+7 (905) 700-0886 

Я приобрела квартиру в строящемся доме по договору долевого участия проектной площадью 44,5 кв.м., из них: лоджия 3,55 кв.м., комната 18,01 кв.м., без лоджии 42,72 кв.м. После ввода дома в эксплуатацию, согласно документам БТИ, площадь квартиры увеличилась до 44,85 кв.м. и застройщик выставил мне счет на оплату получившейся разницы в площадях. При этом согласно данным кадастрового учета площадь квартиры равна 43,1 кв.м.  Правомерны ли действия застройщика и обязана ли я делать доплату? 

При создании многоквартирного дома сведения о данном помещении вносятся в Государственный Кадастр Недвижимости на основании заявления и технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером. Технический план помещения подготавливается с учетом требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583 (применяется до июля 2017 г.)

Общая площадь жилого помещения для кадастрового учета состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас[1].

В настоящее время техническая инвентаризация помещений не требуется. Тем не менее, БТИ полностью не упразднено. В своей деятельности БТИ использует такой критерий, как общая площадь квартиры.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0[2]

Для целей строительства также частично применяется СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию), устанавливающий, что «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0».

Лоджия — встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение с глубиной,ограниченной требованиями естественной            освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть  остекленной (п.3.3)

Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть       остекленным (п.3.1.)[3]

Таким образом, расчет в вашем случае выглядит таким образом:

Разница в данных кадастрового учета кв. 246 площадь 43.1 кв.м. и  проектной площади без лоджии (42,72кв.м.) составляет 0,38 кв.м.

Сопоставимый метраж (0,35 кв.м.) выставлен застройщиком в счете на доплату.

Проверка:

43.1 кв.м. (без лоджии по данным кадастрового учета) + 3,55 кв.м. (лоджия)/2(коэф лоджии) = 44,875

Аналогичная площадь (44,85) указана застройщиком в счете на доплату как площадь БТИ.

Заключение:

Исходя из представленных данных, заявление застройщика об изменении площади представляется обоснованным.

Разницы в измерениях находятся в пределах допустимых погрешностей округления (0,1 кв.м).

Ответ на вопрос о необходимости доплаты за превышения проектной площади не может быть дан без анализа текста договора долевого участия (положений, определяющих порядок взаиморасчетов при изменении фактической площади).

Расчеты выполнены без учета особенностей определения площади, которые могут устанавливаться в договоре.

[1] ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, п.12 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения»

[2] Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», п. 3.37.

[3] Приложение «Б» «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109)

Задайте вопрос

Ваш вопрос и контакты:

Рубрики