Возражение кредитора на жалобу лица, заявляющего о преимущественном праве на включение в реестр

Опубликовано 25.12.2014 | Автор: Алла Тихонова

(в порядке п. 2 ст. 9 АПК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»)

01 декабря 2011 года между Карповым Ю. П. (Кредитор) и ЗАО «СтройИнвест» (Застройщик) были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья №№ 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г. (что установлено Определением Арбитражного суда Тверской области от 22.07.2014 г. по делу № А 66-12990/2012), в соответствии с которыми Застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирных дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Кредитору: 1-комнатную квартиру № 7, 1-комнатную квартиру № 8, 1-комнатную квартиру № 9, 1-комнатную квартиру № 12, 1-комнатную квартиру № 13, 1-комнатную квартиру № 14, а Кредитор обязался оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры. Факт исполнения Карповым Ю. П. в полном объеме обязательств по оплате цены договоров подтверждается представленными в материалы дела актами об исполнении стороной договорных обязательств б/н от 15.12.2011 г. и квитанциями №№ 61, 62, 63, 64, 65, 66 к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г.

Так же 01 декабря 2011 года супругой Кредитора Карповой Л.Л. и Застройщиком были подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья №№ 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г. (что установлено Определением Арбитражного суда Тверской области от 22.07.2014 г. по делу № А 66-12990/2012), в соответствии с которыми Застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирных дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Карповой Л.Л.: 1-комнатную квартиру № 17, 1-комнатную квартиру № 19, 1-комнатную квартиру № 22, 1-комнатную квартиру № 24, 1-комнатную квартиру № 27, 1-комнатную квартиру № 29, а Карпова Л.Л. обязалась оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры. В соответствии с актами об исполнении стороной договорных обязательств б/н от 15.12.2011 г. и квитанциями №№ 67, 68, 69, 70, 71, 72 к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г. Карпова Л.Л. исполнила свои обязательства по оплате цены договоров в полном объеме.

Общая стоимость инвестиционного вклада Карпова Ю.П составила 11 333 200 (Одиннадцать миллионов триста тридцать три тысячи двести) рублей 00 коп. Общая стоимость инвестиционного вклада Карповой Л.Л. составила 11 109 000 (Одиннадцать миллионов сто девять тысяч) рублей 00 коп.

При обращении Кредитора и его супруги в регистрирующий орган за государственной регистрацией указанных выше договоров участия в долевом строительстве, регистрирующий орган приостановил регистрацию в связи с отсутствием сведений по участку земли, на котором находится строящийся дом, а также указал на недостатки представленных поэтажных планов квартир. После письменного обращения Кредитора, Застройщик указанные недостатки не устранил, в связи с чем, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 22.07.2014 г. по делу № А 66-12990/2012 требования о передаче вышеуказанных квартир Кредитору и его супруги включены в реестр требований кредиторов Застройщика.

25 ноября 2014 года по жалобе Заинтересованного лица 1 Ковалевской С.Г. вышеуказанное Определение было обжаловано и направлено для пересмотра в порядке 1ой инстанции.

Кредитор не согласен с доводами Заинтересованного лица 1 и поддерживает свои требования о включении его в реестр требований кредиторов по следующим основаниям:

В соответствии с Договором № 245/15 ЗАО «СтройИнвест» (далее – «Застройщик») обязался построить многоквартирный дом по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4 (в том числе квартиры №№ 7, 8, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29) и передать указанные квартиры Заинтересованному лицу 2 Казанцеву Сергею Анатольевичу (то есть те квартиры, которые Застройщик обязался построить и передать Кредитору и его супруге). Данный договор был зарегистрирован Росреестром Московской области 23 октября 2012 года.

Как указано в п. 3.2. Договора № 245/15, оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства (Казанцевым С.А.) в течение 5 дней с момента получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве») по договору участия в долевом строительстве осуществляется привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Кроме того, в п. 1 вышеназванной статьи говориться о том, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц непосредственно для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства).

В ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» указано, что по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме.

