Согласно ст. 10 214-ФЗ сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства по ДДУ обязана, помимо неустойки, штрафа и морального вреда, возместить другой стороне причиненные убытки в полном объеме.
При нарушении срока передачи квартиры ущерб объективно выражается в отсутствии объекта строительства у дольщика в установленный срок. Соответственно, восстановление права должно условно обеспечиваться предоставлением аналогичного объекта на период, равный периоду просрочки. Поскольку рынок аренды квартир без ремонта отсутствует, для определения размера убытков необходимо подбирать аналогичные квартиры с ремонтом и применять соответствующий поправочный коэффициент.
Анализ судебной практики показывает, что суды крайне редко присуждают участникам строительства убытки. Отказывая во взыскании убытков, суды указывают, что:
- аренда квартиры вне места своего постоянного места жительства (при его наличии) является выбором, а не необходимостью истца, поэтому арендные платежи не являются его убытками;
- аргумент об аренде квартиры при отсутствии места постоянного жительства (например, если деньги от продажи единственного жилья были переданы застройщику) также не состоятелен, так как, продавая единственное жилье, участник строительства должен был предполагать, что будет вынужден нести дополнительные расходы по аренде жилья и должен был осознавать, что квартира по ДДУ реально не существует.
Чаще всего, отказ обусловливается таким фактором, как отсутствие причинно-следственной связи между противоправными действиями застройщика и возникшими тратами участника строительства. На наш взгляд, основной ошибкой при доказывании является попытка доказать несение расходов на аренду иного реального жилья.
Условия взыскания убытков
Взыскание убытков возможно при доказывании:
- наличия убытков у участника
- их размера
- причинно-следственной связи между наличием убытков и действиями (бездействием) застройщика
Например, убытками может быть отсутствие у дольщика права пользования квартирой (без ремонта, с учетом всех недоделок и т.д.), которое может выражаться в денежном эквиваленте, определенным независимым оценщиком.
Таким образом, объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников гражданских правоотношений при необоснованном посягательстве на их права.
