26 декабря 2016 года Истец (ООО «СтройГрупп») приобрел у ************** (Цедент) право (требование) неустойки за нарушение срока передачи квартиры и штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требования потребителя по соглашению № 21-12-1, зарегистрированного 30.12.2016 г. Росреестром по г. Москве за номером 77-77/017-77/008/209/2016-220/1 (приложение №1).
Цедент является участником долевого строительства 3-х комнатной квартиры с проектным № ***, расположенной в доме 2 в дер. Рассказовка, пос. Внуковское, кв.5 (50:21:100211:678). Право получения квартиры приобретено Цедентом у ООО «Олета» путем переуступки первоначальным участником — ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» (в лице доверительного управляющего ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент») по соглашению № Рас/5Ф/2/**** от 19 мая 2014 года (приложение №2-5).
В свою очередь, право ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» возникло из договора участия в долевом строительстве № 5Ф/Рас/2/ОПТ, заключенного с Ответчиком 28 октября 2013 г. (далее- «договор долевого участия» приложение №6).
Ответчик должен был передать квартиру Цеденту до 30 июня 2016 г., что следует из п.3.1. Договора долевого участия в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.03.2014 г., проектной декларации от 23.10.2013 г. (приложение №7,8).
Обязанность Ответчиком не исполнена. Сдача-приемка квартиры между Ответчиком и Цедентом отложена в связи с устранением недостатков (приложение №9,10).
20 декабря 2016 года Цедент направил Ответчику претензию с требованием добровольно выплатить неустойку (приложение № 11), составившую на 20 декабря 2016 года 610 859 руб. 15 коп. (просрочка- 172 дня). Ответчик требование не удовлетворил, на претензию не ответил. Соответственно, у Цедента- физического лица возникло требование о взыскании штрафа в размере 50 % в соответствии с п. 6. ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
26 января 2017 года Цедент уведомил Ответчика о переуступке (приложение №12).
После уведомления о переуступке Ответчик также не выплатил сумму неустойки Истцу.
По состоянию на 30.01.2017 г. нарушение срока составляет 213 дней. Сумма неустойки составляет 756 470 руб. 92 коп. (5 327 260 руб. * 10% / 300 *2*213 дней).
Поскольку ответчик требование о выплате неустойки добровольно не исполнил, с него подлежит взысканию штраф за несоблюдение добровольного порядка.
Вопросы права
В соответствии с п.2 ст. 6 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее- «Закон об участии в долевом строительстве»), в случае нарушения срока передачи квартиры застройщик уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п. 9 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям из договора подлежит применению законодательство о защите прав потребителя.
Пунктом 6. ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее-«Закон о защите прав потребителей») установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Статья 11 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Согласно п. 1 ст. 385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.
В соответствии с п.2 ст. 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арбитражная практика
Поскольку просрочка в передаче квартиры была во время, когда участником долевого строительства являлся гражданин (цедент), то и неустойка, установленная ч. 2 ст.6 ФЗ № 214, должна уплачиваться юридическому лицу (цессионарий) в двойном размере. Данный вывод следует из Постановления Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16, Постановления Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК, Постановления Десятого ААС от 23 мая 2016 гя по делу N А41-87570/15, Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15, Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15, Постановление Десятого ААС от 27 января 2016 г. по делу N А41-73795/15
В п. 73 Постановления № 7 Пленум Верховного Суда РФ указал, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Определением ВАС РФ от 27 февраля 2013 года N ВАС-1787/13 по делу N А43-3694/2012 установлено, что закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства. Аналогичная позиция отражена в Постановлении Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15, Постановлении Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15, Постановлении Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15, Постановлении Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК.
Предусмотренный статьей 13 Закона о защите прав потребителей штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки»…«требование этого штрафа обладает самостоятельной имущественной ценностью. Потому личность Первоначального кредитора не имеет значения для уступки этого требования — оно не связано неразрывной связью с личностью кредитора. Никакие из норм закона не содержат положений о нарушении прав и интересов Ответчика такой уступкой». Данный вывод сделан в определении ВС РФ N 8-КГ13-12 от 29 октября 2013 года, подтверждается также Постановлением Десятого ААС от 16 июня 2016 г. по делу N А41-9391/16, Постановлением Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16, Постановлением Девятого ААС от 30 июня 2016 г. по делу N 09АП-25592/2016, Постановлением Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16, Постановлением Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15, Постановлением Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15, Постановлением Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15, Постановлением Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15, Постановлением Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
На основании изложенного, в соответствии с п.2 ст. 6 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 6. ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
ПРОШУ:
Взыскать с ответчика (ООО «Олета») в пользу истца (ООО «СтройГрупп»):
- неустойку по договору участия в долевом строительстве № 5Ф/Рас/2/ОПТ от 28.10.2013 г., составляющую на 30.01.2017 г. 756 470 руб. 92 коп., указав в резолютивной части сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства;
- штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требования потребителя в размере 50% от присужденной суммы.
Приложение:
- Копия соглашения № 21-12-1 от 26.12.2016 г. зарегистрированного 30.12.2016 г. Росреестром по г. Москве за номером 77-77/017-77/008/209/2016-220/1 на 6-ти листах;
- Копия соглашения № Рас/5Ф/2/*** от ** мая 2014 года на 7-ми листах;
- Копия платежных поручений №2 от 21.03.2014 г. и №2 от 12.05.2014 г. на 2-х листах;
- Копия согласия на совершение уступки права требования по дог.участия в долевом строительстве от 14.05.2014 г. на 2-х листах;
- Копия соглашения о зачете № Рас5Ф2 *** от 07.06.2014г. на 1-м листе;
- Копия договора участия в долевом строительстве № 5Ф/Рас/2/ОПТ от 28.10.2013 г. на 50-ти листах;
- Копия дополнительного соглашения от 11.03.14г. к договору участия в долевом строительстве № 5ФРас2ОПТ от 24.10.2013г. на 2-х. листах;
- Копия проектной декларации от 23.10.2013 г. на 4-х листах;
- Копия дефектовочного акта от 29.12.2016 г. на 2-х листах;
- Копия требования по устранению дефектов от 17.01.2017 г. на 3-х листах;
- Копия досудебного требования от 20.12.2016 г. на 4-х листах;
- Копия уведомления о переуступке от 26.01.2017 г. на 2-х листах;
- Копия доверенности представителя 50 АА 9298535 от 24.12.2016 г. на 1-м листе;
- Копия свидетельства о государственной регистрации истца на 1-м листе;
- Копия выписки из ЕГРЮЛ истца на 4-х листах;
- Копия выписки из ЕГРЮЛ ответчика на 16-ти листах;
- Копия решения об одобрении сделки №2 от 26.12.2016 г. на 2-х листах;
- Копия претензии № 19 от 30.12.2017 г. на 3-х листах;
- Почтовая квитанция о направлении копии иска ответчику на 1-м листе;
- Платежное поручение об оплате госпошлины на 1-м листе.
