О налогообложении иностранной компании при сдаче в аренду недвижимости на территории РФ

Иностранная компания (Мальта, Великобритания или Кипр) сдает в аренду недвижимость на территории РФ. Какие налоговые обязательства с этим связаны?

В ситуации, когда в качестве арендодателя нежилого помещения выступает иностранная организация, которой принадлежит на праве собственности объект недвижимости на территории РФ, возникают следующие налоговые обязательства:

 — по налогу на прибыль

В соответствии со ст. 246 НК РФ иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в РФ, признаются плательщиками налога на прибыль в РФ.

Из п. 2 ст. 306 НК РФ следует, что законодательство устанавливает следующие признаки постоянного представительства:

— наличие обособленного подразделения или любого места деятельности иностранной организации на территории РФ;

— осуществление иностранной организацией предпринимательской деятельности на территории РФ;

— осуществление такой деятельности на регулярной основе.

При одновременном наличии совокупности указанных признаков деятельность иностранной компании в РФ приводит к образованию постоянного представительства.

По мнению контролирующих органов, сдача в аренду имущества иностранной организацией может привести к образованию постоянного представительства, если она осуществляется на систематической основе (Приказ МНС России от 28.03.2003 № БГ-3-23/150, Письмо УФНС России по г. Москве от 19.01.2007 № 20-12/05685).

Так, например, в п. 2.4.1 Приказа МНС России от 28.03.2003 № БГ-3-23/150 указано, что «…сам факт владения иностранной организацией имуществом на территории Российской Федерации не может рассматриваться как приводящий к образованию постоянного представительства на территории Российской Федерации (п. 5 ст. 306 Кодекса), однако использование такого имущества в коммерческих целях может при определенных условиях создавать постоянное представительство иностранной организации. В случае если иностранная организация систематически сдает в аренду принадлежащее ей имущество, осуществляя поиск арендаторов, заключая с ними договоры аренды, а также договоры на проведение текущего ремонта и поддержание помещений в нормальном состоянии и т.п., то такая деятельность иностранной организации может привести к образованию постоянного представительства в Российской Федерации».

Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества носит длящийся характер (ежемесячная арендная плата), то налоговые органы могут в данном случае определить деятельность иностранной компании как приводящую к образованию постоянного представительства. Следовательно, обязательства по исчислению и уплате налога на прибыль и НДС будут возложены на иностранную компанию.

При этом если сдача в аренду объекта недвижимого имущества иностранной компанией не носит регулярного характера, то указанная деятельность предпринимательской не признается. Следовательно, обязанности по исчислению и уплате в бюджет налога на прибыль и НДС возлагаются на российскую организацию (арендатора), признаваемую налоговым агентом.

В случае сомнений у иностранной компании относительно образования ею постоянного представительства при осуществлении сдачи имущества в аренду, следует обратиться с письменным запросом в налоговый орган для получения разъяснений. В ответ на запрос налоговый орган выдаст справку о подтверждении наличия постоянного представительства или уведомление о том, что деятельность иностранной компании не приводит к образованию такого представительства. Справку или уведомление налоговый орган должен выдать в срок не позднее 30 календарных дней от даты получения запроса.

Налог с доходов от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории РФ, исчисляется по налоговой ставке 20% на основании пп. 1 п. 2 ст. 284 и абз. 4 п. 1 ст. 310 НК РФ.

В соответствии со ст. 7 НК РФ если международным договором РФ, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные НК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров РФ.

Двусторонний договор об избежании двойного налогообложения с Республикой Мальта не заключен.

Согласно п. 1 ст. 6 Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества» от 15.02.1994  доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогами в этом другом Государстве. Положения данной статьи применяются также к доходам, получаемым от прямого использования, сдачи в аренду или использования в любой другой форме недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 6 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 05.12.1998  доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. Это положение применяется к доходу, получаемому от прямого использования, сдачи в аренду или использования недвижимого имущества в любой другой форме.

Учитывая вышеизложенное, сдача в аренду иностранной организацией недвижимого имущества, расположенного на территории РФ, может рассматриваться как осуществление активной предпринимательской деятельности в РФ, приводящей к образованию постоянного представительства и, соответственно, подлежащей обложению налогом на доходы в общеустановленном порядке в соответствии с российским законодательством о налогах и сборах.

— по НДС

Налогоплательщиками НДС согласно п. 1 ст. 143 НК РФ являются, в том числе, иностранные организации. Согласно п. 2 ст. 144 НК РФ иностранные организации имеют право встать на учет в налоговых органах в качестве налогоплательщиков по месту нахождения своих постоянных представительств в Российской Федерации. Постановка на учет в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании письменного заявления иностранной организации.

Статьей 148 НК РФ установлено, что местом реализации работ (услуг) признается территория РФ, если работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ.

Операции по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, иностранной компанией подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

Если иностранный арендодатель не состоит на учете в РФ как плательщик НДС, налог удерживается и уплачивается в бюджет российским арендатором, выступающим в качестве налогового агента (п. п. 1, 2 ст. 161, п. 4 ст. 164 НК РФ).

— по налогу на имущество организации

Иностранная компания при приобретении в собственность недвижимого имущества на территории РФ становится плательщиком налога на имущество и обязана встать на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества.

Если иностранная компания имеет постоянное представительство в РФ, то она является плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 373 НК РФ). В этом случае налог на имущество рассчитывается так же, как и для российских предприятий.

Объектом налога на имущество является движимое и недвижимое имущество, которое относится к объектам основных средств (п. 2 ст. 374 НК РФ).

В случае, если иностранная компания не имеет постоянного представительства в РФ, то  она также являться плательщиком налога на имущество, но объектом налогообложения признается только находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее ей на праве собственности (п. 3 ст. 374 НК РФ).