Обзор судебной практики по выкупу освободившейся комнаты в коммунальной квартире

По вопросам предоставления права выкупа по коммерческой цене освободившейся площади в квартире коммунального заселения в г. Москве.

1.  Момент освобождения комнаты.

1.1. Право на присоединение комнаты не возникает, если на момент вселения заявителя такая комната уже была свободной.

Руководствуясь требованиями ст. 59 ЖК РФ, ст. 38 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, установив фактические обстоятельства дела и правильно определив, что спорное жилое помещение для истцов является свободным жилым помещением, а не освободившимся, судебная коллегия пришла к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку права на предоставление комнаты площадью 10,9 кв. м, по договору социального найма в порядке ст. 59 ЖК РФ истцы не имеют.[1]

1.2. Тот факт, что на момент приобретения лицом права собственности спорная комната была уже свободной, не означает, что она не является для него освободившейся и, соответственно, не исключает возникновение у него права на выкуп.

Суд 1-й инстанции считал, что довод ответчика о том, что на момент приобретения истцом в собственность 2-х комнат в указанной квартире, комнаты N *** и N *** уже были свободными, и, следовательно, не являются для истца освободившимися, а значит у него отсутствует право на их выкуп, является произвольным, не основанным на законе.

С указанным выводом суда судебная коллегия согласиться не может……

Анализируя вышеуказанную норму закона, судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что понятие «свободные» и «освободившиеся» не являются идентичными, а тесно увязаны со временем наступления события.

….

Из объяснений представителя ответчика видно, что указанные комнаты длительное время не заселялись ответчиком в связи с наличием инвестиционного контракта с ООО «Альбер и Ко» и отселения жильцов дома в дальнейшем.[2]

1.3. Освобождение спорной комнаты до возникновения права собственности заявителя является основанием для отказа в предоставлении права выкупа.

Отказывая в удовлетворении требований Т., суд правильно исходил из положений ст. 37 Закона г. Москвы N 29 «Об обеспечении прав жителей г. Москвы на жилые помещения», и пришел к обоснованному выводу о том, что не подлежат передаче в его собственность комнаты N 1, N 2 и N 5 в квартире N 2, расположенной по адресу: г. Москва, ул. *******, так как они не являются для заявителя освободившимися, поскольку они были освобождены прежним пользователем еще до приобретения Т. в собственность комнат N 3 и N 4 спорного жилого помещения.[3]

1.4. Факт освобождения спорной комнаты до момента регистрации лица в квартире не влияет на право выкупа данной комнаты 3-м лицом при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Не соглашаясь с решением суда, Т. в кассационной жалобе указала на то, что судом не установлено время, с которого комната, являющаяся предметом договора купли-продажи от — года, приобрела статус освободившейся и не учтено, что — года с П.О. на данную комнату был заключен договор передачи.

Этот довод не влечет отмену решения суда, поскольку основанием для рекомендации Общественной жилищной комиссии — в соответствии с выпиской из протокола от — года являлось не то обстоятельство, что спорная комната стала свободной до регистрации в данной квартире Т., а то, что нуждающихся в улучшении жилищных условий в квартире не имеется, П.О. проживает в Москве с — года, на данной площади с — года и она обратилась с просьбой предоставить ей право выкупа свободной комнаты жилой площадью 19,2 кв. м в индивидуальную собственность.[4]

2.      Определение выкупной стоимости.

2.1.  ДЖП и ЖФ г. Москвы не обязан продавать освободившуюся комнату по цене, определенной привлеченным жильцом оценщиком.  Обязанность заключения договора с оценщиком возложена на ДЖП и ЖФ г. Москвы

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что г. Москва является собственником спорных комнат на покупку которых претендует истец, при этом, г. Москва, в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы, как собственник жилого помещения, имеет в том числе право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Как следует из положений ст. 555 ГК РФ, цена договора купли-продажи имущества, является существенным условием договора, при отсутствии в договоре соглашения о цене он считается незаключенным, между тем граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к его заключению не допускается. Таким образом, истец и третьи лица не вправе понуждать ответчика к заключению договоров купли-продажи по предложенной ими цене, закон не содержит обязанностей для ответчика заключить такой договор с истцом и третьими лицами на предложенных исключительно ими условиях.

В соответствии с положениями ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ответчику ДЖП и ЖФ г. Москвы предоставлено право заключения договора на проведение оценки стоимости недвижимого имущества, принадлежащего г. Москве, таким образом, обращение ответчика для оценки стоимости спорного недвижимого имущества именно к оценщику К.С.И. является законным и обоснованным.

Судом верно положены в основу решения суда, сведения, отраженные в отчете оценщика К.С.Ю., поскольку данное заключение полно, научно обоснованно, составлено лицом, сомневаться в компетенции и квалификации которого оснований не имеется.

При изложенных выше обстоятельствах, судом правомерно не приняты во внимание отчеты об оценке стоимости комнат N ** и N **, составленные специалистом ООО «Консалт Инвест».^[5]

3.      Возможность выкупа при предполагаемом сносе дома.

3.1. Отказ в предоставлении права выкупа комнаты в доме, подлежащим сносу в соответствии с постановлением Правительства Москвы, правомерен.

В соответствии с ч. 6 ст. 38 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 этой статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Отказывая С.И. в удовлетворении исковых требований, суд правомерно исходил из того, что в силу п. 10 ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 года N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» после принятия правового акта Правительства Москвы не допускается предоставление уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы жилых помещений в жилых домах, подлежащих освобождению, в связи с чем пришел к выводу о том, что решение ДЖП и ЖФ г. Москвы об отказе в выкупе освободившейся жилой площади в доме, который в соответствии с постановлением Правительства Москвы признан физически и морально устаревшим, подлежащим сносу, закону не противоречит[6].

3.2. В праве на выкуп комнаты может быть оказано в случае наличия инвестиционного контракта, предполагающего отселение жильцов.

Суд 1-й инстанции считал, что довод ответчика о том, что на момент приобретения истцом в собственность 2-х комнат в указанной квартире, комнаты N *** и N *** уже были свободными, и, следовательно, не являются для истца освободившимися, а значит у него отсутствует право на их выкуп, является произвольным, не основанным на законе.

С указанным выводом суда судебная коллегия согласиться не может……

Анализируя вышеуказанную норму закона, судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что понятие «свободные» и «освободившиеся» не являются идентичными, а тесно увязаны со временем наступления события.

….

Из объяснений представителя ответчика видно, что указанные комнаты длительное время не заселялись ответчиком в связи с наличием инвестиционного контракта с ООО «Альбер и Ко» и отселения жильцов дома в дальнейшем.[7]

4.      Влияние факта проживания на возможность выкупа.

4.1. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты.

Судебной коллегией верно обращено внимание на то, что сам по себе факт не проживания Б. в комнате, принадлежащей ему на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты.

С учетом изложенного судом второй инстанции постановлено решение об удовлетворении иска Б. и отклонении самостоятельных требований Х. и Ж.О.

Судом второй инстанции проверено, располагает ли истец денежными средствами, причитающимися выплате, и установлено, что Б. перевел на счет Судебного Департамента денежную сумму в размере *** руб.^[8]

4.2. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты. Допускается согласование выкупной цены после предъявления исковых требований.

Иск в части признания права на выкуп комнаты и обязании заключить договор купли-продажи удовлетворен, поскольку истец, имеющий на праве собственности комнату в спорной коммунальной квартире, заявил о выкупе свободной комнаты по рыночной цене:

Отказывая в удовлетворении требований Б.В., суд также нарушил нормы материального права, поскольку законных оснований для отказа в выкупе комнаты не имеется.

Согласно ст. 38 п. 6 Закона гор. Москвы от 14.06.2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в данной квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Б.В., имеющий на праве собственности комнату в спорной коммунальной квартире, заявил о выкупе свободной комнаты N 1 по рыночной цене. Департамент жилищной политики и жилищного фонда гор. Москвы предложил выкупить комнату по цене (…) рублей. В последнем судебном заседании представитель истца, согласовав с Б.В. указанную сумму, выразил согласие, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания. Судом необоснованно отказано со ссылкой на факт не проживания Б.В. в комнате, принадлежащей ему на праве собственности. Судебная коллегия полагает, что вывод суда противоречит положениям ст. 30 ЖК РФ, предусматривающей права и обязанности собственника жилого помещения.

