+7 (905) 700-0886 

Положения о необходимости государственной регистрации договора цессии, если уступка требования имеет место по сделке, требующей государственной регистрации, носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости

Уступка права по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.


Требование о регистрации договора участия в долевом строительстве вызывает необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на получение объекта строительства, но и иных сделок по уступке прав, вытекающих из договора, в том числе уплату убытков, неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 «Обзор судебной практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» на обязательство по уплате неустойки, как меры ответственности, распространяются положения ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.
Действующее законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону.
Следовательно, договор уступки прав требований от 10.04.2015 по указанному договору участия в долевом строительстве, зарегистрированным в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.
Положения о необходимости государственной регистрации договора цессии, если уступка требования имеет место по сделке, требующей государственной регистрации, носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2013 по делу N ВАС-1787/13

Постановление 10-го арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2016 г. по делу N А41-67688/15 приводится в рамках Обзора арбитражной практики по взысканию неустойки с застройщика.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. по делу N А41-67688/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ивановой Л.Н., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО «Мегател» — представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО «Рантект-МФД»- Кондрахина Е.Н. представитель по доверенности от 15.10.2015,
от Кальгиной М.И. — представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Мегател» на решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2016 по делу N А41-67688/15, принятое судьей Бирюковой Е.В., по заявлению ООО «Мегател» к ООО «Рантект-МФД», третье лицо Кальгина М.И. о взыскании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мегател» (далее — ООО «Мегател», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» (далее — ООО «Рантект-МФД», ответчик) о взыскании неустойки согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на случай неисполнения судебного акта взыскать на основании статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке 24 процентов годовых, взыскать неустойку за период с 29.04.2014 по день вынесения судом решения, а также неустойку за период со дня вынесения решения по день фактического исполнения обязательства (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ том 2 л.д. 92 — 93).
Определением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2015 по делу N А41-67688/15 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кальгина М.И. (том 2 л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2016 по делу N А41-67688/15 в удовлетворении требований отказано (том 2 л.д. 166 — 168).
Не согласившись с указанным судебным актом ООО «Мегател» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, третьего лица, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
Законность и обоснованность решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266 — 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела 04.06.2009 между ООО «Рантект-МФД» (застройщик) и ЗАО «Гранситистрой» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке. Предметом договора является обязанность застройщика в предусмотренные договором срок построить многоэтажный дом, указанный в п. 1 договора. Объект долевого участия (ОДС) определен сторонами в статье 1 договора, цена Договора составляет 219 701 373 руб. (Дополнительное соглашение N 6 от 31.01.2013).
Согласно п. 2.3.1 и п. 2.3.2 договора, застройщик обязан уведомить УДС о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и о готовности ОДС к передаче не менее чем за тридцать календарных дней до истечения срока передачи ОДС, предусмотренного договором. 26.09.2012 по договору об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве ЗАО «Гранситистрой» (цедент) уступило гражданке Кальгиной М.И. (цессионарий) право требования к ООО «Рантек-МФД» о передаче в собственность цессионария объекта долевого строительства.
Согласно п. 3 акта приема оказанных услуг по договору уступки права сумма оплаты за уступку права требования составляет 4 374 700 руб., из которых: — 3 516 975 руб. стоимость квартиры до обмеров БТИ, уплаченная ЗАО «Гранситистрой» (УДС) застройщику до момента заключения Договора уступки права — 857 725 руб. вознаграждение ЗАО «Гранситистрой» (УДС) за уступку права требования гражданке Кальгиной М.И. Цессионарий в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору уступки права требования, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт от 12.03.2013 об исполнении обязательств по договору уступки права требования от 26.09.2012 в части уплаты цены договора.
Однако в указанный в п. 2.1 договора уступленный объект новому кредитору передан не был. 10.04.2015 между гражданкой Кальгиной М.И. (цедент) и ООО «Мегател» (истец, цессионарий) заключен договор уступки права требования на неустойку в связи с нарушением срока передачи квартиры (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает на себя право требования к ООО «Рантек-МФД» (должник) по обязательству уплаты неустойки, начисление которой предусмотрено п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Согласно п. 3.4 договора цена указанного договора составляет 300 000 руб. ООО «Мегател» в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства, в подтверждение чего в материалы дела представлен Акт приемки оказанных услуг от 10.04.2015 об исполнении обязательств по договору уступки права на взыскание неустойки в связи с нарушением срока передачи ОДС в части уплаты цены договора.
Оставление ответчиком претензии истца без удовлетворения, явилось основанием для обращения ООО «Мегател» в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленного требования ввиду отсутствия государственной регистрации договора уступки права требования.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон N 214-ФЗ).
В соответствии со статьей 17 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ.
В силу статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, положения статей 11 и 17 Закона N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, является обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом Закон N 214-ФЗ не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства, равно как и не ограничивает возможность уступки только требования об уплате договорной неустойки.
Уступка права по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Требование о регистрации договора участия в долевом строительстве вызывает необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на получение объекта строительства, но и иных сделок по уступке прав, вытекающих из договора, в том числе уплату убытков, неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 «Обзор судебной практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» на обязательство по уплате неустойки, как меры ответственности, распространяются положения ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.
Действующее законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону.
Следовательно, договор уступки прав требований от 10.04.2015 по указанному договору участия в долевом строительстве, зарегистрированным в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.
Положения о необходимости государственной регистрации договора цессии, если уступка требования имеет место по сделке, требующей государственной регистрации, носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2013 по делу N ВАС-1787/13.
Поскольку доказательств, подтверждающих регистрацию договора уступки права требования в установленном законом порядке, не представлено, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является верным.
Также судебная коллегия учитывает, что 21.03.2016 между ООО «Ракент-МФД» и Кальгиной М.И. заключено дополнительное соглашение N 16-465 к договору долевого участия от 04.06.2009 N 3-ДУДС/16, в пункте 2.2 которого стороны согласовали новый срок передачи квартиры не позднее 31 марта 2016 года.
По акту приема-передачи от 24.03.2016 N 465 квартира была передана Кальгиной М.И. и 19.04.2016 за последней зарегистрировано право собственности на квартиру 465 площадью 42,5 кв. м, расположенной в доме по адресу Московская область, г. Одинцово, ул. Садовая, д. 24, кв. 465, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2016 года по делу N А41-67688/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА

Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
С.В.МАЛЬЦЕВ

Взыскать с застройщика неустойку и штраф полностью, без снижения, через арбитраж

Практические вопросы взыскания неустойки по ДДУ:


Основные понятия, используемые для регулирования отношений при долевом участии в строительстве

Расчет суммы неустойки

Противодействие снижению неустойки по ДДУ

Правильная приемка квартиры (иного объекта)

Взыскание неустойки по ДДУ и штрафа в арбитражном суде

Дополнительная ответственность застройщика

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики