+7 (905) 700-0886 

Довольно часто наши клиенты предполагают, что какое-либо имеющиеся в их деле условие мешает им уступить право или взыскать неустойку с застройщика. Иногда для взыскания неустойки с застройщика действительно имеются определенные препятствия. Их преодоление, как правило, заключается в оспаривании тех или иных положений договоров, а также в установлении дополнительных обстоятельств. Но, в большинстве случаев, предполагаемые препятствия оказываются надуманными.

Разумеется, единственным объективным препятствием для взыскания неустойки с застройщика является отсутствие у него имущества, на которое можно обратить взыскание. Но, помимо абсолютной невозможности, уступка неустойки по ДДУ может быть оспорена застройщиком в судебном порядке при выполнении следующих условий:

  • если договор долевого участия заключен ранее 01.07.2014 г.
  • в договоре есть запрет на уступку права на неустойку
  • квартира (другой объект) еще не передана дольщику

Но даже в этом случае, сделка по уступке остается в силе до принятия судом решения о признании недействительности. При этом любой запрет на уступку теряет силу после передачи квартиры дольщику.

Кроме того, говоря о препятствиях для взыскания неустойки с застройщика, следует обратить внимание на следующие особенности:

  • Если дольщик необоснованно уклонялся от приемки объекты, то причитающаяся ему неустойка может быть снижена (отказано во взыскании за период уклонения).
  • Если квартира приобреталась в коммерческих целях, то дольщик не имеет право на получение штрафа за отказ застройщика от добровольного удовлетворения его требований.
  • Если строящееся нежилое помещение приобретается не по договору долевого участия, то неустойка должна начисляться не по правилам ФЗ-214, а по правилам закона О защите прав потребителей.

Не препятствует взысканию по ДДУ следующие предполагаемые затруднения:

  • Наличие непогашенного полностью кредита, взятого для приобретения квартиры (иного объекта). Поскольку застройщик получил стоимость объекта от банка, то вопросы погашения кредита не затрагивают застройщика.
  • Если квартира не передана дольщику, либо акт ввода объекта в эксплуатацию не подписан. В этом случае договор уступки права на неустойку должен быть зарегистрирован Росреестром. Если сторонами заключен иной договор, то регистрация не требуется.
  • Если в соответствии с договором долевого участия для уступки прав по договору необходимо получение согласия банка, а такое согласие не получено. Нарушение такого запрета не делает уступку недействительной, но не исключает ответственности перед банком.
  • Если в договоре долевого участия, заключенного после 01.07.2014 г., установлен запрет на уступку, либо возможность уступки обусловлена согласием застройщика, а такое согласие не получено. Совершение уступки денежного требования в нарушение запрета после 01.07.2014 г. не влечет недействительности такого соглашения.
  • Наличие в договоре третейской оговорки. В большинстве случаев третейская оговорка может быть оспорена путем предъявления соответствующего иска от дольщика.
  • Наличие в акте приема-передачи квартиры (иного объекта) положения об отсутствии у дольщика финансовых и иных претензий к застройщику. Поскольку дольщик является слабой стороной в потребительских правоотношениях, отказ от права не влечет юридически значимых последствий.
  • Заключение договора строительстве жилого помещения в иной форме (предварительный договор, инвестиционный договор и др.). Если суть правоотношений сводится к передаче денег за помещение, которое на момент передачи еще не оформлено или не существует, то такие отношения будут регулироваться ФЗ-214.
Взыскать с застройщика неустойку и штраф полностью, без снижения, через арбитраж

Практические вопросы взыскания неустойки по ДДУ:


Основные понятия, используемые для регулирования отношений при долевом участии в строительстве

Основные термины, используемые при долевом участии в строительстве

Кто и при каких условиях может требовать взыскания неустойки с застройщика

Что препятствует и что не препятствует взысканию неустойки с застройщика

Взыскание неустойки по нежилым помещениям

Расчет суммы неустойки

Как рассчитывается неустойка по ДДУ

Как и почему суд уменьшает неустойку по ДДУ

Причины необоснованного уменьшения неустойки в суде общей юрисдикции

Противодействие снижению неустойки по ДДУ

Опровержение несоразмерности

Доказывание соразмерности

Сравнение процедур взыскания неустойки в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде

Правильная приемка квартиры (иного объекта)

Оспаривание доплаты за увеличение площади

Опровержение уклонения от приемки

Основания для правомерного отказа от приемки квартиры

Примеры регламентированных нарушений качества, встречающихся при приемке квартиры

Взыскание неустойки по ДДУ и штрафа в арбитражном суде

Оформление уступки, порядок оплаты, состав работ

Запрет уступки неустойки в ДДУ

Подсудность потребительского спора арбитражу

Опровержение притворности

Оспаривание третейской оговорки в ДДУ

Обзор арбитражной практики АСМО об уменьшении неустойки по договорам долевого участия в строительстве (август 2018 г.)

Обзор 19 разных арбитражных дел с одинаковыми обстоятельствами о взыскании неустойки с ГУП Дирекция объектов гаражного назначения (сентябрь 2018 г.)

Обзор практики АСМО взыскания неустойки и штрафа по ДДУ (август 2018 г.)

Обзор практики взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде за 2017 г.

Обзор практики взыскания неустойки за нарушение сроков по ДДУ в арбитражном суде

Течение сроков на досудебное урегулирование спора с застройщиком в арбитражном суде

Дополнительная ответственность застройщика

Взыскание штрафа, возмещение морального вреда

Возмещение убытков

Рубрики