд.: 1) отнесла к вине покупщика несовершение купчей крепости у младшего нотариуса в условленное в запродажной записи время на том основании, что в назначенный для совершения этого акта день покупщик не имел в наличности тех денежных средств, которые были необходимы для окончательного расчета по покупке запроданного ему имения, между тем как Палатою не было установлено, чтобы в силу запродажной записи окончательный расчет по покупке имения покупщик обязан был произвести в день совершения купчей крепости у младшего нотариуса, а не при передаче ему главной выписи утвержденной старшим нотариусом купчей крепости на запроданное имение, и 2) поставила в вину покупщику неявку его уполномоченного в квартиру продавца для совершения купчей крепости, тогда как, согласно установленным Палатою же фактическим данным дела, покупщик обязан был по условию договора явиться для совершения купчей крепости в подлежащее «учреждение», каковым нужно считать контору нотариуса, а не квартиру продавца, раз об этом не было между сторонами особого соглашения.
(Отделенск. резолюция Гражд. Касс. Деп. 1 апреля 1908 г. по д. барона Мейендорф с бар. де Шодуар).
См. ст. 570, 684, 1679, 1685 и 1687.
7. Если к назначенному в договоре запродажи сроку продажа не состоится по вине одной из сторон, то виновная сторона обязана возместить другой понесенные ею убытки. Если же в обеспечение заключения договора продажи дан задаток, то применяются правила ст. 1599 и 1600.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1778.
8. Если по предварительному договору дан задаток в обеспечение заключения в будущем продажи, займа или иного договора, то, в случае незаключения сего договора по вине давшего задаток, таковой теряется; в случае же незаключения договора по вине получившего задаток, таковой возвращается вдвойне.
Там же, ст. 1599.
81. Независимо от сего, виновный обязан вознаградить другую сторону за убытки, насколько они превышают задаток.
Там же, ст. 1594.
9. Сторона, которая в предусмотренных в статьях 1597 и 1599 случаях теряет задаток или возвращает его вдвойне, не обязана вознаграждать другую сторону за убытки.
Там же, ст. 1600.
10. С изданием закона 22 октября 1877 г. (ст. 1686 и 1687 по изд. 1887 г.) и после нового гербового устава 1900 г., создавшего для запродаж и задаточных расписок однообразный размер сбора, все более и более уничтожалась разница между этими обеими сделками, почему на практике контрагенты крайне редко прибегают к запродаже, почти всегда предпочитая задаточную расписку. Запродажная может пригодиться лишь тогда, когда желательно обеспечить заключение купли неустойкой, для которой не может быть места в задаточной расписке (см. ст. 1681 и 1686 т. X ч. 1), так как последняя никаких других правомочий кроме задаточных не создает. Существенной разницей между этими двумя сделками после 1854 г., когда запродажа уже не могла вести к понудительному приобретению собственности, и является лишь иск об убытках, порождаемый только одной запродажей.
Проф. Л.А. Нассо. — «Запродажа и задаток», «Ж. М. Ю.», 1903 г., кн. 5, стр. 172-179.
11. Решение Прав. Сената (5 ноября 1903 г. по делу Кровопускова и Храмцова со Львовой — реш. 1904 г., N 28), согласно которому неисполнение условий задаточной расписки одним из контрагентов влечет за собою для него лишь последствия, указанные в 1688 ст., и не обязывает к возмещению убытков, — нельзя признать правильным по следующим соображениям: во-первых, обеспечение договора запродажи по задаточной расписке в виде задатка составляет в существе своем обеспечение неустойкою, а раз, независимо от взыскания последней за неисполнение договора, сторона обязывается, в силу 1585 ст., возместить и убытки, то едва ли представляется основание сомневаться в том, что и не исполнивший условий задаточной расписки обязан возместить вред и убытки, причиненные неисполнением этих условий, и, во-вторых, задаток не имеет значения вознаграждения за убытки от неисполнения договора, служа лишь его обеспечением, как это разъяснено и Сенатом в решениях за 1888 г., N 33 и за 1892 г., N 12, хотя и не по отношению собственно к задаточным распискам. Но если задаток вообще не является способом вознаграждения за убытки, то, очевидно, значение и роль его не могут видоизменяться в тех случаях, когда он служит обеспечением надлежащего исполнения условий задаточной расписки, так как юридическая природа задатка не может измениться в зависимости от формы запродажной сделки.
К.П. Змирлов. — «Не исполнивший условий задат. расписки обязан ли, в силу 570 ст. 1 ч. X т. Св. Зак., вознаградить своего контрагента и за убытки, независимо от той ответ., кот. для подоб. случаев устан. 1688 ст. 1 ч. X т.?», «Ж. М. Ю.», 1904 г., кн. 1, стр. 165-169.
12. В решении 4 ноября 1903 г. Уголовный Кассационный Департамент Правительствующего Сената признал, что когда одно лицо ложно уверит другого о принадлежности ему (продавцу) запродаваемого имущества и в силу этих ложных уверений покупатель согласится на совершение запродажной и даст задаток, то здесь налицо все существенные признаки мошенничества, предусмотренного 1666 ст. Улож. о Нак., так как покупатель вводится в заблуждение, благодаря которому считает для себя выгодным уплатить указанную сумму (задаток), получаемую продавцом. Следовательно, если в основе запродажи недвижимого имущества, не принадлежащего в момент заключения этого договора продавцу, лежит обман, то такая сделка влечет помимо недействительности ее и уголовные последствия для лица, совершившего обман. Из разъяснений Гражданского Кассационного Департамента (1879 г., N 228 и 1880 г., N 94) следует, что лицо, запродающее имущество, не принадлежащее ему, действует добросовестно, не создает никакого заблуждения у покупателя относительно предмета договора. Положение становится иным, когда в основе сделки лежит обман. Если одно лицо запродало другому имущество, в момент совершения договора запродажи уже проданное третьему лицу, и притом самый договор запродажи был заключен только вследствие ложных уверений запродающего, что имущество принадлежит ему, то, конечно, такой договор не может подойти к тем случаям, возможность которых допускал Гражд. Касс. Департамент, разъяснивший, что предметом запродажи может быть и имущество, не принадлежащее запродающему.
«Ответственность за запродажу недвиж. имущ., не принадлежащего в момент заключения договора запродажи продавцу», «Вестн. Права», 1903 г., кн. 8, стр. 209-210 и кн. 9-10, стр. 198.
13. Если в договоре, заключенном с выдачею задатка, стороны выговорили себе право отступиться от договора, то задаток имеет значение отступного. Если одна из сторон отступится от договора, то задаток теряется или возвращается в двойном количестве, смотря по тому, отступилась ли от договора сторона, давшая задаток или получившая его.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1597.
1689. Когда формальный акт не будет совершен или по взаимному соглашению, или по вине обеих сторон, или же по невозможности совершить оный для обеих сторон или для одной, то условие о продаже уничтожается простым возвращением задатка продавцом покупателю. Законными причинами неявки к совершению акта признаются: 1) лишение свободы; 2) прекращение сообщений во время заразы, нашествия неприятеля, необыкновенного разлития рек и т.п. непреодолимых препятствий; 3) внезапное разорение от несчастного случая; 4) болезнь, лишающая возможности отлучаться из дому; 5) смерть родителей, мужа, жены или детей, или же тяжкая, грозящая смертью, болезнь их. Там же, ст. 4, 5.
О законных причинах, освобождающих стороны от последствий
несовершения в срок формального акта
1. Болезнь освобождает от взыскания задатка в двойном количестве, как в том случае, когда она лишает стороны возможности явиться к нотариусу для совершения акта, так и в том, когда по означенной причине им представляется невозможным явиться к старшему нотариусу для совершения последующих действий, к числу каковых относится предъявление ему для утверждения выписи из актовой книги (1903/87).
2. Непреодолимые препятствия, в смысле внешних событий, указываемых в ст. 1689 Зак. Гражд., служат основанием к устранению ответственности за неисполнение договора (1907/76).
21. Требование о простом возвращении задатка (ст. 1689 т. X ч. 1), при несовершении по взаимному соглашению сторон формального акта в условленный в задаточной расписке срок, — может быть заявлено, согласно ст. 1687, только в течение одного года со дня истечения означенного срока (Реш. Гр. Касс. Деп. 28 октября 1909 г. по д. Кононова).
См. ст. 570, 1536, 1685, 1687, 1688 и 1705 т. X ч. 1 и ст. 216 Пол. о каз. подр. и пост.
3. Влияние войны на гражданский оборот воюющей державы должно быть с юридической точки зрения рассматриваемо как проявление непреодолимой силы, создающей невозможность исполнения обязательства и притом невозможность объективную. И хотя наш закон общих постановлений о влиянии невозможности исполнения по обязательствам на права и обязанности контрагентов не содержит, но из ст. 216 Полож. о каз. подр. и. пост. и ст. 1689 т. X ч. 1 видно, что таковое ему не чуждо и его необходимо допустить вообще, так как оно вытекает из природы вещей, «из общего смысла законов», которым по силе 9 ст. Уст. Гр. Суд. надлежит руководствоваться суду при наличности недостатка или неполноты в законе.
А.А. Леонтьев. — «Война и гражданский оборот», «Юрист», 1904 г., N 15, стр. 561-564.
4. Достойно внимания, что среди законных причин не упоминается смерть продавца или покупщика; но если «болезнь, лишающая возможности отлучиться из дому», считается законной причиной неявки, то тем более имеет такое значение смерть.
Проф. А.М. Гуляев. — «Русское гражд. право», стр. 284.
1690. Договор на запродажу движимого имущества подписывается договаривающимися сторонами и может быть предъявлен для засвидетельствования по правилам, изложенным в Положении о Нотариальной Части. 1782 апр. 8 (15379) ст. 179; 1800 дек. 19 (19692) ч. II, ст. 30, 1821 ноября 24 (28814) ст. 16, п. 2; 17, 22; 1826 марта 7 (183); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 128; 1874 апр. 17 (53379) уст., ст. 14 п. 1; 20 п. 1; 21-23, 28, 30, 38-42; 1878 дек. 26 (59161); 1887 мая 19 (4463); 1896 мая 13 (12932); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 5, 24-28, 50, 57 п. 1. — Ср. ст. 715.
Примечание. (Прод. 1906 г.) Договоры на запродажу по торговле составляются и являются у маклеров особенным порядком, в ст. 698 и следующих Устава Торгового (изд. 1903 г. и по Прод.) определенным.
О порядке совершения договора на запродажу движимого имущества
1. Если лицо, которому какая-либо вещь не принадлежит в собственность, обяжется к известному сроку ее приобрести и затем продать за условленную цену, то такая сделка должна быть признана запродажею (80/94).
2. Домашний акт об условиях продажи движимого имущества и об облечении его в форму нотариального акта также относится к числу запродажных сделок (80/94).
3. Запродажа будет и в том случае, когда стороны на словах условились о продаже такого движимого имущества (напр., права на иск), для продажи которого необходима письменная форма (69/1132).
4. См. ст. 715, 1679 и 1685.
Добавить комментарий