…

Исковые требования Б.В. об обязании ДЖП и ЖФ г. Москвы заключить с ним договор купли-продажи на комнату N 1 в коммунальной квартире по адресу: <…> подлежат удовлетворению, как соответствующие требованиям закона. Денежные средства в сумме 2 791 000 рублей внесены истцов на депозитный счет Судебного департамента в качестве подтверждения платежеспособности^[9]

5.      Право выкупа у иных лиц.

5.1. Члены семьи нанимателя не имеют права на выкуп освободившейся комнаты, поскольку они не относятся категориям лиц, для которых предусмотрено данное право.

Кроме того, в соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено лицам, проживающим в этой квартире по договору социального найма, либо проживающим в этой квартире собственникам.

Члены семьи О. не относятся к указанным в ст. 59 ЖК РФ категориям лиц, которым может быть предоставлено свободное жилое помещение в коммунальной квартире, т.к. они не являются ни нанимателями занимаемого в спорной коммунальной квартире жилого помещения, ни собственниками этого помещения.[10]

5.2. Право на выкуп освободившейся комнаты имеют только те лица, которые проживают в коммунальной квартире.

Пунктом 3 ст. 59 ЖК РФ, пунктом 1 ст. 37, пунктами 1, 6 ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. прямо предусмотрено, что право на выкуп освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения имеют только те лица, которые проживают в коммунальной квартире.

Ни ЖК РФ, ни Закон г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. не содержат норм, предусматривающих право на выкуп освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире у лица, не проживающего в этой квартире.

В силу изложенного О. не имеет право на выкуп свободной комнаты в спорной квартире, в связи с чем ее право на эту комнату не может считаться нарушенным оспариваемым Распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы N 5037-РПЖ от 14.12.2010 г.[11]

6.      Остаточный принцип права выкупа.

6.1. При отсутствии в квартире очередников и являющихся нуждающихся в улучшении жилищных условий малоимущих граждан (перечисленных в ч. ч. 1 и 2 ст. 38 Закона г. Москвы) собственник других комнат имеет право выкупить освободившуюся комнату.

В комнате размером 16,5 кв. м. в указанной квартире в период с 2003 по июль 2006 г. проживал ее отец Т.Д. по договору краткосрочного найма сроком на 5 лет. В связи со смертью ее отца комната освободилась и в настоящее время пустует. В выкупе комнаты ответчик отказывает, предлагая в целях высвобождения площади отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 46,8 кв. м. по адресу: ——, с чем истица не согласна и просит обязать ответчика передать ей освободившуюся комнату в порядке выкупа…

……

Поскольку, как установил суд, в квартире по названному адресу отсутствуют граждане, перечисленные в ч. ч. 1 и 2 ст. 38 вышеуказанного Закона г. Москвы, Б.Т. (Т.Т.) вправе приобрести освободившуюся комнату по ее рыночной стоимости, что она и намерена сделать. Отказ ДЖП и ЖФ г. Москвы в продаже ей на таких условиях комнаты обоснованно признан судом первой инстанции незаконным.[12]

Аналогичный вывод:

Рассматривая дело, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае подлежит применению ч. 6 ст. 38 Закона N 29, в соответствии с которой при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

При этом суд правомерно учитывал пояснения представителя истца о том, что истец знает рыночную стоимость спорной комнаты и согласен на такие условия.[13]

6.2. Непринятие во внимание судом права выкупа освободившейся комнаты по рыночной цене является основанием для отмены вынесенного решения.

Из содержания заявления Б.О.Е., следует, что она просила о разрешении выкупа спорной комнаты в названной квартире по рыночной стоимости, однако, в решении ДЖП и ЖФ г. Москвы такая просьба не разрешена и суд первой инстанции не проверил данное обстоятельство.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика также указал на отсутствие оснований для предоставления освободившейся комнаты, однако, вопрос о возможности выкупа комнаты по рыночной стоимости, в судебном заседании не был предметом обсуждения.

…..

Однако, судом не принято во внимание, что пунктом 6 названного Закона предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Суждения и выводы применительно к названным нормам материального права в решении суда отсутствуют.

Поскольку судом не приняты во внимание названные выше положения ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14 июня 2006 г., неправильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, то решение суда нельзя признать законным и обоснованным и, в соответствии с п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.[14]

7.      Допустимость применения законодательства субъекта РФ.

7.1. Положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. в части установления требований о сроке проживания в субъекте федерации и периода несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, противоречат ст. 59 ЖК РФ и не подлежат применению.