Таким образом, договор долевого участия предполагает привлечение денежных средств граждан для возникновения у них права собственности на жилые помещения, которые на момент привлечения денежных средств граждан не введены в эксплуатацию. Следовательно, установление в договоре, поименованном как договор долевого участия, порядка оплаты жилых помещений, предполагающего 100% оплату после завершения строительства в полном объеме, противоречит базовому принципу участия граждан в долевом строительстве, указывает на то, что отношения сторон не регулируются законодательством РФ об участии граждан в долевом строительстве и влечет отсутствие юридической силы у такого договора.

В связи с вышесказанным, Кредитор считает указанный Договор № 245/15 незаключенным.

Факт оплаты Заинтересованным лицом 2 Казанцевым С.А. цены Договора № 245/15 Застройщик подтверждал своей справкой от 19 ноября 2012 года, предоставленной в дело № А41-54084/12 Арбитражного суда Московской области (Решение Арбитражного суда МО по иску Карповой Людмилы Леонидовны, Карпова Юрия Петровича к ЗАО «СтройИнвест», Казанцеву С.А., ИП Ковалевская С.Г., ООО «Строй-Стандарт», ООО «Рус-Лифт», Брусничкиной Г.Е., третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о государственной регистрации договоров №№ 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14, 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. и признании Договора участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. недействительным. Указанное решение было обжаловано в Десятом Арбитражном апелляционном суде 27.03.2014 г.).

Поскольку на момент предоставления Застройщиком вышеуказанной справки и до настоящего времени строительство объектов не завершено и, соответственно, разрешение на их ввод в эксплуатацию не выдавалось, у Казанцева С.А. отсутствовали правовые основания для оплаты спорных квартир 19 ноября 2012 года.

Кроме того, справка о произведенной оплате не относится к числу документов, подтверждающих факт оплаты денежных средств юридическому лицу, поскольку из ее содержания не ясно, с помощью какой бухгалтерской операции и когда могла осуществляться оплата. Исходя из содержания п. 3.4. Договора № 245/15, денежные средства должны были, при отсутствии иных соглашений, вноситься на банковский счет Застройщика. Соответственно, доказательством внесения денежных средств при безналичном способе оплаты могут являться выписки движения денежных средств по расчетному счету, платежные поручения с отметкой о списании денежных средств или иные банковские документы. Помимо этого, Застройщик на судебном заседании не смог пояснить, когда, каким образом и от кого были получены денежные средства.

Таким образом, отсутствует надлежащее основание для оплаты Заинтересованным лицом 2 Казанцевым С.А. цены Договора № 245/15 и правовое подтверждение оплаты.

Также, как указывалось, в параграфе I настоящего Возражения Застройщик заключил договоры участия в долевом строительстве №№ 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14, 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 с Кредитором и его супругой 1 декабря 2011 года. Исполнение Кредитором и его супругой обязательств по оплате цены договоров подтверждается актами об исполнении договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г. (факт оплаты установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу № А41-54084/12, имеющими преюдициальное значение). Квитанция к приходному кассовому ордеру (форма N КО-1), в отличии от представленной Застройщиком справки об оплате цены Договора № 245/15, Заинтересованным лицом 2, является унифицированной формой первичной учетной документации, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 18.08.98 N 88, однозначно подтверждающей проведение кассовой операции.

Кроме того, если, как утверждает Застройщик, Заинтересованное лицо 2 Казанцев С.А. оплатил цену Договора № 245/15, и Застройщик не имел правовых оснований для получения денежных средств, оплаченных Кредитором и его супругой, то возникает вопрос, почему Застройщик не вернул денежные средства Кредитору и его супруге сразу после их получения?!

Договор № 245/15 датируется 14 ноября 2011 года. В действительности, он был подписан Застройщиком и Заинтересованным лицом 2 не ранее 2012 года. Об этом свидетельствует факт его регистрации в Росреестре Московской области 23 ноября 2012 г., т.е. почти на 1 год позже указанной в Договоре даты составления.

Кроме того, после подписания Застройщиком, Кредитором и его супругой договоров №№ 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14, 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 года, Застройщиком Кредитору и его супруге была выдана нотариально-удостоверенная доверенность от 2 февраля 2012 года за № в реестре 1Д-310 с полномочиями представлять интересы Застройщика при подаче вышеуказанных договоров на регистрацию. Если, как утверждает Застройщик, Договор № 245/15 заключен ранее договоров, заключенных с Кредитором и его супругой, и Застройщик не намеревался регистрировать их, то спрашивается для чего он выдавал нотариально-удостоверенную доверенность?!

Отсутствие государственной регистрации договоров №№ 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14, 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 года не влияет на квалификацию их, как договоров долевого участия, поскольку, вне зависимости от факта государственной регистрации, они регулируют правоотношения по передаче гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилых помещений в таком доме в собственность. Данный вывод полностью соответствует правовой позиции Президиума ВС РФ, изложенной в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04 декабря 2013 г., разъясняющей, что «если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, до того, как отказать Кредитору и его супруге в регистрации вышеуказанных договоров, регистрирующий орган приостановил регистрацию по причинам, зависящим от Застройщика (отсутствие в договорах сведений по участку земли, на котором находится строящийся дом, и наличие недостатков представленных поэтажных планов квартир). Кредитор и его супруга не раз обращались к Застройщику с требованием устранить указанные недостатки, но Застройщик никак не отреагировал на полученное требование. Если, как утверждает Застройщик, он взял на себя обязательства перед Заинтересованным лицом 2 Казанцевым С.А. ранее подписания с Кредитором и его супругой договоров, то почему после получения от них неоднократных требований не сообщил им о том, что не устранит предъявленные регистрирующим органом замечания по вышеуказанной причине?!

Согласно п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Следовательно, основываясь на том, что Договор № 245/15 является незаключенным, а договоры участия в долевом строительстве заключены, но не зарегистрированы, считаем, что при определении правовой и законной действительности всех договоров, подписанных с Застройщиком, приоритетным является действительность договоров, заключенных Застройщиком с Кредитором и его супругой.

19 ноября 2012 года между Заинтересованным лицом 2 Казанцевым А.С. (цедент) и Заинтересованным лицом 1 ИП Ковалевская С.Г. (цессионарий) был заключен договор уступки права требования по Договору № 245/15, согласно которому цедент передал, а цессионарий принял право требования 1-комнатной квартиры № 8 расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4 (то есть той квартиры, в отношении которой между Застройщиком и Кредитором заключен договор участия в долевом строительстве жилья № 4/8 от 01.12.2011 г.) Договор уступки права требования зарегистрирован в Росреестре 7 декабря 2012 года.

Как указывалось в пункте 2 параграфа II настоящего Возражения, ИП Ковалевская С.Г. являлась соответчиком Застройщика и Заинтересованного лица 2 по делу № А41-54084/12 Арбитражного суда Московской области. Поддерживая возражения Застройщика и Заинтересованного лица 2 и поясняя то, что договор уступки прав требования от 19.11.2012 г. по Договору № 245/15 соответствует действующему законодательству, она, как и Застройщик, не смогла подтвердить факт оплаты денежных средств по договору уступки прав. Данный факт так же указывает на то, что ни по Договору № 245/15, ни по договору уступки прав требования никакая оплата ни производилась.

Кроме того, по причине не наступления момента оплаты и неисполнения Заинтересованным лицом 2 Казанцевым С.А. обязанности по оплате создаваемой квартиры, являющейся встречной по отношению к обязанности по ее предоставлению после завершения строительства, у Казанцева С.А. не возникло права требования спорной квартиры. Соответственно, в силу положений ст. 382, 384 ГК РФ к Заинтересованному лицу 1 не могло перейти право требования спорной квартиры, не принадлежащее на момент уступки цеденту.

Аналогичное положение установлено в статье 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», не допускающей уступку участником долевого строительства прав требований по договору до уплаты им цены договора.

Таким образом, поскольку Заинтересованное лицо 2 Казанцев С.А. не осуществил оплаты спорной квартиры, а также не осуществил уступки права одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, у ИП Ковалевская С.Г. не могло возникнуть права требования спорной квартиры. Следовательно, у нее не могло возникнуть права залога на спорную квартиру.

Также у Заинтересованного лица 1 не могло возникнуть права залога на спорную квартиру с момента регистрации Договора № 245/15 в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по той причине, что на момент регистрации Договора спорной квартиры, как объекта еще не существовало.

Соответственно, в связи с отсутствием подтверждения полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, то, в соответствии со ст. 201.6 Закона о банкротстве, отсутствуют основания для признания требования Заинтересованного лица 1 обоснованным и основания для включения данных требований в реестр.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В ст. 200 ГК РФ указано, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О нарушении своего права Кредитору и его супруге стало известно после вынесения Десятым арбитражным апелляционным судом Постановления от 27 марта 2014 года по делу № А41-54084/12, которым было обжаловано Решение Арбитражного суда МО от 29 августа 2013 года по делу №А41-54084/12, указанное в п. 2 параграфа II настоящего Возражения, и которым было отказано в признании Договора участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. недействительным. До того, как Десятый арбитражный апелляционный суд вынес свое Постановление, Кредитор и его супруга считали вышеуказанный Договор № 245/15 от 14.11.2011 г. недействительным.

Таким образом, считаем, что срок исковой давности о признании Договора участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г. незаключенным считается с даты объявления резолютивной части Постановления, а именно с 20 марта 2014 года.

В завершении всего вышесказанного, считаем необходимым еще раз обратить внимание Суда на:

Приведенные положения п. 1 параграфа II настоящего Возражения прямо указывают на то, что при составлении Договора № 245/15 сторонами не были соблюдены императивные нормы закона, что означает его незаключенность. Следовательно, данный Договор не порождает у Застройщика и Заинтересованного лица 2 возникновения правоотношений застройщика и участника долевого строительства;
Положения, указанные в пп. 2,3 параграфа II настоящего Возражения, указывают на то, что поименованный таковым Застройщиком, Договор долевого участия в строительстве№ 245/15 подписывался сторонами не ранее 2012 года, то есть позже договоров участия в долевом строительстве, заключенных Застройщиком, Кредитором и его супругой в 2011 году;
Пункт 4 параграфа II настоящего Возражения говорит о том, что отсутствуют основания для включения требований Заинтересованного лица 1 ИП Ковалевская С.Г. в реестр требований кредиторов, поскольку ни по Договору № 245/15, ни по договору уступки права требования оплата ни производилась.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 9 АПК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 57

ПРОСИМ:

Признать Договор участия в долевом строительстве № 245/15 от 14.11.2011 г., подписанный между ЗАО «СтройИнвест» и Казанцевым Сергеем Анатольевичем в отношении строительства многоквартирного дома по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4 (в том числе квартиры №№ 7, 8, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29) незаключенным;

Включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «СтройИнвест» требование Карпова Юрия Петровича о передаче, расположенных по адресу Московская область, Рузский район, г.Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4: жилого помещения – однокомнатной квартиры № 7, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 8, общей площадью 56,11 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 9, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 12, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 13, общей площадью 56,11 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 14, общей площадью 52,90 кв.м.;
Включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «СтройИнвест» требование Карповой Людмилы Леонидовны о передаче, расположенных по адресу Московская область, Рузский район, г.Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4: жилого помещения – однокомнатной квартиры № 17, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 19, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 22, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 24, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 27, общей площадью 52,90 кв.м., жилого помещения – однокомнатной квартиры № 29, общей площадью 52,90 кв.м.;
Признать заявление Ковалевской Светланы Геннадьевны о включении в реестр требований требования о передаче квартиры № 8, общей площадью 56,11 кв.м., расположенной по адресу Московская область, Рузский район, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», д. 4 необоснованным и отказать Ковалевской Светлане Геннадьевне во включении указанного требования в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «СтройИнвест».

Приложение:

Почтовые квитанции о направлении копий настоящего возражения должнику, конкурсному управляющему, третьим лицам на 4-х листах;
Копия доверенности представителя на 2-х листах;
Копия нотариально-удостоверенной доверенности от 02.02.2012 г. за № в реестре 1Д-310 на 2-х листах;
Копия уведомлений о приостановлении регистрации на 4-х листах.
Копия сообщений об отказе в регистрации на 20-ти листах.