+7 (905) 700-0886 

Право выкупа не возникает при заключении договора аренды с доверительным управляющим имущества. При передаче собственности иному лицу ущемляются интересы доверительного управляющего, заключающиеся в возмездности, поскольку договор доверительного управления прекращается.

Суд (первой инстанции- д.г.) исходил из того, что в рассматриваемом случае отсутствует не только предусмотренный Федеральным законом N 159-ФЗ договор аренды, заключенный с собственником государственного имущества, но и факт внесении арендной платы на счет ответчика, поскольку арендная плата поступает арендодателю, которым выступает доверительный управляющий.

ОАО «Гостиный Двор», являющимся Доверительным управляющим по договору о передаче в доверительное управления здания Гостиный Двор N 1/251-р от 23.07.1996 (арендодатель) и ЗАО Торговый дом «Легион» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 69/а от 20.07.1999 г. — помещение по адресу: г. Москва, ул. Варварка, 3,1 этаж — III помещение (секции 70-76), комнаты 7-13, общей площадью 618 кв. м — нежилого помещения, переданного в доверительное управление ОАО «Гостиный Двор».

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды недвижимого имущества N 69/а от 20.07.1999 г., ЗАО Торговый дом «Легион» было предоставлено в аренду нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д. 4, 1 этаж, помещение 74, комнаты 3а, 4, 6, 11; помещение 75, комнаты 3-6; помещение 76, комнаты 1, 2, общей площадью 227,1 кв. м.

Заявитель, как субъект малого и среднего предпринимательства Москвы, полагая, что в связи с заключением договора аренды с доверительным управляющим ОАО «Гостиный двор», у арендатора тем не менее возникло право на обращение к собственнику имущества — городу Москве, о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выкупе данного имущества.

арендодателем в данном случае выступал не город Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы, а именно доверительный управляющий — ОАО «Гостиный двор», в связи с этим, в спорных правоотношениях отсутствует обязательный для применения положений Федерального закона N 159-ФЗ признак для реализации преимущественного права выкупа — наличие договорных арендных отношений с собственником имущества, и, соответственно, обязательств по оплате заявителем арендной платы перед ответчиком, не являющимся стороной по договору.…

предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение ранее переданного собственником в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, приведет к ущемлению интересов доверительного управляющего, осуществляющего управление на возмездной основе, поскольку передача права собственности на объект недвижимости от учредителя управления к другому лицу приведет к прекращению договора доверительного управления.

(в удовлетворении требований отказано)

Текст Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 N 09АП-17800/2014-АК по делу N А40-165589/13 приводится в рамках обзора арбитражной практики по оспариванию отказов в выкупе нежилых помещений в порядке ст. 198 АПК РФ

Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

адвокат по недвижимости

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2014 г. N 09АП-17800/2014-АК

Дело N А40-165589/13

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кольцовой Н.Н.,
судей: Марковой Т.Т., Румянцева П.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жаботинским А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО Торговый дом «Легион»
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.03.2014 по делу N А40-165589/13, принятое судьей Аксеновой Е.А. (121-662)
по заявлению ЗАО Торговый дом «Легион» (ОГРН 1027739653347, 121087, Москва, Береговой проезд, 9, 5)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)
третьи лица: 1) ОАО «Гостиный Двор» (109012, Москва, ул. Ильинка, 4), 2) Правительство Москвы (125032, Москва, ул. Тверская, 13), 3) Департамент культурного наследия г. Москвы (115035, Москва, ул. Пятницкая, 19)
о признании незаконным решения
при участии:
от заявителя:
Сысоева Н.Е. по доверенности от 02.12.2013;
от ответчика:
не явился, извещен;
от третьего лица:
1) не явился, извещен;
2) не явился, извещен;
3) не явился, извещен;

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ЗАО Торговый дом «Легион» с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества г. Москвы изложенного в письме от 03.09.2013 N 33-5-23568/13-/0/-1, об отказе в предоставлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Ильинка, д. 4.
В качестве третьих лиц привлечены ОАО «Гостиный Двор», Правительство Москвы, Департамент культурного наследия г. Москвы.
Решением суда от 18.03.2014 в удовлетворении заявления отказано. При этом суд исходил из того, что в рассматриваемом случае отсутствует не только предусмотренный Федеральным законом N 159-ФЗ договор аренды, заключенный с собственником государственного имущества, но и факт внесении арендной платы на счет ответчика, поскольку арендная плата поступает арендодателю, которым выступает доверительный управляющий.
С решением суда не согласился заявитель — ЗАО Торговый дом «Легион» и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что Департамент городского имущества города Москвы не доказал законность принятия оспариваемого решения, не указал в соответствии с каким именно Федеральным законом не допускается отчуждение арендуемого заявителем имущества.
Представители ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.
Третьим лицом (ОАО «Гостиный Двор») представлены письменные пояснения, в которых третье лицо оставляет вопрос о рассмотрении апелляционной жалобы на усмотрение суда.
Судом апелляционной инстанции дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ. Оснований для отмены или изменения решения суда не установлено.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Москвы (учредитель управления) и ОАО «Гостиный Двор» (доверительный управляющий) заключили договор от 23.07.1996 N 1/251-р о передаче в доверительное управление здания Гостиный Двор, расположенного в квартале N 14 микрорайона N 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., д. 2/, Хрустальный пер., д. 1/, ул. Варварка, д. 3/ул. Ильинка, д. 4.
Указанный договор был заключен сроком на 5 лет, с возможностью последующего его продления на тот же срок и на тех же условиях (11.2) с целью осуществления доверительным управляющим деятельности по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества с целью обеспечения его сохранности и дальнейшего развития уникального исторического объекта от своего имени и в интересах выгодоприобретателя (п. 4.1).
Согласно п. 4.1, п. 7.1.9 дополнительного соглашения N 5 к договору от 23.07.1996 N 1/251-р о передаче в доверительное управление здания Гостиный Двор, расположенного в квартале N 14 микрорайона N 2 Китай-города по адресу: Москва, Рыбный пер., д. 2, Хрустальный пер., д. 1, ул. Варварка, д. 3, ул. Ильинка, д. 4, управляющий осуществляет деятельность по управлению, эффективной эксплуатации и содержанию имущества. Управление имуществом включает, в том числе, его содержание и эксплуатацию, а также содержание и эксплуатацию оборудования и инженерных систем.
ОАО «Гостиный Двор», являющимся Доверительным управляющим по договору о передаче в доверительное управления здания Гостиный Двор N 1/251-р от 23.07.1996 (арендодатель) и ЗАО Торговый дом «Легион» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 69/а от 20.07.1999 г. — помещение по адресу: г. Москва, ул. Варварка, 3,1 этаж — III помещение (секции 70-76), комнаты 7-13, общей площадью 618 кв. м — нежилого помещения, переданного в доверительное управление ОАО «Гостиный Двор».
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды недвижимого имущества N 69/а от 20.07.1999 г., ЗАО Торговый дом «Легион» было предоставлено в аренду нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д. 4, 1 этаж, помещение 74, комнаты 3а, 4, 6, 11; помещение 75, комнаты 3-6; помещение 76, комнаты 1, 2, общей площадью 227,1 кв. м.
Заявитель, как субъект малого и среднего предпринимательства Москвы, полагая, что в связи с заключением договора аренды с доверительным управляющим ОАО «Гостиный двор», у арендатора тем не менее возникло право на обращение к собственнику имущества — городу Москве, о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выкупе данного имущества.
Письмом от 03.09.2013 N 33-5-23568/13-/0/-1, ответчик отказал заявителю в представлении государственной услуги по реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ильинка, д. 4, указав на отсутствие договорных отношений между Департаментом и заявителем, а соответственно, и оснований для реализации последним преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.
В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
— арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона;
— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
— арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что из системного толкования положений Федерального закона N 159-ФЗ следует, что преимущественным правом на выкуп имущества являются субъекты малого и среднего предпринимательства на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного с собственником данного имущества, являющегося государственным органом, с учетом отсутствия задолженности по арендной плате именно перед арендодателем.
Вместе с тем, договор аренды был заключен Обществом и доверительным управляющим имуществом, принадлежащим на праве собственности городу Москве — ОАО «Гостиный Двор» и соответственно арендодателем в данном случае выступал не город Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы, а именно доверительный управляющий — ОАО «Гостиный двор», в связи с этим, в спорных правоотношениях отсутствует обязательный для применения положений Федерального закона N 159-ФЗ признак для реализации преимущественного права выкупа — наличие договорных арендных отношений с собственником имущества, и, соответственно, обязательств по оплате заявителем арендной платы перед ответчиком, не являющимся стороной по договору.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» возникновение преимущественного права обусловливается нахождением арендованного имущества в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Таким образом, условием реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих государственное или муниципальное имущество, на приобретение указанного имущества при его возмездном отчуждении является заключение договора с собственником (арендодателем), а не доверительным управляющим.
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества.
При этом, не являясь арендодателем по заключенному между Обществом и ОАО «Гостиный двор» договором аренды, Департамент (уполномоченный орган) не имеет возможности без доверительного управляющего (при наличии действующего договора доверительного управления, заключенного на определенный срок) установить наличие у субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, в том числе, установить период владения и пользования объектом, факт надлежащего исполнения обязанности по перечислению арендной платы, поскольку стороной по договору аренды не является.
Кроме того, предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение ранее переданного собственником в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, приведет к ущемлению интересов доверительного управляющего, осуществляющего управление на возмездной основе, поскольку передача права собственности на объект недвижимости от учредителя управления к другому лицу приведет к прекращению договора доверительного управления.
С учетом изложенного, оспариваемый отказ не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимая также во внимание, что заявитель занимает объект недвижимости на основании действующего договора аренды с третьим лицом сроком до 2015 года, зарегистрированного в установленном порядке.
Таким образом, отсутствует совокупность условий, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ для удовлетворения заявления.
В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со ст. ст. 104, 110 АПК РФ ЗАО Торговый дом «Легион» подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.03.2014 по делу N А40-165589/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Возвратить ЗАО Торговый дом «Легион» из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей, как излишне уплаченную.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья
Н.Н.КОЛЬЦОВА

Судьи
Т.Т.МАРКОВА
П.В.РУМЯНЦЕВ

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики