+7 (905) 700-0886 

При наличии разногласий относительно цены выкупаемого имущества надлежащим способом защиты права является предъявление в порядке искового производства требования об урегулировании соответствующих разногласий в соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ.

принимая во внимание, что истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, надлежащим способом защиты права является предъявление в порядке искового производства требования об урегулировании соответствующих разногласий в соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(Требования удовлетворены)

Текст Постановления ФАС Московского округа от 22.07.2014 N Ф05-6122/2014 по делу N А40-25981/13 приводится в рамках обзора арбитражной практики о понуждении государственных органов к заключению договоров купли-продажи городского недвижимого имущества в порядке ст. 445 ГК РФ

Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

адвокат по недвижимости

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N А40-25981/13

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Нужнова С.Г., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью «Конвертер» — Барашков И.Г. по дов. от 17.02.2014, Одринский А.А. по дов. от 17.02.2014,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы — Мягких Д.К. по дов. от 31.12.2013,
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Топ-Консалт» — неявка, извещено,
рассмотрев 15 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика — Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 26 декабря 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
и постановление от 12 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Валиевым В.Р., Лаптевой О.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью «Конвертер»
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Топ-Консалт»,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Конвертер» (далее — истец, ООО «Конвертер») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее — ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения XVI, этаж 3, комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 4а, общей площадью 63,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
«Цена Объекта 3 461 120 (Три миллиона четыреста шестьдесят одна тысяча сто двадцать) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 63,7 кв. м, проведенной ООО «Бизнес Вектор». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;
2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции:
«Оплата по Договору производится в течение трех лет со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение)»;
3) указав в приложении к договору (график платежей):
ежемесячную сумму оплаты с учетом процентов за предоставленную рассрочку в размере 98 786,13 рублей, и один месяц в размере 98 786,25 рублей, итого за 36 месяцев (3 года) — 3 556 300,80 рублей;
сумму основного долга, уплачиваемую за каждый месяц, в размере 96 142,22 рублей, и один месяц в размере 96 142,30 рублей, итого за 36 месяцев (3 года) — 3 461 120,00 рублей;
сумму процентов за предоставленную рассрочку, уплачиваемую за каждый месяц, в размере 2 643,91 рубль, и один месяц в размере 2 643,95 рублей, итого за 36 месяцев (3 года) — 95 180,80 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Топ-Консалт» (далее — ООО «Топ-Консалт»).
Для разрешения вопроса о рыночной цене нежилого помещения общей площадью 63,7 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, судом определением от 06 августа 2013 года была назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ООО «Бизнес Вектор» Швецу П.В.
Согласно заключению эксперта ООО «Бизнес Вектор» от 26.08.2013 N 01-08/2013, подготовленного по результатам проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 63,7 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, по состоянию на 16.11.2012 составляет 3 461 120 руб. (без учета НДС), по состоянию на 26.08.2013 — 3 625 559 руб. (без учета НДС).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик — Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указал на отсутствие правовых оснований для реализации истцом преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; судом неправомерно применены нормы пункта 1 статьи 3 указанного Закона в редакции, действовавшей на дату рассмотрения дела, поскольку должна была подлежать применению редакция Закона, действовавшая на дату направления истцом заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений; судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; суды при принятии обжалуемых судебных актов руководствовались заключением судебно-оценочной экспертизы N 01-08/2013, выполненной экспертом-оценщиком ООО «Бизнес Вектор», необоснованно оставив без внимания отчет об оценке от 03.08.2012 N 243/246-07-12В, подготовленный ООО «Топ-Консалт» и представленный Департаментом; судом не дана оценка факту издания Департаментом распоряжения от 16.11.2012 N 3815-р «О приватизации нежилого помещения по адресу: Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, общей площадь. 63,7 кв. м», которым, в том числе, установлена цена подлежащего выкупу имущества.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Явившиеся в судебное заседание представители истца возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Третье лицо — ООО «Топ-Консалт», несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 21.01.2002 N 04-15/2002, с приложениями и дополнительными соглашениями, на аренду нежилого помещения общей площадью 63,7 кв. м на 3 этаже по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, находящегося в собственности города Москвы.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец 24.11.2011 обратился с письменными заявлениями N 75/4 и N 76/4 в Департамент о приобретении арендуемого имущества и предоставлении рассрочки на оплату стоимости выкупаемого объекта недвижимости.
Письмами от 02.05.2012 N 14 и от 30.05.2012 N 20 истец, во исполнение указания Департамента от 10.04.2012 N 12/8629, представил дополнительные документы для принятия решения о возможности выкупа арендуемого помещения.
Распоряжением от 16.11.2012 N 3815-р Департамент решил приватизировать спорное нежилое помещение, утвердил способ продажи — предоставление истцу преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 1 год, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 03.08.2012 N 243/246-07-12/В, выполненного ООО «Топ-Консалт», установил стоимость выкупаемого помещения в размере 7 032 000 руб.
Предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости истцом был подписан с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 договора в части указания цены выкупаемого помещения.
Согласно заключению об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 01.12.2012, подготовленному ООО «Бизнес полюс» по заказу истца, цена спорного объекта составила 4 393 500 руб.
Истец 21.12.2012 направил в Департамент три экземпляра протокола разногласий, включая три экземпляра приложения к договору (график платежей), копию заключения об оценке от 01.12.2012, сопроводительное письмо и копии паспортов лиц, уполномоченных осуществлять регистрационные действия.
Истец о результатах рассмотрения протокола разногласий Департаментом извещен не был.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Конвертер» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В материалы дела представлено заключение об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 01.12.2012, подготовленное ООО «Бизнес полюс» по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 4 393 500 руб.
В материалы дела также представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда от 03.08.2012 N 243/246-07-12/В, выполненный ООО «Топ-Консалт» по заказу ответчика, согласно которому стоимость выкупного имущества составляет 7 032 000 руб.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 — 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству ответчика определением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2013 по делу была назначена судебно-оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «БизнесВектор».
Согласно заключению эксперта ООО «БизнесВектор» от 26.08.2013 N 01-08/2013, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 63,7 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, по состоянию на 16.11.2012 составила 3 461 120 руб. (без учета НДС), по состоянию на 26.08.2013-3 625 559 руб. (без учета НДС).
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
О проведении по делу повторной, дополнительной экспертизы ответчиком заявлено не было.
Таким образом, выкупная цена нежилого помещения общей площадью 63,7 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.
Довод заявителя о том, что судами не принят во внимание отчет об оценке от 03.08.2012 N 243/246-07-12В, подготовленный ООО «Топ-Консалт», в котором цена выкупаемого имущества определена в размере 7 032 000 руб., несостоятелен, поскольку судами данный отчет был исследован, ему дана надлежащая оценка, однако кассационная коллегия учитывает, что заключение эксперта, положенное в основу судебных актов, было представлено именно в рамках проведенной судебной экспертизы и отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, а иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Учитывая, что выкупная цена спорного нежилого помещения установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с размером выкупной цены не могут служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов как направленные на пересмотр фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка. Окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Довод кассационной жалобы о том, что истец не отвечает критериям, установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и не имеет в связи с этим права на преимущественное приобретение арендуемого им имущества, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, принимая во внимание, что предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании распоряжения Департамента имущества города Москвы от 16.11.2012 N 3815-р, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.
Довод кассационной жалобы о том, что распоряжение Департамента имущества города Москвы от 16.11.2012 N 3815-р в части установления цены подлежащего выкупу имущества, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 03.08.2012 N 243/246-07-12/В, выполненным ООО «Топ-Консалт» в размере 7 032 000 рублей, истцом не оспаривалось, несостоятелен, поскольку в настоящем случае, принимая во внимание, что истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, надлежащим способом защиты права является предъявление в порядке искового производства требования об урегулировании соответствующих разногласий в соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами, соответственно, они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие ответчика с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по делу N А40-25981/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы — без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.Г.НУЖНОВ
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики