1705. Хозяин не вправе отказать наемщику до наступления срока найма, хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену. Равномерно наемщик не может отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием срока. 1727 авг. 26 (5145) ст. о наемн. лавк. — Ср. 1766 апр. 10 (12616).
I. Об обязанности хозяина предоставить
в пользование нанимателя нанятое имущество
1. «По договору найма собственник обязуется передать нанимателю в пользование определенное имущество. В случае же непередачи… наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется не какое-либо действие, которое может быть исполнено только известным лицом, а имущество, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника» (80/118).
2. Но «наниматель не вправе требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с собственником договору уже вступило в пользование имением, хотя бы этот последний договор и был заключен позже договора, исполнения которого требует наниматель». «Предпочтение в пользу первого нанимателя может быть допущено только в том случае, когда другой наниматель при заключении договора действовал недобросовестно, зная о том, что собственник отдал уже свое имение другому лицу, или когда он должен был знать о прежнем договоре вследствие наложенного по оному запрещения (ст. 1703 ч. 1 т. X). Но в обоих указанных случаях имение может быть отобрано от второго нанимателя не прежде, как по признанию судом его договора недействительным, по иску, предъявленному к нему и к собственнику имения первым нанимателем» (80/118).
3. Нанятое имущество не должно иметь таких недостатков, вследствие которых пользование им становится вредным или невозможным, а, напротив, должно соответствовать той цели, для которой нанято (72/1141).
4. Поэтому холод, сырость, дым из печей могут служить основанием к уничтожению договора, если недостатки эти явились не по вине жильца, хотя бы и не по вине хозяина (77/45).
5. Но для освобождения нанимателя от дальнейшего исполнения арендного договора по случаю сырости в квартире на обязанности его лежит доказать, что сырость присуща нанятому помещению, а не произошла по вине самого квартиранта, и что дальнейшее проживание в квартире без вреда для здоровья невозможно (77/220; 72/1141).
51. Кроме негодности квартиры вследствие присущих ей свойств (сырости и холода), дающих право квартиронанимателю на досрочное оставление этой квартиры, — может служить законным поводом к досрочному прекращению наемного договора и то обстоятельство, что на той же лестнице, в том же доме, сдана квартира публичным женщинам, которые своим сквернословием и поведением вместе с посещающими их мужчинами нарушают спокойствие и возмущают нравственное чувство соседних жильцов. Но обстоятельство это может служить поводом к прекращению договора только в случае сдачи квартиры публичным женщинам после заключения договора, об уничтожении которого предъявляется требование. В этом случае суд должен установить, что отдача в доме квартиры публичным женщинам сделала невозможным дальнейшее пользование квартирою для той цели, для которой она была нанята; такое заключение суда, составляя существо дела, не подлежит кассационной поверке. Если же во время заключения договора, об уничтожении которого заявлено ходатайство, публичные женщины уже жили в доме, — то, для уничтожения договора, необходимо установить, что в этом случае имела место недобросовестность хозяина дома при заключении оспариваемого договора — допущенное им умолчание истины; напр., если сдающий квартиру на расспросы нанимающего дозволит себе дать несоответствующие истине ответы. Если же суд не усмотрит таковой недобросовестности, то означенное обстоятельство не может служить поводом к досрочному прекращению найма (1907/33).
52. То обстоятельство, что вокруг дома, в котором нанята квартира, происходил погром, не освобождает квартиранта, оставившего квартиру до истечения срока найма, от обязанности платить квартирную плату за все недожитое время, если судом не будет установлена безусловная невозможность пользоваться той квартирой как предметом найма.
(Реш. Гр. Касс. Деп. 7 окт. 1909 г. по д. Вургафта.)
6. Вообще при обсуждении недостатков предмета, могущих служить основанием для уничтожения договора, необходимо иметь в виду следующие главнейшие свойства означенных недостатков: 1) требуется, чтобы каждый такой недостаток не был заметен при заключены договора, а «обнаружился» уже при самом пользовании нанятым помещением, так что для признания договора ничтожным необходимо, чтобы присущие предмету найма пороки или недостатки были скрытые, а не явные; 2) усмотренный в предмете найма недостаток должен иметь существенное значение по отношению к той цели, для которой по содержанию договора нанятое имущество назначалось: такое значение имеют именно те лишь недостатки, с которыми несовместимо соответственное означенной цели пользование нанятым имуществом, и 3) в каждом отдельном случае необходимо обсудить, представляется ли обнаруженный в какой-либо части помещения недостаток полным или только частным, либо относительным, так как только в первом случае может быть речь о совершенной негодности означенной части для целесообразного пользования нанятым помещением, причем назначение той или другой части для специальной цели может быть принято в соображение лишь в том случае, если оно предусмотрено при заключении договора (95/14).
7. Частичная порча или гибель нанятого имущества может служить основанием к уничтожению судом договора найма, однако «при том условии, что погибшая или сделавшаяся непригодною часть нанятого имущества имела существенное значение для той цели, для которой по содержанию договора нанятое имущество назначалось. Без наличности этого условия может иметь место не прекращение договора найма, а лишь уменьшение наемной платы, соразмерно количеству, качеству и доходности уничтоженной или поврежденной части имущества, коль скоро она не была особо оценена в самом договоре. Такая сбавка наемщику платы не имеет значения самовластного изменения судом условий договора, а напротив, должна быть рассматриваема как осуществление последствий неисполнения их одною из сторон (реш. 1880 г., N 214). В указанных случаях от усмотрения суда сообразно обстоятельствам зависит или освободить наемщика от арендной платы в целом или в части, безусловно или только на время, пока нанятое погибшее имущество не будет восстановлено, а сделавшееся непригодным исправлено». И определение наемной платы в договоре огульно не лишает суд возможности установить, по имеющимся в деле другим данным, какая сумма причитается к возврату за непользование частью нанятого имущества за время, предшествовавшее предъявлению иска (95/62).
8. Договор найма прекращается, если нанятое имущество уничтожилось вследствие случайного события, напр., пожара, или по вине наймодавца (77/45; 74/275). Но нельзя возводить в общее правило, что раз какая-нибудь часть предмета найма, хотя бы и существенная, утратила существование, то договор во всяком случае, утрачивает свою силу (70/1533).
9. Лишение нанимателя возможности пользоваться нанятым помещением, напр., со стороны полиции, которая воспретила в нем торговать, не лишает договор силы, если это в нем не было обусловлено (69/1264).
10. «Право на требование одной стороной уничтожения заключенного договора найма или отдачи в содержание и обратного взыскания заплаченных наемных денег, или взыскания убытков и неустойки или уменьшения договоренной наемной суммы, когда обнаружится, что предмет найма поступил к нанимателю не в том объеме или качестве, как было условлено по договору, зависит кроме содержания договора от доказательства истцом сего последнего факта» (71/325).
11. Если имущество, составлявшее предмет найма, уничтожилось, то с точки зрения существования и продолжения этого договора безразлично, по какой причине имущество уничтожилось: вследствие ли случайного события и непреодолимой силы или же по вине нанимателя, или по вине наймодавца, или, наконец, по вине третьих лиц; во всех этих случаях договор найма должен прекратиться (81/82).
12. Когда имущество уничтожилось по вине нанимателя — он подлежит ответственности уже не из договора найма, а по правилам закона о вознаграждении за вред и убытки (81/82).
13. Разрешение вопроса: уничтожился ли предмет найма или лишь незначительно изменился, зависит от суда и поверке в кассационном порядке не подлежит (81/82).
14. «В случае истребления или повреждения нанятого имущества могут возникнуть между вступившими в договор лицами новые отношения, ими именно предусмотренные в договоре или естественно вытекающие из смысла договора вследствие последовавших в предмете найма изменений, и если подобные новые отношения послужили поводом к спору между контрагентами, то суд не вправе отказаться от обсуждения сего спора под тем единственным предлогом, что предмет договора перестал существовать в прежнем его виде» (74/518).
15. Основанные на договорах иски о выселении могут быть предъявляемы как при действии договора, так и по прекращении оного. Первые всегда бывают соединены с иском о признании договора недействительным или о прекращении его действия и потому должны обсуждаться как иски о признании договора недействительным или расторгнутым, а потому должны быть признаваемы подлежащими оценке: цена их, применительно к 4 п. 273 ст. Уст. Гр. Суд., должна быть определяема совокупностью срочных платежей, причитающихся с нанимателя за все то время, в течение которого он должен быть лишен по требованию истца права пользования отданным ему внаем имением, т.е. за все остающееся до срока договора время. Что же касается исков о выселении, предъявляемых по прекращении действия договора, то таковые следует признать, наравне с исками о правах неимущественных, не подлежащими оценке (1907/79).
151. См. ст. 425, 514, 521, 535, 569, 1700 и след.
16. Наймодавец обязан своевременно передать нанимателю отданное внаем имущество с его принадлежностями в состоянии, годном для определенного договором пользования.
В случае уклонения наймодавца от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое, по требованию нанимателя, может быть передано ему по решению суда.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1820.
17. Наймодавец отвечает за недостатки отданного внаем имущества, препятствующие условленному пользованию сим имуществом, а равно за отсутствие в нем обещанных качеств. Наймодавец освобождается от ответственности, если при заключении договора наниматель знал о недостатках имущества.
Наниматель вправе требовать прекращения найма, когда недостатки имущества исключают возможность дальнейшего пользования им. Если недостатки причиняют лишь некоторое стеснение в пользовании, то наниматель может требовать, по своему усмотрению, устранения их или сбавки наемной платы. Существование недостатков уже при заключении найма дает нанимателю, сверх сего, право требовать вознаграждения за убытки, хотя бы недостатки эти и не были известны наймодавцу.
Там же, ст. 1821.
18. Наймодавец, по самому свойству договора и без всякого особого условия, обязан: 1) передать нанимателю вещь, им нанятую; 2) поддерживать вещь в таком состоянии, чтобы она была годна для того употребления, для которого нанята; 3) обеспечить нанимателю спокойное ею пользование во все продолжение найма.
«Гражданский Кодекс Наполеона», ст. 1719.
19. Наймодавец обязан передать вещь в совершенно исправном виде. Он обязан в продолжение найма делать все починки и поправки, какие окажутся нужными, за исключением тех, которые падают на нанимателя.
Там же, ст. 1720.
20. Наймодавец ответствует нанимателю за все пороки и недостатки нанятой вещи, которые препятствуют пользоваться ею, хотя бы и не знал о них при совершении договора найма. Если от пороков и недостатков вещи произойдут для нанимателя какие-либо потери, то наймодавец обязан вознаградить его.
Там же, ст. 1721.
21. Наймодатель обязан представить вещь в годном для пользования виде и поддерживать ее в таком состоянии в течение срока найма.
«Гражданское Уложение Цюрихского Кантона», ст. 1487.
22. Если вещь сдана в ненадлежащее время или в негодном для пользования виде, то наниматель имеет право заявить наймодателю, что он отступается от найма, если наймодатель не исполнит немедленно своей обязанности. Также и в этом случае он может требовать вознаграждения за убытки.
Там же, ст. 1489.
221. Наймодатель должен предоставить нанимателю нанятую вещь в соответствующем условленному назначению ее состоянии, поддерживать ее в этом состоянии за все время найма.
«Германское Гражданское Уложение», ст. 536.
222. Сдающий внаем строение, назначенное для жилья людей, должен, при отсутствии противного тому соглашения, привести его в состояние, для сего пригодное, и чинить все последующие в нем обветшания или разрушения, делающие его негодным для жилья, за исключением тех из них, которые последовали от недостатка у нанимателя обыкновенной заботливости.
Если наймодавец, по заявлении ему о разрушениях или обветшаниях, которые он обязан починить, не сделает этого своевременно, то наниматель может починить их сам, когда стоимость починок требует расхода не более месячной платы за наем этого имущества, и вычесть расходы на эти починки из наемной платы, или же наниматель может очистить нанятое имение и в таком случае освобождается от дальнейшего взноса наемной платы и исполнения прочих условий.
«Калифорнийское Гражданское Уложение» (Малышев — III, стр. 17), ст. 1941, 1929 и 1942.
23. Возможен случай, когда хозяин, вопреки договору, откажется предоставить нанятую вещь. Сенат (реш. 1880 г., N 118) признает, что «в таком случае наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется здесь не какое-либо действие, а имение, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника». Однако ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о действии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, да и передача всегда признавалась за действие. Притом, передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма. Поэтому правильнее признать за нанимателем лишь право искать с собственника возмещения ущерба, причиненного отступлением от договора.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. — «Учебн. русск. гражд. права», стр. 520.
231. Если объект найма не был предоставлен своевременно нанимателю или же отобран, хотя бы только на время, то он может отступиться от договора. Кроме того, он имеет право на вознаграждение за полную или частичную недоставку или за отнятие вещи, по вине хозяина, или же, хотя и без его вины, но на основании более сильного права третьего лица, которое существовало во время заключения найма и было нанимателю неизвестно.
Проф. Дернбург. — «Пандекты», т. III, стр. 364.
II. Плата за пользование предметом найма
24. С обязанностями по арендному договору к покупщику переходят и права, следовательно, и право на получение арендных денег (77/83; 75/92), в том числе и недополученных продавцом (75/92).
25. Так как для приобретателя имения могут быть обязательны только те действия наемщика, которые совершены последним в пределах контракта, то добровольное согласие между прежним владельцем и арендатором о досрочной уплате наемных денег, распространившейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло к новому приобретателю, не касается последнего, права которого ограничиваются только обязательными для него условиями не уничтоженного контракта (75/467).
26. Если нанятое имущество, вопреки условиям договора, не поступило в пользование арендатора, то хозяин не вправе требовать и наемной платы, а если получил, то обязан возвратить (80/214).
27. Так, если отданное внаем помещение сгорело до истечения срока найма, то уплаченные вперед арендные деньги должны быть возвращены наемщику, хотя бы в контракте о такой обязанности ничего не было упомянуто (69/417).
28. «Когда нанимателю не будет сдана только часть договоренного имущества, с арендной платы должна быть сбавляема часть, соразмерная количеству и доходности несданной части имущества, коль скоро она не была особливо оценена в самом договоре. Соразмерность же эта должна быть определяема судом, и от усмотрения суда зависит согласно обстоятельствам освободить нанимателя от платежа безусловно или только на время, пока спорное имущество не будет сдано собственником» (80/214).
29. «Одно то обстоятельство, что наниматель не воспользовался своим правом, не освобождает его от обязанности исполнить принятые на себя по договору обязательства относительно уплаты за нанятое имущество арендных денег; это общее правило может иметь безусловное применение в том лишь случае, когда наниматель не встретит препятствий в пользовании своим правом со стороны тех лиц, с которыми был заключен арендный договор, или со стороны их преемников» (74/275).
30. В случае оставления нанимателем квартиры ранее срока, хозяин вправе требовать наемные деньги по срок контракта, хотя бы в договоре и не было включено такого условия (76/472; 74/500); но это не касается случая оставления квартиры по негодности ее к пользованию (89/132).
31. Перевод нанимателя в другое место служения не освобождает его от платежа договорной цены до истечения срока наймы квартиры (94/99).
311. Оставление квартиры состоящим на службе нанимателем ранее условленного срока, без уплаты договоренной цены, вследствие перевода его начальством в другое место служения, не оправдывается никаким законом и находится в противоречии с 1705 ст. Зак. Гражд., по которой наемщик не может отказаться от платежа договоренной цены до истечения определенного условием срока, и если договор о найме квартиры, как обязательство по имуществу, подлежит, по силе 1543 и 1553 ст. т. X ч. 1, в случаях естественной или гражданской смерти обязавшихся, исполнению их наследниками, то сами обязавшиеся могут быть освобождены от исполнения лишь в точно определенных в законе случаях. Изложенные соображения вполне применимы и к лицам военного сословия, состоящим в военное время на службе в армии и флоте, ибо назначение военнослужащего в действующую армию или флот и, вследствие сего, возникающая для него обязанность оставить прежнее место жительства не может почитаться тем внешним обстоятельством, которое независимо от личной воли стороны, участвующей в договоре, делает исполнение физически или юридически невозможным, ибо такая невозможность исполнения должна относиться к предмету исполнения, а не к личным только обстоятельствам обязанного (1907/76).
32. Но «из содержания 1705 ст. вовсе не следует, чтобы и в случае прекращения пользования нанятым имуществом, до предполагавшегося по условию срока, наниматель во всяком случае обязан был заплатить условленную за пользование им сумму по сроке найма, определенный в договоре; закон не воспрещает сторонам устанавливать в договоре найма и последствия его нарушения и по общим правилам, указанным в ст. 569, 570, 1528, 1530 и 1536 1 ч. X т. Св. Зак., наниматель, прекративший до срока пользование нанятым имуществом, подвергается тем последствиям, какие на этот случай определены в договоре найма» (76/120).
33. И если самим договором нанимателю предоставлено право оставить квартиру ранее срока контракта или же возложена на него по какой-либо причине, напр., в случае просрочки платежа, обязанность очистить занятое помещение по требованию самого хозяина ранее срока договора, то в этих случаях наемщик обязан уплатить хозяину договорную суму лишь по расчету прожитого времени, а не за все время, на которое заключен контракт (89/132).
34. Если по арендному договору, признанному впоследствии судом недействительным, собственник получил арендную плату, то затем он уже не вправе требовать себе и доходы за оплаченное время; а если сверх удержания арендной платы собственник воспользовался за оплаченное время и доходами, — то обязан возвратить их арендатору (78/85).
35. Наниматель, зная о состоявшейся публичной продаже нанятой им недвижимости, но не зная, кто именно приобрел ее на торгах, обязан вносить причитающиеся с него платежи в распоряжение подлежащего суда, но не вправе производить платежи наемной платы прежнему собственнику (Реш. Гр. Касс. Деп. 12 янв. 1905 г. по д. Гинтера).
36. По вопросу о том: представляется ли согласным с точным смыслом 1554 и 1585 ст. 1 ч. Х т. Св. Зак. присуждение с должника условленной неустойки за нарушение договора, выразившееся в недоплате в срок нескольких копеек наемной платы, если по не отвергнутому судом утверждению ответчика, недоплата эта последовала от арифметической ошибки его при исчислении суммы причитавшегося платежа, Правительствующий Сенат разъяснил, что, как было уже разъяснено Сенатом (реш. 1900 г., N 62), не во всех случаях невыполнение договорного соглашения, точное исполнение которого обеспечено неустойкой, может повлечь присуждение последней, так: тяжкая болезнь, препятствующая квартиранту очистить квартиру в срок, в договоре для того назначенный, должна быть признаваема за причину, освобождающую от платежа условленной неустойки, ибо к такому заключению неизбежно приводит и чувство справедливости, долженствующее всегда помогать судье при разрешении сомнительных случаев, и посему хотя бы для истца было бы безразлично, по какой именно причине квартирант недовзнес нескольких копеек наемной платы, но, для выполнения лежащей на судебном месте задачи, заключающейся в достижении справедливости по предмету спора, представлялось необходимым подвергнуть всестороннему обсуждению объяснение ответчика о том, что недовзнос наемной платы произошел исключительно по арифметической ошибке в исчислении суммы платежа, и, вообще, обсудить все обстоятельства дела во всей их полноте и совокупности в целях достижения судом возможности постановить справедливое и согласное с законом решение.
37. Если наниматель не уплатил арендной платы в срок и не внес в присутственное место потому, что сиротским судом было сделано распоряжение о принятии дома в ведение опеки и полиция обязала жильцов к уплате наемных денег в опеку, то он и не подвергается взысканию установленной за несвоевременный платеж неустойки, раз сиротский суд во время заведования домом не считал нанимателя нарушителем контракта и принимал от него платежи за дальнейшие сроки найма (69/36).
38. Неозначение в договоре особого способа и места платежа арендных денег обязывает арендатора руководствоваться в этом случае ст. 2050 и 2051 т. X ч. 1 (72/1311).
39. Неназначение в договоре сроков получения наемной платы и помещение условия о неустойке с хозяина имения в случае пожара, сами по себе, не влекут недействительности договора (80/252).
40. Последовательное неисполнение нанимателем обязанности производить собственнику условленные срочные платежи дает суду право признать договор подлежащим прекращению и расторжению, хотя бы условия об этом в нем не заключалось (99/78).
41. Признание арендного договора недействительным восстановляет стороны в положение, в котором они находились до его заключения, т.е. возвращает каждому ему принадлежащее и дает арендатору право на вознаграждение за произведенные улучшения и постройки в имении (78/85; 68/470).
42. Иск, вытекающий из договора аренды, оставляется без удовлетворения, если суд найдет, что договор нарушен обеими сторонами (73/20).
43. «Возобновление или обновление договора и вообще всякого обязательства по истечении срока может последовать не иначе, как по добровольному соглашению сторон; таким соглашением на возобновление или обновление договора не может быть признаваемо со стороны хозяина отданного внаем имущества нетребование им немедленного по истечении срока возвращения того имущества или не предупреждение им наемщика о том, что он не желает возобновления договора» (73/693).
44. Если хозяин, несмотря на допущенную арендатором неисправность в платеже, не отказал ему в продолжении договора, а принял дальнейшие платежи, то следует признать, что тем самым он согласился на продолжение договора и затем уже не может просить об уничтожении такового на основании прежней неисправности арендатора (78/45).
45. Отказ или уклонение хозяина от принятия арендной платы можно доказывать свидетельскими показаниями (74/302).
46. Внесение арендных денег не хозяину, а в суд, освобождает нанимателя от платежа неустойки за несвоевременную плату (74/302).
47. Уплата нанимателем денег, следующих с хозяина третьему лицу по требованию судебного пристава, не может служить основанием к продолжению или возобновлению условия, срок которого истек (70/401).
48. После признания судом арендного договора расторгнутым по вине арендатора, сей последний не вправе требовать от наймодавца вознаграждения за расходы на обработку и обсеменение полей, произведенные им до постановления судом решения о расторжении договора (1909/6).
См. ст. 1540, 1554, 1585 и 1703.
49. Наниматель не освобождается от обязанности вносить наемную плату, если он по собственной вине или вследствие случайного события, касающегося лично его, нанимателя, не мог пользоваться нанятым имуществом или пользовался им только отчасти.
Наниматель вправе требовать соразмерной сбавки наемной платы, если наймодавец, в случае непользования нанимателем нанятым имуществом, извлечет из имущества какие-либо выгоды или сделает сбережения.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1829.
491. Если нанятая вещь во время передачи ее нанимателю страдает недостатком, который вполне или отчасти делает ее непригодной к условленному пользованию, или если за время найма обнаружится такой недостаток, то наниматель не обязан вносить наемной платы за время полной непригодности вещи, а за время частичной непригодности ее он обязан вносить лишь часть наемной платы, по расчету, установленному ст. 472 и 473. Это правило применяется также, если окажется, что вещь не обладает или впоследствии перестает обладать качеством, за наличность которого ручался наймодатель. При найме поземельного участка ручательство за определенную величину его приравнивается к ручательству за известное качество.
«Германское Гражданское Уложение», ст. 537.
50. Если вещь, отданная внаем или аренду, сделается вовсе не годною к употреблению или пользованию ею, вследствие чрезвычайных обстоятельств, как, напр., пожара, войны или заразы, вследствие больших наводнений, непогод или же вследствие полного неурожая, то наемная или арендная плата вовсе не подлежит внесению.
«Общее Гражданское Уложение Австрийской Империи 1811 г.», ст. 1104.
51. Если наемщик лишился пользования нанятою вещью только отчасти, то с него также слагается соразмерная часть наемной платы. Арендатору сбавляется арендная плата, если вследствие чрезвычайных обстоятельств выгоды от имения, отданного в аренду только на один год, упали более, чем на половину обычного дохода. Арендодатель обязан сбавить плату настолько, насколько вследствие этого убытка полученный доход меньше арендной платы.
Там же, ст. 1105.
52. Если собственник сдает свое имение другому с тем условием, что последний обязан вести хозяйство и вносить собственнику определенную в отношении всего дохода долю, напр., треть или половину плодов, то возникает не договор аренды, а договор товарищества, который обсуждается на основании правил, постановленных относительно сего последнего.
Там же, ст. 1103.
521. Наймодавец несет весь риск. Это значит, что обязанность производить наемную плату останавливается с момента уничтожения вещи или вследствие независящего от нанимателя обстоятельства, которое препятствует дальнейшему осуществлению найма.
Проф. Дернбург. — «Пандекты», т. III, стр. 366.
53. Вправе ли лицо, получившее задаток при отдаче внаймы помещения, возвратить его и отступиться от договора? Если исполнение договора не состоится по вине лица, получившего задаток, то последний обыкновенно возвращается. Но помимо этого означенное лицо подлежит всем другим последствиям, связанным с нарушением договора, так как задаток не изменяет нисколько существа юридических отношений, устанавливаемых договором. Но возвращается ли задаток и в том случае, когда исполнение договора не состоится без вины лица, получившего задаток? Цель задатка — обеспечение исполнения договора со стороны контрагента, представляющего его; но задаток составляет часть платы, следующей по договору, и если сторона, получившая задаток, не совершает того действия, за которое следует плата, то нет юридического основания и для платы, а следов., задаток, как часть платы, подлежит возвращению.
Проф. Д.И. Мейер. — «Русское гражданское право», изд. 1902 г., стр. 418-419.
54. Решение Сената (1875 г., N 467), которым признано, что «добровольное соглашение между прежним владельцем и арендатором о срочной уплате наемных денег, распространяющейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло третьему лицу, не касается нового приобретателя», — едва ли можно признать правильным. В данном случае владелец имения, проданного с публичного торга, получил от арендатора наемную плату разом за два года, в изменение первоначального условия о платеже за год. Это получение последовало задолго до вручения владельцу повестки об обращении взыскания на имение и о продаже его. Поэтому есть основание поставить его (прежнего владельца) в ответственность перед приобретателем за излишне полученные арендные деньги, но нельзя возлагать эту ответственность на арендатора, признавая, что лишний платеж необязателен для нового владельца, так как арендатор, внося платеж (если не было при этом злого умысла во вред третьему лицу), имел дело с полновластным владельцем и ничьего интереса не нарушил.
К. Победоносцев. — «Курс гражд. права», ч. 3, стр. 382-383.
55. Вопрос о праве хозяина вещи требовать взыскания с нанимателя всей арендной до окончания договорного срока платы, когда наниматель оставляет нанятую им вещь до срока, правильнее было бы разрешить в том смысле, что такое оставление квартиры должно быть рассматриваемо как неисполнение или нарушение всякого другого договора, дающее хозяину право требовать возмещения лишь того ущерба, который причиняется ему досрочным оставлением квартиры, а определение размера этого взыскания предоставить суду, решающему дело по существу.
В.Л. Исаченко. — «Основы гражданского процесса», стр. 168-170.
56. На вопрос: неожиданная командировка на театр военных действий освобождает ли от принятых в мирное время обязательств по договорам о найме квартиры, следует ответить отрицательно, так как хотя с точки зрения справедливости и даже в соответствии с общим смыслом нашего права вопрос этот и следовало бы решить в пользу расторжимости контрактов, но общим смыслом закона можно руководствоваться только тогда, когда нет положительного закона, разрешающего данное положение, а по интересующему нас вопросу означенная (1705) статья является именно этим положительным законом.
А.А. Леонтьев. — «Сила кварт. договоров при служеб. перемещениях в мирное и военное время», «Юрист», 1904 г., N 23, стр. 837-842.
57. Лица, состоящие на государственной службе, в случае получения нового назначения, сопряженного с переменою жительства, вправе, по надлежащем предварении (ст. 1849), прекратить заключенные ими договоры о найме жилых помещений и ранее определенных в них сроков.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1852.
571. Лица, состоящие на военной или государственной гражданской службе, священнослужители и учителя общественных учебных заведений могут, при переводе их на службу в другую местность, потребовать прекращения найма помещений, занимаемых ими или их семьями в месте расположения их частей или в месте их службы, с соблюдением, однако, установленного законом срока на предупреждение о том противной стороны. Это требование может быть заявлено лишь на ближайший срок, на который оно допускается.
«Германское Гражданское Уложение», ст. 570.
III. Об обязательности договора найма в случае перехода
имущества к другому лицу и для третьих лиц
58. Договор об аренде обязателен и для наследников контрагентов, хотя бы в нем и было постановлено условие о непередаче арендатором своих прав другим лицам (717181; 67/304).
581. Если старший член двора, как распорядитель надела, заключил договор об отдаче части надельной земли в срочную аренду, то этот договор, после смерти его, обязателен и для того члена семьи, который в силу обычая призван заступить место умершего, хотя новый хозяин и не считается наследником имущества, составляющего собственность всей крестьянской семьи (1905/102).
59. Владелец может продать землю, отданную внаем, и это не составляет безусловного нарушения арендного договора (72/511).
60. Арендный договор сохраняет свою силу до назначенного в нем срока и при продаже имущества другому лицу, хотя бы об этом и не было упомянуто в купчей крепости (70/1794; 69/882).
61. «Все договоры, заключенные должником до получения повестки об обращении взыскания на недвижимое имение, сохраняют свою силу до назначенного в них срока» (74/116).
611. Арендный договор обязателен для покупщика имения с публичного торга, если он был ему известен при покупке, хотя бы и не из описи имения (1902/118).
62. Договор найма не обязателен для покупщика имения в том случае, когда он остался неосуществленным до перехода имения к новому приобретателю за ненаступлением назначенного в нем срока и не был известен покупщику (79/129; 78/234).
63. Договор найма, заключенный по словесному уполномочию собственника, не может быть признан обязательным для третьего лица, купившего имущество (82/36).
64. Частный правопреемник покупщика имения с публичного торга вправе требовать наравне с самим покупщиком по силе 1100 ст. Уст. Гражд. Суд. уничтожения арендного на имение договора, не предъявленного ни при описи имения, ни к торгам на оное и обнаруженного только после продажи имения истцу. Разъяснение это не противоречит реш. 76/186 потому, что в последнем шла речь о таких последующих покупщиках, которые в самой купчей крепости обязались сохранять договор по тому имению, заключенный прежним вотчинником с посторонними лицами (98/8).
65. Арендатор имения не вправе удалять с этого имения чиншевиков, хотя бы по договору с арендатором чиншевики обязались вносить ему чиншевую плату и в чем-либо нарушили условия этого договора (77/113).
66. Обязательная сила арендного договора до истечения назначенного в нем срока исполнения подлежит ограничению на основ. 3 п. 1949 ст. 2 ч. XI т., по которому исполнение всякого договора, заключенного несостоятельным, зависит от усмотрения конкурсного управления, и другая сторона может лишь искать на конкурсной массе убытки от досрочного прекращения договора (78/238).
67. Арендный договор не имеет обязательной силы для залогодержателя, который вправе по просрочке закладной на арендуемое имение вступить во временное владение оным и устранить арендатора от пользования имением (71/440).
68. «Если собственник имения, взятого в опеку по взысканиям, отдаст его в арендное содержание с целью самому воспользоваться аренд. платой, то такое распоряжение должника нарушает право взыскателей, для удовлетворения которого опека учреждена, и потому заключенный им арендный договор может быть уничтожен судом по требованию тех лиц, чьи права нарушены заключением сего договора, но действительность такого договора не может быть оспариваема посторонними лицами» (79/247).
69. Договор о найме земли исполу, т.е. под условием дележа плодов, не прекращается и в том случае, когда отданная внаем земля признана будет по судебному решению собственностью другого лица (80/301).
70. Арендный на заложенное имение договор не уничтожается вступлением залогодержателя по просрочке закладной во временное владение имением (68/468); в этом случае право на арендную плату переходит к залогодержателю (67/308).
71. По вопросу: обязателен ли для законного собственника имения арендный договор, заключенный прежним незаконным, хотя и добросовестным владельцем — в данном случае правопреемником наследника по завещанию, признанному впоследствии недействительным, Правительствующий Сенат разъяснил, что вопрос этот подлежит разрешению в утвердительном смысле, так как прямой и точный смысл первой взятой отдельно части ст. 635 Зак. Гражд. с достаточною ясностью указывает на обязанность для законного собственника арендных договоров, заключенных добросовестным владельцем, ибо, в противном случае не было бы надобности предоставлять собственнику право на истребование каких-либо платежей по договору, не имеющему для него обязательной силы. Такое понимание первой части 635 ст. находит себе подтверждение и в соображениях, приведенных Правительствующим Сенатом в решении 1880 г., N 301 относительно силы договоров найма в случае перехода права собственности на отданное внаем имущество от его владельца к другому лицу. Подтверждения того же положения об обязательности для собственников арендных договоров, заключенных добросовестным владельцем, нельзя не усмотреть и в 1 п. 814 ст. Уст. Гр. Суд. При отрицании же за заключенными добросовестными владельцами арендными договорами обязательной силы и для законных собственников, дело арендования имений было бы в высшей степени затруднено, как не предоставляющее арендатором обеспеченного пользования плодами затрачиваемого ими труда капитала (1905/50).
72. Вопрос: если при залоге дома частному лицу или кредитному установлению, домовладелец особым ограничительным актом, совершенным в порядке 178 и 179 ст. Пол. о Нот. Части, обусловил, что в случае продажи дома по какому-либо взысканию все договоры о найме помещения в этом доме должны быть признаны необязательными для покупщика, то по наступлении упомянутого условия может ли такой акт иметь обязательное значение для третьих лиц и служить основанием для признания недействительными договоров найма, заключенных ими с прежним собственником после утверждения означенного ограничительного акта старшим нотариусом и распубликования его в Сенатских объявлениях, — разрешен Правит. Сенатом в отрицательном смысле на том основании, что к числу актов, ограничивающих право собственности и имеющих общеобязательное значение, должны быть отнесены только такие акты, которыми укрепляются какие-либо вещные права посторонних лиц в имении собственника и отметки в крепостном реестре, воспрещающие собственнику отчуждать и закладывать свое имущество. Что же касается таких актов, коими собственник ограничил себя в праве сдавать свое имущество в аренду, то хотя бы такой акт и был совершен в порядке 159 и 179 ст. Полож. о Нотар. Части, он обязателен только для собственника, неисполнение которым принятой на себя обязанности не может повлечь за собой недействительности заключенных им договоров найма и поражения прав третьих лиц, приобретенных по таким договорам. Исключение из этого правила может быть допущено только для таких арендных договоров, предусмотренных в 1693 и 1703 ст. т. Х ч. 1, которые в силу самого закона должны быть совершены крепостным порядком (1908/50).
721. См. ст. 514, 569, 635.
73. Письменный договор найма недвижимого имущества, не внесенный в вотчинную книгу, обязателен для нового приобретателя имения, если время совершения договора достоверно и недвижимое имущество до перехода права собственности на него к новому приобретателю, находилось уже в пользовании нанимателя.
Там же, ст. 1858.
74. Если недвижимое имущество, до перехода права собственности на него к новому приобретателю, находилось уже в пользовании нанимателя по словесному договору или по письменному договору, время совершения коего достоверно, то такие договоры, когда исполнение их при приобретении имения не было принято на себя новым приобретателем, имеют для последнего лишь силу найма, заключенного на неопределенный срок, и могут быть прекращены новым приобретателем во всякое время после надлежащего предварения (ст. 1849).
Там же, ст. 1859.
75. В случае прекращения договора найма по требованию нового приобретателя, прежний собственник отвечает перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма.
Там же, ст. 1860.
751. Если отданный внаем поземельный участок, по передаче его нанимателю, отчуждается наймодателем третьему лицу, то со времени перехода права собственности приобретатель вступает в права и обязанности наймодателя, возникающие из отношений по найму.
Если приобретатель не исполняет этих обязанностей, то наймодатель отвечает за убытки, которые обязан возмещать приобретатель, в качестве поручителя, отказавшегося от возражения о предварительном взыскании с главного должника. Если наниматель был извещен наймодателем о переходе права собственности, то наймодатель освобождается от этой ответственности, коль скоро наниматель не потребует прекращения найма в ближайший срок, в который это допускается.
«Германское Гражданское Уложение», ст. 571.
76. Если во время существования договора право собственности или право на вещь, исключающее пользование ею со стороны арендатора или наемщика, перейдет к третьему лицу вследствие отчуждения вещи арендо- или наймодателем или по иному правооснованию, и это третье лицо не вступит в обязательства арендо- или наймодателя, то арендатор или наемщик может требовать от арендо- или наймодателя возмещения вреда (ст. 764).
«Саксонское Гражданское Уложение», ст. 1222.
77. Если наймодавец продаст вещь, внаем отданную, то приобретатель не может отказать арендатору либо наемщику, имеющему официальный акт найма, либо частный акт, день совершения которого определен, разве бы наймодавец удержал это право за собою по договору найма.
«Гражданский Кодекс Наполеона», ст. 1743.
78. Если предмет аренды, в течение арендного срока, будет арендодателем отчужден или у него отобран вследствие понудительного исполнения, ареста или несостоятельности, то арендатор не вправе требовать с нового приобретателя продолжения аренды, разве бы последний к тому обязался; но арендатор может требовать от арендодателя исполнения договора, или, если это невозможно, вознаграждения за убытки.
«Швейцарский Союзный Закон об обязательствах 14 июня 1881 г.», ст. 314.
79. Прекращается ли продажей действие договоров об отдаче внаем недвижимого имущества (арендных), совершенных прежним хозяином оного, или договоры эти должны оставаться в силе до условленного срока? Из имеющегося в Пол. Взыск. Гражд. частного постановления по этому вопросу, относящегося лишь до публичной продажи, можно вывести следующее правило: владелец вправе свободно распоряжаться своею собственностью и заручать пользование имуществом постороннему лицу на срочное время, если собственность его свободная, т.е. если на ней не обеспечено взыскания вещным обеспечением.
К. Победоносцев. — «Курс гражд. права», ч. 1, стр. 358-360.
80. Прекращается ли наем с безусловным признанием незаконности хозяйского владения, т.е. когда имущество по судебному приговору признается законной собственностью другого лица? Вопрос этот имеет тесную связь с общим вопросом о действии продажи имения на наемные договоры прежнего владельца, как там, так и здесь нет основания в нашем законе уничтожать арендные договоры, переходящие с имением, хотя без сомнения, прежний незаконный владелец повинен во всяком случае удовлетворить нового за все полученные им и переходящие за черту его владения арендные платежи.
К. Победоносцев. — Там же, стр. 376-377.
801. Из Сенатского разъяснения (реш. 1871 г., N 440) не видно, при каких условиях залогодержатель, вступив во владение имением залогодательницы, устранил арендатора; но те соображения, на которых основано это решение, безусловно неправильны: Сенат не признал за арендатором права на иск к залогодержателю, нарушившему его права на том только основании, что он, залогодержатель, в договоре арендатора не участвовал.
В.Л. Исаченко. — «Свод касс. пол. по вопр. русск. гражд. мат. права», стр. 462.
81. Статья 1705 должна быть понимаема в том только смысле, что договор имущественного найма не может быть прекращен односторонней волей хозяина без возмещения ущерба. В пользу сохранения силы за арендными договорами приводят ст. 521 т. X ч. 1, но под отдельным владением в этой статье нельзя понимать наемное содержание, потому что отделение V, где помещена эта статья, имеет в виду владение в собственном смысле, как существенную часть права собственности. Статья же 1099 Уст. Гр. Суд., имея в виду отдельный случай, не устанавливает общего правила.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. — «Учебн. русск. гражд. права», стр. 526-527.
IV. Субаренда (поднаем)
82. Арендатор вправе передать арендуемый участок без согласия хозяина, если такая передача не воспрещена в договоре (70/1534).
83. «Если при передаче контракта найма все установленные контрактом обязанности переходят на другого съемщика и вместе с тем прекращаются все отношения прежнего нанимателя к хозяину имущества, то такая передача может иметь место только при согласии хозяина перенести права по этому договору и вытекающие из них обязанности на нового съемщика (реш. 1876 г., N 403). Но если наниматель, не слагая с себя принятых по контракту обязанностей по отношению к хозяину имущества, передает от себя нанятое имущество третьему лицу, то в этом случае согласия хозяина не требуется» (79/256).
84. «Отказом от найма помещения следует считать не одну фактическую сдачу оного нанимателем другому лицу, но такую без согласия домовладельца передачу помещения другому нанимателю, при которой переходят к последнему принятые первоначальным наемщиком в отношении к домовладельцу обязанности, т.е. иными словами, передачу самого наемного договора» (73/1141).
85. Поднаем и подсодержание, заключенные нанимателем и содержателем без участия в них собственника имущества, составляя предмет договора, могут только установить правовое отношение между поднанимателем и нанимателем (79/200).
См. ст. 521, 569, 1700 и след.
86. Если в договоре нет никаких противоположных определений, наниматель имеет право отдавать имущество в поднаем или субаренду (sublocatio). Само собой понятно, что наниматель отвечает за осторожный выбор поднанимателя.
Проф. Дернбург. — «Пандекты», т. III, стр. 365.
861. Наниматель не вправе без разрешения наймодателя предоставить третьему лицу пользование нанятою вещью, в частности от себя отдавать вещь внаем (поднаем). Если наймодатель отказывает в соответствующем разрешении, то наниматель может заявить отказ от договора найма с соблюдением законного срока на предупреждение об отказе, разве бы налицо была особо уважительная причина, связанная с интересами третьего лица. Если наниматель предоставил пользование третьему лицу, то он отвечает за вину третьего лица при пользовании даже в том случае, когда наймодатель дал разрешение на переуступку пользования.
«Германское Гражданское Уложение», ст. 549.
87. Подаренда и поднаем допускается, за исключением того случая, когда договором постановлено что-либо иное, или когда предмет договора при подаренде или поднайме должен пострадать более, нежели без них, или когда заключен договор аренды исполу. Из подаренды и поднайма возникает лишь правоотношение между подарендодателем или поднаймодателем и подарендатором или поднаемщиком (ст. 1228).
«Саксонское Гражданское Уложение», ст. 1194.
88. Без согласия арендодателя арендатор не может отдавать имение в дальнейшую аренду. Исключается обычная подаренда отдельных принадлежащих к имению участков.
«Гражданское Уложение Цюрихского Кантона», ст. 1524.
89. Наниматель может, если это не воспрещено договором, отдавать в пределах предоставленных ему по договору найма прав, все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодавцем. При найме исполу наниматель не имеет права отдавать нанятую землю в поднаем, если это не предоставлено ему по договору.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1844.
90. Уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма, с освобождением нанимателя от принятых им по договору обязательств, допускается лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия сего согласия, такая уступка прав рассматривается как поднаем.
Там же, ст. 1846.
91. Допустимы ли по нашему праву перенаем и поднаем имущества? Первый (перенаем) возможен лить с согласия хозяина вещи, так как, отдавая ее внаем известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с вещью и, следовательно, если хозяин своего согласия на замену не давал, — самовольная передача прав по найму не имеет для него значения и ответственным лицом перед ним продолжает быть прежний наниматель. Что же касается поднайма (напр., известное лицо нанимает квартиру и потом отдает жильцам по комнате), то таковой, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности. И против допустимости поднайма не может служить возражением, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, так как при поднайме контрагентом хозяина остается прежний наниматель, который один и несет на себе ответственность.
Проф. Г.Ф. Шершеневич. — «Учебн. русск. гражд. права», стр. 522-523.
1706. Если бы недвижимое имение отдано было внаймы из выстройки на большее число лет, нежели какое законом допускается, и по сей причине договор был уничтожен, то наемщик, за лишение до срока сей временной своей собственности, должен быть удовлетворен расчетом в употребленных им деньгах. Для сего надлежит: 1) прежнее положение имущества, бывшее при отдаче внаем, сравнить с тем, в котором оное находится при уничтожении договора; 2) исчислить издержки, употребленные наемщиком на исправление здания; 3) если от распоряжений и поправок наемщика потерпела прочность здания, то из издержек, употребленных на исправление, надлежит исключить потребную сумму на восстановление частей, в которых прочность здания уменьшилась; 4) исчислить все доходы, которые наемщик получил от имущества по день уничтожения договора; 5) сравнив весь сей приход с расходами, употребленными на исправление и на платеж найма хозяину, поставить сему последнему в обязанность доплатить происходящую от сего разность наемщику и нанятое имущество возвратить в распоряжение хозяина оного. 1824 июня 30 (29974).
См. ст. 1692, 1693, 1697 и 1705.
1707. Наниматель дома, если обяжется по договору хранить его от пожара, должен уплатить хозяину дома цену оного, когда доказано будет, что дом сгорел от его вины. 1649 янв. 29 (1) гл. Х, ст. 227.
Ответственность нанимателя дома в случае уничтожения последнего
от пожара
1. Освобождение по статье этой нанимателя, обязавшегося по договору хранить нанятое имущество от пожара, от ответственности, когда оно сгорело не по его вине, не может иметь применения, когда мера и степень ответственности именно определены договором (72/349).
2. См. ст. 1705 и Пол. о Каз. Подр. ст. 51.
1708. Если движимое имущество, взятое внаем, будет испорчено, то оно отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену того имущества, по оценке посторонних знающих людей. 1649 янв. 29 (1) гл. Х, ст. 274; 1864 ноября 20 (41477) ст. 515.
Примечание. Порядок производства описи и обращения в публичную продажу недвижимого имения, отданного в оброчное или арендное содержание, и последствия оных определяются в законах гражданского судопроизводства и в уставах кредитных установлений. 1849 июля 19 (23405); 1863 апр. 15 (39491); 1864 ноября 20 (41477) ст. 1094 и след.; 1882 мая 18 (894) пол. ст. 24.
Об ответственности нанимателя за повреждение имущ.,
составл. предмет найма
1. Наниматель под страхом ответственности за убытки обязан без замедления уведомить наймодавца о необходимости произвести починки, лежащие на обязанности наймодавца, а также о всяком причинении посторонними лицами вреда нанятому имуществу.
«Гражданское Уложение» (Пр. Ред. Ком. 1905 г.), ст. 1837.
2. Наниматель отвечает за вред, причиненный нанятому имуществу его домашними, служащими, рабочими и поднанимателями.
Там же, ст. 1839.
3. Наниматель обязан по окончании найма сдать наймодавцу нанятое имущество со всеми его принадлежностями в том же состоянии, в каком оно было принято. Но за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользования (ст. 1834), наниматель не отвечает.
Там же, ст. 1839.
4. Наемщик или арендатор, в случае порчи или утраты чего-либо, ответствует и за вину своих домашних поднаемщика или подарендатора.
«Гражданское Уложение Сербии», ст. 698.
5. Правило этой статьи, хотя и говорит лишь о последствиях порчи имущества движимого, но как заключающее в себе выражение общего начала об ответственности каждого за его действия, безотносительно к тому имуществу, которому он причиняет ущерб, вполне может быть применяемо по аналогии и к ответственности нанимателя имущества недвижимого за повреждение его им.
К.Анненков. — «Сист. русск. гражд. права», т. IV, стр. 163-164.
6. См. ст. 2068.
Добавить комментарий