+7 (905) 700-0886 

К сожалению, даже определив принадлежащие каждому из сособственников доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество[1], владелец выделенной доли не всегда получает то, что ему необходимо.  Вполне вероятно, что денежных средств, которые могут быть выручены при продаже полученной доли, не хватит для покупки отдельной квартиры. Ситуация также может осложняться тем обстоятельством, что другой собственник в течение длительного времени пользуется всеми помещениями квартиры, самостоятельно установил в ней дверь с собственными замками  и, вообще,  не собирается никого в нее пускать. И, тем более, не собирается заключать никаких соглашений о порядке совместного пользования жильем. В подобной ситуации собственнику доли в жилом помещении приходится бороться за свое право пользоваться тем, что ему принадлежит.

Возможно, что если Вы оказались в аналогичной ситуации, то Вы уже поняли, что отсутствует смысл ждать помощи от участкового, считающего данный конфликт сугубо гражданским и не имеющим к правоохранительным органам никакого отношения. Даже если это и не совсем так, то становится совершенно очевидной необходимость обращаться в суд с целью определения порядка пользования жилым помещением.

Остановимся на основных моментах, связанных с судебной процедурой установления порядка

пользования жилым помещением. Прежде всего, необходимо определить отличие доли в праве собственности на жилое помещение от права собственности на комнату в коммунальной квартире. В частности, отсутствие четкого разграничения в понимании данных двух явлений часто является  причиной необоснованных требований и претензий. В случае комнаты в коммунальной квартире все более или менее определено. Комната имеет физические границы, номер и порождает совокупность прав и обязанностей, являющихся следствием совместного владения всеми жильцами коммунальной квартиры ее местами общего пользования. В случае перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире новый собственник приобретает права именно на указанную комнату.  В случае же долевой собственности на квартиру ситуация выглядит совершенно иначе. Важно отметить, что до того момента, когда между участниками долевой собственности в той либо иной форме достигнуто соглашение о порядке пользования этой собственностью, каждый из них формально имеет право пользоваться любой частью жилого помещения. Такое же право принадлежит членам семей сособственников, проживающих на законных основаниях в жилом помещении. Другим существенным отличием является то, что продажа доли в праве собственности  новому собственнику даже при наличии соглашения о порядке пользования данной квартирой не означает для нового собственника возможности пользоваться именно теми частями жилого помещения, которыми пользовался прежний собственник. Важно понимать, что в действительности не существует никакого юридического механизма, позволяющего перенести на покупателя доли жилого помещения совокупность прав, принадлежащих продавцу. Соответственно, какие бы документы не подписывали покупатель и продавец по этому вопросу, они не получат судебной защиты в случае наличия возражений других сособственников. В то же время, вполне возможно говорить о наличии института сложившегося порядка пользования жилым помещение который, в некоторых случаях, позволяет сохранить за покупателем установленный в отношении продавца порядок пользования. Под сложившимся порядком понимаются правила пользования жилым помещением, сложившиеся с течением времени. Вывод о возможности использования данного института для сохранения сложившегося порядка  может быть сделан из анализа судебной практики, в частности п. 37 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Соответственно, новый сособственник может либо присоединится к уже существующим правилам, либо попытаться договориться о новых. При этом надо иметь ввиду, что при доказывании сложившегося порядка пользования жилым помещением могут применяться   любые средства доказывания, в том числе и свидетельские показания.

В то же время сложно согласиться с некоторыми авторами, полагающими, что преимущество будет именно за теми правилами, которые сложились. При этом необходимо понимать, что вопрос сохранения существующего порядка является вопросом судебного усмотрения и, соответственно, во-первых, никакие гарантии его сохранения не будут добросовестными, а, во-вторых, вероятность положительного решения суда в данном случае будет зависеть от совокупности ряда факторов, даже для предварительной и примерной оценки которых потребуется консультация специалиста в области жилищного права.    В рамках же настоящей статьи необходимо отметить, что существующий порядок пользования выражается в правилах поведения, касающихся всех аспектов совместного проживания граждан в одном жилом помещении. При этом вполне возможно говорить о значении этих правил только в случае, если они существуют продолжительное время. Очевидно, что только в таком случае они могут распространять свое действие на лиц, приобретающих долю в праве собственности.  В то же время, игнорирование сложившегося порядка при определении порядка пользования общим жилым помещением в некоторых случаях приводит к отмене судебного решения.

Как уже отмечалось выше, собственники долей в жилом помещении вправе определить порядок пользования данным помещением самостоятельно. Но, чаще всего, до тех пор, пока все нормально, никому и в голову не приходит определять порядок пользования в письменном соглашении. Как правило, подобный вопрос возникает на той стадии, когда возможность договориться мирно уже исчерпана. Тем не менее, коснемся и этой возможности.

Правовой основой соглашения о порядке пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, является статья 247 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и статья 30 Жилищного кодекса (ЖК РФ). В соответствии с вышеуказанными нормами, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление ему части общего имущества, соразмерной его доле. Использование части жилого помещения каждым сособственником должно осуществляться в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Каких-либо специальных  требований к соглашению сторон ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ не установлено. Разумеется, что заключаемое владельцами долевой собственности соглашение не должно нарушать общих принципов гражданского и жилищного законодательства, противоречить основам нравственности и приводить к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.

Одним из наиболее часто возникающих при определении объема прав, принадлежащих владельцу доли на жилое помещение, вопросов является возможность предоставления права пользования помещением другим лицам, не являющимся сособственниками, и необходимость получения согласия. По данному вопросу существует сложившаяся судебная практика. Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения. Данная позиция, в частности, сформулирована ВС РФ в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010). Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями. В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.

Несмотря на наличие мнения о невысокой сложности и значительности дел об установлении порядка пользования жилым помещением, в действительности подобные дела могут порождать достаточно серьезные последствия. В частности, такими последствиями при определенных условиях могут быть изменение размера долей, принадлежащих собственникам, в соответствии с фактически используемыми помещениями. Другим возможным последствием определения порядка пользования жилым помещением является установление судом компенсации в пользу того из сособственников, кто в результате установления порядка оказывается в худших условиях.

Завершая изложенное, хотелось бы обратить внимание на тот факт, что судебное решение, определяющие порядок пользования жилым помещением, не относится к решениям, которые можно исполнить принудительно. Иными словами, если, несмотря на вынесенное решение, ответчик будет продолжать пользоваться жилым помещением также как и ранее, то для применения мер исполнительного производства потребуется вновь обращаться в суд с заявлением о принудительном исполнении вынесенного ранее решения суда. Для того, чтобы избежать повторного обращения в суд, на практике при подаче иска довольно часто совмещают требование об определении порядка пользования жилым помещением с требованием обязать ответчика не чинить препятствий истцу в пользовании жилым помещением. В этом случае в судебном решении указывается, какими именно способами и средствами должно осуществляться воздержание от причинения препятствий в пользовании что, в свою очередь, позволяет применять соответствующие меры исполнительного производства.



[1] Здесь и далее термины и выражения «недвижимое имущество», «жилое помещение», «квартира», «жилой дом» используются в качестве синонимов. Определенные различия, существующие в правовых режимах использования квартир в многоквартирных домах и жилых домов в целях исследования вопросов, рассматриваемых в настоящей статье, являются несущественными. Настоящая статья ориентирована в основном на собственников квартир в многоквартирных домах.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики