+7 (905) 700-0886 

За период с 31.01.2018 г. по 21.08.2019 г. судьей Дружининой В.Г. рассмотрено 21 дело о взыскании неустойки с застройщиков.
Ниже рассматривается изменение практики по делам о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи помещений с застройщиков. Такое взыскание осуществлялось в пользу цессионариев- предпринимателей уступкой требования по договору цессии.


Анализ практики показывает, что в 7 из указанных дел в удовлетворении требований было отказано полностью[1]. В обоснование отказов в решениях приводились следующие основания:

  • договор уступки не зарегистрирован[2];
  • сторонами подписано соглашение об изменении сроков строительства[3];
  • договор между юридическими лицами заключен в иной форме, а не в форме договора участия в долевом строительстве[4];
  • установлено уклонение дольщика от приемки объекта[5].

Очевидно, что первые три критерия являются объективными, практически исключающими различное судебное толкование. В противоположность им, критерий уклонение стороны от приемки  допускает различную оценку судом обстоятельств, установленных по делу. Интересно, что факт уклонения дольщика от приемки объекта был установлен в делах именно с участием ответчика АО «Интеко» (А40-298482/18, А40-260291/18).

В 11 из оставшихся 14 дел неустойка вообще не была снижена[6]. Период нарушения срока передачи объектов в данных делах составил от 24 дней[7] до 467 дней[8], а присужденные истцам суммы[9] составили от 1,48 %[10] до 42,03%[11] от цены объекта.

Максимальная сумма не сниженной неустойки составила 1 002 052 рубля[12], а минимальная  89 804 рубля[13]. Средняя неустойка составила 435 486 рублей 43 коп., что в среднем составляло 11,56% от цены объекта.

За рассматриваемый период неустойка была снижена в трех делах:

  • снижение на 89,01%, что составляет 1,7 % от цены объекта, просрочка 318 дней[14];
  • снижение на 74,08%, что составляет 4,15% от цены объекта, просрочка 320 дней[15];
  • снижение на 50%, что составляет 2,02% от цены объекта, просрочка 73 дня[16].

В указанных делах было отказано во взыскании потребительского штрафа.

Также любопытно, что неустойка была максимально снижена в делах, где ответчиком также являлось АО «Интеко»[17].

После рассматриваемого периода Дружинина В.Г. также снижала неустойку в делах А40-129702/19 и А40-58925/19 на 50% и 48% соответственно. При этом период нарушения срока составил 122 и 171 день, а присужденные суммы неустойки составили 3,2% и 4,35% от цены объекта.

Снижая неустойку более, чем на 74 % по правилам ст. 333 ГК РФ, Дружинина В.Г. обосновала такое снижение следующими критериями несоразмерности:

  • компенсационным характером неустойки в гражданско-правовых отношениях;
  • соотношением размера начисленной неустойки и размера основного обязательства;
  • принципом соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком;
  • небольшим периодом начисления неустойки;
  • недопустимостью обогащения кредитора посредством неустойки.

В рассматриваемом деле неустойка была снижена в 10 раз, во взыскании штрафа было отказано.

Присужденная истцу неустойка составляет 1,7 % от цены объекта, что меньше, чем в других 11 делах (от 2,02 % до 42,03%) и намного ниже средних 11,56% по делам, в которых неустойка вообще не была снижена.

При этом период просрочки в 318 дней в спорном деле примерно в 2 раза превышает среднюю просрочку по всем делам (176 дней) и по делам, в которых неустойка не была снижена (159 дней).

Иными словами, в остальных делах Дружинина В.Г. снижала неустойку в меньшем объеме, несмотря на меньшие периоды просрочки  и на больший размер присуждаемой неустойки относительно размера основного обязательства. Даже во втором деле к тому же ответчику, с сопоставимой ценой объекта и периодом просрочки[18] неустойка была присуждена в размере в 2,34 раза больше, чем в спорном деле.

Очевидно, что присужденная по делу неустойка в размере 1,95 % в год (меньше ключевой ставки в 3,72 раза) не может не только обогатить кредитора, но и не в состоянии компенсировать его потери от инфляции.

Также очевидно, что ответственность в размере 1,95 % в год не стимулирует ответчика к исполнению обязательства в срок, поскольку позволяет ему получать сверхприбыль.


[1] Дела А40-298482/18, А40-260291/18, А40-232377/18, А40-184030/18, а40-42469/18, а40-49033/18, А40-199579/17.

[2] Дела А40-42469/18, а40-49033/18, А40-199579/17, принятые 15.06.2018 г., 14.06.2018 г. и 31.01.2018 г. соответственно.

[3] Дело А40-184030/18.

[4] Дело А40-232377/18.

[5] Дела А40-298482/18, А40-260291/18.

[6] Дела   А40-130910/19,   А40-85130/19,   А40-109762/19,   А40-294394/18,   А40-35364/19,   А40-14472/19,   А40-287612/18, А40-319140/18, А40-230309/18, А40-179365/18, А40-183315/18.

[7] Дело А40-179365/18.

[8] Дело А40-319140/18.

[9] В делах А40-130910/19 и А40-183315/18 с учетом отказа во взыскании штрафа, в остальных делах с учетом присужденных штрафов.

[10] Дело А40-179365/18.

[11] Дело А40-319140/18.

[12] Дело А40-319140/18.

[13] Дело А40-179365/18.

[14] Дело А40-65149/19.

[15] Дело А40-78879/19.

[16] Дело А40-26958/18.

[17] Снижение 89,01% и 74,08% в делах А40-65149/19 и А40-78879/19 соответственно.

[18] Дело А40-78879/19.

Рубрики