+7 (905) 700-0886 

Не заключение договора в течение 6 месяцев не влечет необходимости проведения повторной оценки, в том числе по инициативе общества.

В случае, если сделка не совершена либо оферта не представлена в пределах шестимесячного срока со дня оценки и срок действия отчета об оценки закончился, то законодательство не требует актуализации проведённой оценки, не предусматривает проведение повторной оценки и не устанавливает невозможность заключения договора купли- продажи.

Кроме того, рыночная стоимость арендуемого недвижимого имущества в целях его выкупа субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации последним преимущественного права определяется в установленном законом порядке, который не предусматривает право субъекта малого и среднего предпринимательства проводить по своей инициативе оценку выкупаемого имущества в указанных целях.

В связи с вышеуказанным, ФАС Московского округа в Постановлении от 8 июля 2014 г. по делу N А40-139009/12-17-1349 отказал заявителю в признании отчета об оценки рыночной стоимости имущества, предоставленного Департаментом, недействительным и в удовлетворении требований заявителя о возложении на Департамент обязанности установить рыночную стоимость имущества.

Текст Постановление ФАС Московского округа от 8 июля 2014 г. по делу N А40-139009/12-17-1349 приводится в рамках обзора арбитражной практики по оспариванию отказов в выкупе нежилых помещений в порядке ст. 198 АПК РФ

Обзор арбитражной практики оспаривания отказов в приватизации помещений субъектам малого и среднего предпринимательства подготовлен специалистами «Корпорациям и акционерам» в рамках оказания услуги

адвокат по недвижимости

 

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2014 г. по делу N А40-139009/12-17-1349

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Зверевой Е.А., Кузнецова В.В.
при участии в заседании:
от истца — Жукова И.А., доверенность б/номера от 01.07.2014 года;
от ответчиков — 1. Департамент городского имущества гор. Москвы — Медушевская Т.В., доверенность N 33-Д-966/13 от 27.12.2013 года; 2. ООО «Профит Консалт» — никто не явился, извещено,
рассмотрев 03 июля 2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы
ООО «Экспосервис» и Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 16 декабря 2013 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Поляковой А.Б.,
на постановление от 24 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Каменецким Д.В., Свиридовым В.А., Якутовым Э.В.,
по заявлению ООО «Экспосервис» (ОГРН 1037739184735, 127276, г. Москва, ул. Ботаническая, д. 23)
к 1) Департаменту городского имущества города Москвы, 2) ООО «Профит Консалт» (ОГРН 1097746495758, 115432, г. Москва, ул. Трофимова, д. 10, кв. 177)
о признании незаконными отчета и бездействия,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Экспосервис» (ООО «Экспосервис») обратилось с заявлением, измененным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Департамента городского имущества города Москвы (Департамент), выразившегося в уклонении от подписания или отклонения протокола разногласий с ООО «Экспосервис» к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Ботаническая, д. 23, площадью 71,9 кв. м, о возложении обязанности установить рыночную цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Ботаническая, д. 23, площадью 71,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 10.03.2004 г. серии 77 АБ N 579789) в размере 2.980.000 рублей и о признании недействительным отчета от 08.11.2011 г. N 42к-УОС-11/40/1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «Профит Консалт». В обоснование заявления общество ссылается на то, что, являясь субъектом малого предпринимательства, арендует нежилые помещения, расположенные по адресу: город Москва, ул. Ботаническая, д. 23, площадью 71,9 кв. м. В ответ на заявление ООО «Экспосервис» о выкупе арендуемого помещения общество получило от Департамента проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества с указанием цены 5.888.746 руб. в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО «Профит Консалт».
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.12.2013 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2014 года, было признано незаконным бездействие Департамента городского имущества города Москвы, выразившееся в уклонении от подписания или отклонения протокола разногласий с ООО «Экспосервис» к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Ботаническая, д. 23, площадью 71,9 кв. м, в связи с чем суд обязал Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенное нарушение прав заявителя в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальных требований было отказано (т. 4, л.д. 66-69, 110-113).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ООО «Экспосервис» обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просило обжалуемые решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований и направить дело в указанной части на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.
Департамент городского имущества города Москвы также обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в части удовлетворения заявленных требований, как принятые в этой части с нарушением норм действующего законодательства.
В заседании суда кассационной инстанции представители заявителей поддержали доводы своих кассационных жалоб и возражали против доводов жалоб друг друга.
ООО «Профит Консалт», надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО «Экспосервис» является субъектом малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 18.10.2012. На основании договора аренды нежилого объекта от 03.09.2004 N 03-522 ООО «Экспосервис» арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 23, площадью 71,9 кв. м. Нежилое помещение является государственной собственностью г. Москвы в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 77-01/02-014/2004-662. В связи с обращением ООО «Экспосервис» в Департамент городского имущества города Москвы с предложением о выкупе выкупа арендуемых помещений последний направил обществу предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества — названного нежилого помещения, с указанием цены 5.888.746 руб. с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости. При этом в проекте договора купли-продажи недвижимости отражено, что рыночная стоимость нежилого помещения определена в соответствии с отчетом об оценке от 02.11.2011 N 42и-УОС-11/40/1, выполненным ООО «Профит Консалт». Письмом от 06.06.2012 ООО «Экспосервис» известило Департамент о том, что получило договор купли-продажи недвижимости по выкупу арендуемого обществом нежилого помещения и намерено выкупить указанное помещение, однако не согласно со стоимостью помещения, указанной в договоре, в связи с чем обратилось к независимому оценщику для определения рыночной стоимости имущества и, получив заключение оценщика, предложило использовать результаты оценки. Указанное письмо было получено Департаментом 06.06.2012, и письмом от 18.06.2012 общество вновь известило Департамент о намерении заключить договор купли-продажи имущества в связи с отсутствием ответа на ранее направленное письмо, с направлением протокола разногласий относительно цены имущества, указав стоимость помещения 2.980.000 руб., которое осталось без ответа, что и послужило основанием для обращения в суд настоящими требованиями, которые были удовлетворены частично, что подтверждается решением и постановлением по делу.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя. В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее — уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Кроме того, нормой п. 3 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Как правомерно отмечено судом, в данном случае под незаконным бездействием следует понимать не совершение в установленные сроки государственным органом действий, отнесенных к его компетенции, при наличии условий и установленных законом и иными нормативными правовыми актами оснований, в связи с которыми возникает обязанность совершить эти действия.
Вместе с тем, судом было установлено, что 18.06.2012 Департаментом был получен протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости, которых остался без ответа.
С учетом приведенных выше норм действующего законодательства, суд в решении и постановлении пришел к обоснованному выводу, что заявитель, как субъект малого предпринимательства, имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, поскольку заключение с ООО «Экспосервис» договора купли продажи арендуемого имущества обязательно для Департамента и последний обязан был рассмотреть протокол разногласий, направленный обществом, в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий и известить заявителя о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий, а учитывая, что департаментом указанные действия, предусмотренные законом, не были совершены, то данное бездействие Департамента препятствует реализации ООО «Экспосервис» преимущественного права выкупа недвижимого имущества и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Отклоняя иные требования ООО «Экспосервис», суд правомерно исходил из того, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом нормой ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления. В силу норм ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Причем рыночная стоимость арендуемого недвижимого имущества в целях его выкупа субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации последним преимущественного права определяется в установленном законом порядке, который не предусматривает право субъекта малого и среднего предпринимательства проводить по своей инициативе оценку выкупаемого имущества в указанных целях.
Учитывая изложенное, суд в решении и постановлении обоснованно отказал в удовлетворении требования ООО «Экспосервис» о возложении на Департамент городского имущества города Москвы обязанности установить рыночную цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 23, площадью 71,9 кв. м, в размере 2.980.000 руб.
В части требования о признании недействительным отчета от 08.11.2011 N 42к-УОС-11/40/1 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости суд также обоснованно отказал, поскольку в силу действующего законодательства, а именно Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», спорная оценка была произведена на основании технической документации и осмотра объекта оценщиком, с учетом всех характеристик объекта. При этом нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не предусматривают проведения повторной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с истечением установленного федеральными стандартами срока, а также не устанавливают невозможность заключения в этом случае договора купли-продажи недвижимого имущества, не требуют актуализации оценки рыночной стоимости объекта в случае, если сделка не совершена либо оферта не представлена в пределах шестимесячного срока со дня оценки.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Доводы кассационных жалоб подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы жалоб уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 16 декабря 2013 года и постановление от 24 марта 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-139009/12-17-1349 оставить без изменения, а кассационные жалобы ООО «Экспосервис» и Департамента городского имущества города Москвы — без удовлетворения.

Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ

Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
Е.А.ЗВЕРЕВА

——————————————————————

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики