+7 (905) 700-0886 

Допуская привлечение средств граждан для долевого строительства недвижимости, законодатель установил ряд судебных механизмов защиты прав участников долевого строительства.  Несмотря на то, что споры о взыскании процентов при расторжении договора долевого участия встречаются реже, чем споры о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи, данная арбитражная практика также развивается.

Предпосылкой рассмотрения таких споров в арбитраже является широко распространившаяся практика уступки прав на неустойку и потребительский штраф хозяйственному обществу[1]. Обоснованием таких уступок, как правило, является большая выгода для участника долевого строительства и гарантия получения вознаграждения для предпринимателя, работающего без аванса, за счет получения требования при подписании договора.

Споры о расторжении договора и возврате денежных средств, уплаченных за будущую недвижимость, а также о взыскании процентов за пользование данными средствами в соответствии со ст.9 ФЗ-214[2] являются намного менее распространенной категорией. При этом в большинстве случаев основанием для одностороннего отказа дольщика от договора является нарушение срока передачи недвижимости на два и более месяца. Менее часто встречаются споры о расторжении договора при предполагаемой невозможности завершения строительства в установленный срок, а также в связи с нарушением требований о качестве недвижимости.

Поскольку при расторжении договора законом установлены «удвоенные» проценты за весь период пользования денежными средствами, такое вложение могло бы быть коммерчески выгодным для дольщика. В свою очередь, риск такого взыскания должен очень серьезно стимулировать застройщика определять в договоре реальные сроки строительства и своевременно исполнять принятые обязательства.

Меньшая распространенность споров, связанных с расторжением договоров долевого участия, является следствием того, что в большинстве случаев строящееся жилье приобретается действительно в потребительских целях.

Второй причиной меньшей распространенности исков, связанных с расторжением, является риск не получить обратно денежные средства вследствие неплатежеспособности застройщика. Очевидно, что даже при благополучии застройщика в настоящее время, достоверно предвидеть его финансовое состояние к окончанию срока судебного разбирательства невозможно. Учитывая увеличение количества случаев банкротства застройщиков, а также недостаточную ясность норм о залоге при расторжении ДДУ, предполагаемое получение квартиры с возможностью предъявления неустойки за нарушение срока передачи представляется для потребителя более предпочтительным.

Даже если предположить уверенность в сохранении финансового состояния, наиболее очевидным препятствием для распространения механизма взыскания процентов за пользование деньгами при расторжении договора останется снижение присуждаемых сумм судами[3].

Несмотря на то, что право расторгнуть договор и потребовать проценты появляется у дольщика только при нарушении договора застройщиком, возможность отнесения к неустойке процентов за пользование денежными средствами, начисленных до момента расторжения[4], очень сомнительна. Такое пользование законно до истечения срока передачи квартиры. В случае же нарушения срока передачи незаконное пользование составит (условно) два месяца против года законного пользования (также условно), предшествующего ему. Соответственно, в процентах, установленных ч.2 ст. 9 ФЗ-214, в большей степени присутствуют признаки платы за пользование денежными средствами, чем признаки меры ответственности.

В то же время, неустойкой, безусловно, следует считать проценты за нарушение срока возврата денежных средств, предусмотренные частью 6 статьи 9 ФЗ-214[5]. При этом то, что равные по величине проценты присуждаются разными положениями ст.9 ФЗ-214, указывает на различие их правовой природы и регулируемых ими отношений.

Несмотря на указанные обстоятельства, формирующаяся в настоящее время судебная практика в большинстве случаев не признает различия между процентами, предусмотренными частью 2 и частью 6 ст. 9 ФЗ-214, допуская их снижение как чрезмерное по правилам ст. 333 ГК РФ.

Следствием указанных причин является то, что при нарушении сроков передачи на срок от двух  месяцев до года подавляющее большинство дольщиков предпочитает получить недвижимость, а для компенсации нарушения сроков предъявить требование о неустойке. В случае же нарушения качества недвижимости предъявляются требования об устранении недостатков и о возмещении убытков.

Соответственно, арбитражная практика по взысканию с застройщиков денежных средств, уплаченных за будущую недвижимость и процентов за пользование данными средствами остается недостаточно развитой. В настоящее время количество подобных исков не превышает двух процентов по отношению к количеству исков о взыскании неустоек с застройщиков. В свою очередь, анализ аналогичной практики судов общей юрисдикции затруднен в силу исключения из текстов судебных актов цифровых данных, по непонятной причине относящихся к персональным данным.

В настоящем обзоре анализируется арбитражная практика Московского региона за вторую половину 2018 года. Выбор данного периода обусловлен появлением позиции СК по ЭС ВС РФ, разъясняющей возможность уступки потребительского штрафа хозяйственному обществу по делам о взыскании неустоек[6], а также сложившейся в последующий период практикой по снижению присуждаемых сумм по таким делам[7].

За указанный период Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено 10 дел о взыскании процентов за расторжение договоров долевого участия.  Еще по 7 делам были приняты постановления Девятым арбитражным апелляционным судом. Учитывая практическую обусловленность данного обзора, приводимые судебные постановления исследуются преимущественно в части процентов за пользование, а в исследовании не представлены постановления 10 ААС.

Средняя сумма заявленных процентов за пользование в рассмотренных 17 делах составила 3 070 138 рубля. В среднем было присуждено  2 760 279   рублей судами первой инстанции (15 дел, в двух во взыскании отказано, одно направлено на новое рассмотрение кассационной инстанцией[8]). В апелляции средняя сумма присужденных процентов составила 2 740 553  (13 дел, в четырех во взыскании отказано, в одном из них проценты взысканы в кассационной инстанции[9]).

Возможность снижения процентов обосновывается тем, что право дольщика на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке возникает при неправомерном поведении застройщика[10]. Соответственно, возможность взыскания с застройщика процентов установлена исключительно в отношении такого поведения застройщика, которое стало причиной одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

Поскольку право на предъявление процентов возникает только в случае нарушения застройщиком условий договора, проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение застройщиком обязательств перед дольщиками, носят характер законной неустойки, поэтому возможно уменьшение размера данных процентов судом на основании статьи 333 ГК РФ[11].

В отличие от тенденции, установившейся в делах о взыскании неустоек за нарушение сроков, установление баланса интересов сторон не всегда осуществляется путем снижения в два раза. В 14-ти делах, судебные акты по которым в настоящее время вступили в законную силу, проценты были взысканы в среднем размере 77 % от заявленного[12]. При этом взысканная сумма составляла от 21 до 74%[13] цены квартиры.

Проценты вообще не были снижены в 7 делах[14]. Минимальная сумма процентов составила 998 135 рублей[15], а максимальная 18 636 747 рублей[16]. Четыре из перечисленных дел рассмотрены кассационной инстанцией[17]. Минимальное и максимальное соотношение с ценой квартиры по «несниженным» процентам совпало с общими пиковыми значениями. Период пользования процентами составил от 161 дня[18] до 3 855 дней[19], а нарушение срока передачи квартиры от 71 дня[20] до 425 дней[21].

Проценты не были снижены в тех случаях, когда ответчик не заявил о несоразмерности, либо не привел соответствующих доказательств[22].

Больше всего проценты были снижены в деле А40-9338/2018 (судья Панфилова Г.Е.), снижение составило 63%.  Присужденная сумма соответствует 21 % от цены квартиры. Требование заявлено через 335 дней после наступления срока передачи. Решение оставлено в силе апелляционной инстанцией, в кассационной инстанции не рассматривалось. В принятых по делу судебных актах традиционно отсутствуют расчеты, обосновывающие очевидную несоразмерность. Снижение процентов до однократной величины с принятием как правильного контррасчета ответчика обосновывается позицией Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре от 04.12.2013 г. С учетом отказа во взыскании штрафа, истцу реально присудили 24 % от заявленного.

В деле А40-225783/2017 (судья Пулова Л.В.) истцу присудили 47 % от заявленных процентов. С учетом отказа во взыскании штрафа, было реально присуждено 33,5 % от заявленного. Сумма удовлетворенных требований составила 24 % от цены недвижимости, а период просрочки- 385 дней.

Обосновывая снижение процентов в деле А40-225783/2017, суд сослался на разъяснения Пленума ВАС РФ, содержащиеся в Постановлении от 22.12.2011 г. № 81, позволяющих суду оценивать в каждом конкретном случае возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон, отсутствия у ответчика негативных последствий и невозможности обогащения за счет должника. Несмотря на то, что в решении суда указано на взыскание неустойки, исходя из текста мотивировочной части можно сделать вывод о присуждении именно процентов.

В делах А40-244823/2017, А40-186444/2017, А40-151744/17, А40-238470/17 истцам присудили от 48% до 51% от суммы заявленной неустойки. Просрочка составила от 75 до 337 дней, а сумма удовлетворенных требований составила от 25% до 28 % от стоимости недвижимости.

При этом в единственном из перечисленных дел[23] истцу был присужден потребительский штраф. Это означает, что в остальных делах[24] было фактически присуждено 33-34 % от заявленных требований.

Таким образом, в большинстве случаев сумма процентов за пользование снижалось примерно в два раза. При этом снижение обосновывалось как математической неверностью, так и невозможностью применения к коммерсанту удвоенной ставки, а также необходимостью установления баланса интересов.

Штраф

Требование о взыскании потребительского штрафа было заявлено в 11 делах. В первой инстанции штраф присужден в трех из них[25].

Апелляционная инстанция отменила решения в части штрафа в делах А40-105016/2017 (в связи с тем, что основной долг выплачен добровольно) и А40-191984/2017. По итогам кассационного рассмотрения штраф оставлен только в деле А40-244823/2017.

Отказывая во взыскании потребительского штрафа, суды указывали:

  • неразрывную связанность штрафа с личностью гражданина-потребителя[26];
  • невозможности отнесения к числу потребителей истца, являющегося индивидуальным предпринимателем[27];

В двух из трех дел, направленных на новое рассмотрение кассационной инстанцией, по вопросу присуждения штрафа отмечается:

  • что систематическое извлечение дохода в виде взыскания бесспорного потребительского штрафа может свидетельствовать о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотребление правом) в нарушение требований ч.1 ст.10 ГК РФ[28];
  • неустойка (штраф) в размере 82 % может свидетельствовать о злоупотреблении правом[29].

В результате анализа приведенных судебных актов необходимо обратить внимание на следующие выявленные правовые позиции.

  1. Поскольку прекращение договора возможно при его нарушении застройщиком, суды рассматривают проценты за пользование средствами дольщика как меру ответственности, в силу чего применяют положения ст. 333 ГК РФ.
  2. Поскольку требование о возврате цены договора является денежным, сумма процентов за его неисполнение не может быть снижена ниже размера, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ[30].
  3. Допуская снижение процентов как несоразмерных, необходимо не допускать обогащения должника-коммерсанта вследствие ненадлежащего исполнения обязательства за счет получения неограниченного финансирования. В качестве индикатора вполне может использоваться средневзвешенная ставка банковского процента за соответствующий период.
  4. Поскольку сложившаяся в настоящее время практика по делам о взыскании неустоек исходит из возможности уступки права на потребительский штраф, такое требование допустимо и при расторжении договора.
  5. При систематическом взыскании штрафа судам необходимо оценивать получение систематической выгоды из потребительских отношений на предмет добросовестности и отсутствия злоупотреблением правом.
  6. Сумма неустоек (включая проценты и штраф) должна сопоставляться со стоимостью недвижимости. Сумма в размере 82 % может свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Завершая изложенное, необходимо отметить, что требования отдельных потребителей могут существенно различаться между собой. Для одного приоритетным является получение квартиры в максимально короткий срок, а его нарушение влечет необходимость снимать другое жилье. Для другого сам срок строительства не является существенным, а негативные последствия нарушения срока обусловливаются необходимостью выбора уникального учебного заведения для детей. При этом необходимость вложение денежных средств на длительный период и, как следствие, сопоставимость начисленных процентов с ценой договора может обусловливаться также и сложностью возводимого объекта.

Соответственно, критерий соотношения суммы процентов и штрафа с ценой квартиры при кажущемся удобстве не может использоваться без учета иных субъективных критериев, даже при рассмотрении дела как экономического спора в арбитражном суде.

На наш взгляд, более правильным способом установления соразмерности является не уменьшение заявленных требований в два раза, а нахождение среднего арифметического в пределах, исключающих неосновательное обогащение сторон.

[1] Развитие и изменение такой практики рассмотрено, в частности, в обзоре  «О последствиях произвольной оценки соразмерности при взыскании неустойки с застройщика», url: http://corprf.ru/o-posledstviyah-proizvolnoy-otsenki-sorazmernosti-pri-vzyiskanii-neustoyki-s-zastroyshhika/

[2] Части 1, 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  в части расторжения договоров и выплате процентов за пользование денежными средствами, оплаченными в счет цены недвижимости, а также проценты за нарушение срока возврата в соответствии с ч.6 данной статьи.

[3] В частности, в п. 33 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

[4] Проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 ФЗ-214, по своей сути аналогичны процентам, установленным ст. 317.1 ГК РФ. В отличие от процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, проценты, установленные статьей 317.1 ГК РФ, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). В соответствии с п. 76 Пленума № 7, правила статьи 333 ГК РФ не применяются при взыскании процентов, начисляемых по статье 317.1 ГК РФ.

[5] Проценты за нарушение 20-ти дневного срока возврата денежных средств, внесенных в оплату ДДУ, при расторжении.

[6] Подробнее «Обзор практики АСМО по взысканию неустойки и штрафа с застройщиков», url: http://corprf.ru/obzor-praktiki-asmo-po-vzyiskaniyu-neustoyki-i-shtrafa-s-zastroyshhikov/

[7] Подобнее «Обзор арбитражной практики АСМО об уменьшении неустойки по договорам долевого участия в строительстве», url: http://corprf.ru/obzor-arbitrazhnoy-praktiki-asmo-ob-umenshenii-neustoyki-po-dogovoram-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/#more-11145

[8] Дело А41-1908/2018.

[9] Дело А40-105016/2017.

[10] Дела А40-244823/2017, А40- 186444/2017.

[11] На возможность снижения процентов указано также в п. 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

[12] Дела А40-244823/2017, А41-22325/2018, А41-67100/2017, А41-7040/2018, А40-186444/2017, А41-72739/2017, А40-105016/2017, А40-159303/2018, А40-191535/2017, А40-225783/2017, А40-151744/2017, А40-9338/2018, А40-238470/2017, А40-205024/2017.

[13] В делах А41-7040/2018, А40-9338/18 в размере 21%, в деле А40-105016/2017 в размере 74%.

[14] Дела А41-22325/2018, А41-7040/2018, А41-72739/2017, А40-105016/2017, А40-159303/18, А40-91535/2017, А40-205024/17.

[15] Дело А41-7040/2018.

[16] Дело А40-191535/2017.

[17] Дела А41-22325/2018, А41-7040/2018, А41-72739/2017, А40-105016/2017.

[18] Дело А41-7040/2018.

[19] Дело А40-191535/2017.

[20] Дело А40-159303/2018.

[21] Дело А40-191535/2017.

[22] В судебных актах  в частности указывалось, что ответчиком не заявлено ходатайств о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ (А41-22325/2018), суды не установили предусмотренных статьей 333 ГК РФ оснований для уменьшения предъявленной ко взысканию суммы, что не может быть иначе оценено судом кассационной инстанции в связи с отсутствием у него таких полномочий (А41-7040/2018), ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки в заявленном размере последствиям нарушенного обязательства в материалы дела не было представлено (А41-72739/2017 АС МО, А40-159303/2018- 9ААС).

[23] Дело А40-244823/2017.

[24] Дела А40-186444/2017, А40-151744/17, А40-238470/17.

[25] Дела А41-67100/2017, А40-105016/2017 и А40-191984/2017.

[26] Дело А40-225783/2017.

[27] Дела А40-151744/2017, А40-238470/17.

[28] Дело А40-191984/2017.

[29] Дело А41-1908/2018.

[30] В силу п. 6 ст. 395 ГК РФ.

Взыскать с застройщика неустойку и штраф полностью, без снижения, через арбитраж

Практические вопросы взыскания неустойки по ДДУ:


Основные понятия, используемые для регулирования отношений при долевом участии в строительстве

Основные термины, используемые при долевом участии в строительстве

Кто и при каких условиях может требовать взыскания неустойки с застройщика

Что препятствует и что не препятствует взысканию неустойки с застройщика

Взыскание неустойки по нежилым помещениям

Расчет суммы неустойки

Как рассчитывается неустойка по ДДУ

Как и почему суд уменьшает неустойку по ДДУ

Причины необоснованного уменьшения неустойки в суде общей юрисдикции

Противодействие снижению неустойки по ДДУ

Опровержение несоразмерности

Доказывание соразмерности

Сравнение процедур взыскания неустойки в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде

Правильная приемка квартиры (иного объекта)

Оспаривание доплаты за увеличение площади

Опровержение уклонения от приемки

Основания для правомерного отказа от приемки квартиры

Примеры регламентированных нарушений качества, встречающихся при приемке квартиры

Взыскание неустойки по ДДУ и штрафа в арбитражном суде

Оформление уступки, порядок оплаты, состав работ

Запрет уступки неустойки в ДДУ

Подсудность потребительского спора арбитражу

Опровержение притворности

Оспаривание третейской оговорки в ДДУ

Обзор арбитражной практики АСМО об уменьшении неустойки по договорам долевого участия в строительстве (август 2018 г.)

Обзор 19 разных арбитражных дел с одинаковыми обстоятельствами о взыскании неустойки с ГУП Дирекция объектов гаражного назначения (сентябрь 2018 г.)

Обзор практики АСМО взыскания неустойки и штрафа по ДДУ (август 2018 г.)

Обзор практики взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде за 2017 г.

Обзор практики взыскания неустойки за нарушение сроков по ДДУ в арбитражном суде

Течение сроков на досудебное урегулирование спора с застройщиком в арбитражном суде

Дополнительная ответственность застройщика

Взыскание штрафа, возмещение морального вреда

Возмещение убытков

Рубрики