В обоснование этого вывод суда сослался на положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие дополнительные по сравнению со ст. 59 ЖК РФ требования к лицам, претендующим на предоставление свободной комнаты в коммунальной квартире.

Однако суд не учел, что в силу положений ч. 5 ст. 76 Конституции РФ в случае противоречия между федеральным законом, принятым по предмету совместного ведения, и актом субъекта федерации, действует федеральный закон.

Положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие дополнительные требования к лицам, претендующим на предоставлением им свободной комнаты в коммунальной квартире (в виде 10-летнего срока проживания в г. Москве и несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, в течение последних 5-ти лет), ограничивают права К.Е.Н. на предоставление ей свободной комнаты в спорной коммунальной квартире по сравнению с требованиями ст. 59 ЖК РФ.

Закон г. Москвы в части установления требований о сроке проживания в субъекте федерации и о периоде несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, предъявляемых к лицам, претендующим на предоставление им свободных комнат в коммунальной квартире, в которой они проживают, противоречит ст. 59 ЖК РФ, которой такие требования не установлены и которой не предусмотрена возможность установление дополнительных требований законодательством субъекта федерации.

В связи с изложенным, положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. в части противоречащей ст. 59 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.[15]

7.2. Положения ч. 6 ст. 38  Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие иную категорию граждан для предоставления им жилых помещений, находятся в пределах полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений  и не противоречат ст. 59 ЖК РФ.

Вместе с тем ст. 2 ЖК РФ установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище.

Согласно ч. 6 ст. 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах предоставленных действующим федеральным законодательством полномочий.

Пункт 4 ст. 13 названного Кодекса относит к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В силу п. 9 той же статьи в полномочия субъекта Российской Федерации входят иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

Суд пришел к выводу о том, что нормы ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» противоречат положениям ст. 59 ЖК РФ, без учета полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений.

Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем данное решение на основании ст. 362 ГПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.[16]

8.      Оспаривание решений жилищной комиссии.

8.1. Решения жилищной комиссии не имеют самостоятельного значения, не являются обязательными для исполнения другими лицами, не порождают каких-либо прав и обязанностей для лиц, обратившихся в жилищные органы, и имеют лишь рекомендательное значение для органа, который вправе принимать решение по поставленному гражданами вопросу. Решение жилищной комиссии не может оспариваться в судебном порядке и признаваться недействительным.

Признавая незаконным и недействительным решение ОЖК от 3 октября 2010 г. (протокол N 43), которым было рекомендовано предоставить свободную комнату в спорной коммунальной квартире К.Е.Н., суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. N 29, жилищные комиссии осуществляют предварительное рассмотрение вопросов и дают заключения в форме рекомендаций.

В силу приведенной нормы, решения ОЖК самостоятельного значения не имеют, не являются обязательными для исполнения другими лицами, не порождают каких-либо прав и обязанностей для лиц, обратившихся в жилищные органы, и имеют лишь рекомендательное значение для органа, который вправе принимать решение по поставленному гражданами вопросу.

С учетом изложенного решение ОЖК не могло быть оспорено в судебном порядке и не могло быть признано недействительным.[17]

9.      Ухудшение жилищных условий.

9.1. Продажа квартиры, находящейся в личной собственности супруга нанимателя, не приводит к ухудшению жилищных условий нанимателя и не может являться основанием для отказа в предоставлении освободившейся комнаты.

Руководствуясь при разрешении спора п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006 г. N 29, судом верно было принято во внимание то обстоятельство, что М.Е. вступила в брак с….. г., т.е. после принятия на учет по улучшению жилищных условий, при этом из имеющейся в учетном деле копии договора купли-продажи принадлежавшей М.Д. квартиры от 06.08.2010 г. (л.д. 42 — 44) следует, что данная квартира принадлежала ему на основании договора передачи, т.е. была приобретена им по безвозмездной сделке, в связи с чем являлась личной собственностью М.Д. и ни заявитель М.Е., ни ее дочери правам в отношении этой квартиры не обладали, соответственно, ее отчуждение к ухудшению жилищных условий заявителя и ее дочерей привести не могло.[18]

Обзор практики выполнен специалистами «Корпорациям и акционерам» при оказании услуги «адвокат по жилищным делам»