Законом города Москвы установлен срок, в течение которого уполномоченный орган обязан заключить договор купли-продажи нежилого помещения и совершить все действия, необходимые для заключения договора. Если срок нарушается, то субъект малого или среднего предпринимательства продолжает нести расходы на аренду этого помещения, вместо того, чтобы начать выплачивать выкупную стоимость.
Защита прав предпринимателя в таких случаях осуществляется взысканием с ДГИ расходов на аренду за период просрочки, образующих предпринимательские убытки. Ниже приводится пример иска о возмещении убытков с ДГИ.
Истец (ООО АИС ИНТЭЛС») арендовал у Ответчика (ДГИ г. Москвы) нежилое помещение площадью 64,5 кв.м., расположенное по адресу: 105062, г. Москва, ул. Покровка, д.27, стр. 1, этаж 1, помещение 11, комнаты 1-7, 7а, 8 (далее – «Помещение») на основании договора №1-254/08 от 04 марта 2008 г.
15 ноября 2013 года Истец обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения.
Ответчик препятствовал Истцу в реализации права выкупа, вследствие чего Истец обратился в АСГМ с иском о регистрации перехода права собственности.
18 января 2016 года АСГМ принято решение по делу А40-65978/2015 о регистрации перехода права собственности на помещение. Решение оспаривалось Ответчиком в апелляционной и кассационной инстанциях.
Переход права собственности был зарегистрирован 18 мая 2016 года на основании решения от 18 января 2016 года.
После регистрации перехода права собственности Ответчик продолжал препятствовать выкупу помещения. В частности, Ответчик уклонялся от передачи договора купли-продажи, необходимого Истцу для оплаты выкупной стоимости. Экземпляр договора, зарегистрированный Ответчиком за №59-3577, был передан Истцу только после 01 августа 2016 г. Денежные средства, направляемые Истцом в счет выкупной стоимости, зачитывались Ответчиком в качестве арендной платы.
Таким образом, Ответчиком был нарушен установленный п. 3 ст. 9 ФЗ № 159 130-ти дневный срок, в течение которого он должен был обеспечить заключение договора.
Соответственно, денежные средства, полученные Ответчиком за период с 26 марта 2014 г. по 31 июля 2016 г. в качестве арендной платы, являются убытками Истца, поскольку в случае своевременного совершения Ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, Истец приобрел бы право собственности на вышеуказанное нежилое помещение и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей в данный период.
В целях упрощения расчета убытков, Истец считает возможным использовать для расчета период с 01 апреля 2014 г. по 31 июля 2016 г. В этом случае сумма арендных платежей составляет 695 120 руб. 27 коп.
Истцом в адрес Ответчика была направлена Досудебная претензия с требованием в добровольном порядке возместить причиненные убытки. На момент подачи настоящего Искового заявления убытки Ответчиком не были возмещены. Истец также не получил от Ответчика никакого ответа.
Вопросы права
В соответствии со ст. 3 ФЗ № 159 субъекты малого предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Пунктом 3 ст. 9 ФЗ № 159 указано, что при получении заявления от субъекта малого и среднего предпринимательства о выкупе арендуемого недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:
- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с п.4 ст. 4 ФЗ № 159, в случае согласия субъекта малого предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Таким образом, с учетом 14- дневного срока проведения оценки, максимальный срок заключения договора составляет 130 дней.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Ст. 16 ГК РФ установлено, что убытки, причиненные в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии со ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Арбитражная практика:
Правомерность взыскания убытков, образованных расходами на арендную плату за период с момента истечения срока на заключение договора купли-продажи помещения до фактической даты заключения договора, подтверждается арбитражной практикой по делам № А40-70327/2012, А40-72661/2015, А40-138445/2015.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 125, 126 АПК, ст.ст. 15, 16, 1069 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159
ПРОШУ:
Взыскать с Ответчика в пользу Истца убытки (реальный ущерб) в сумме 695 120 руб. (Шестьсот девяносто пять тысяч сто двадцать) рублей 27 копеек.
