Арбитражный суд Московской области признал право на жилые помещения за лицом на основании незарегистрированного, но исполненного договора долевого участия
Арбитражный суд Московской области
107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
29 августа 2013 года Дело № А41-54084/2012
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2013 года.
Полный текст решения изготовлен 29 августа 2013 года.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю. А. Фаньян, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А. В. Савенковым, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Карповой Людмилы Леонидовны, Карпова Юрия Петровича
к Закрытому акционерному обществу «СтройИнвест» (ИНН 6952014230, ОГРН 1076952027613), Индивидуальному предпринимателю Ковалевской С. Г., Казанцеву С. А., ООО «Строй-Стандарт», ООО «Рус-Лифт», Брусничкиной Г. Е.
третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
о государственной регистрации договоров и признании договоров недействительными
при участии в судебном заседании:
от истцов – Карпова Л. Л. – Карпов Ю. Л. (дов. № 77 АА 6493628 от 17.05.2012 г.), Карпов Ю. П. – лично,
от ответчиков – ЗАО «СтройИнвест», Казанцев С. А., ООО «Строй-Стандарт», Брусничкина Г. Е. – не явились, извещены надлежащим образом, ИП Ковалевская С. Г. – Пугачев А. И. (дов. № 50 АА 4139053 от 28.06.2013 г.), ООО «Рус-Лифт» – Тацяк В. М. (дов. от 01.08.2013 г.),
от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,
УСТАНОВИЛ:
Карпова Людмила Леонидовна, Карпов Юрий Петрович обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу «СтройИнвест», Индивидуальному предпринимателю Ковалевской С. Г., Казанцеву С. А., Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Стандарт», Обществу с ограниченной ответственностью «Рус-Лифт», Брусничкиной Галине Евгеньевне при участии третьего лица – Управления Росреестра по Московской области о принятии решения о государственной регистрации: договора № 4/17 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 17 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/19 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 19 общей площадью по проекту 52,9 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/22 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 22 общей площадью по проекту 52,9 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/24 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 24 общей площадью по проекту 52,9 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/27 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 27 общей площадью по проекту 52,9 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 29 общей площадью по проекту 52,9 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и ЗАО «СтройИнвест»; договора № 4/7 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 7 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/8 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 8 общей площадью по проекту 56,11 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/9 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 9 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/12 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 12 общей площадью по проекту 52,9 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/13 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 13 общей площадью по проекту 56,11 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области; договора № 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья однокомнатной квартиры № 14 общей площадью по проекту 52,9 кв. м. в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и ЗАО «СтройИнвест»; а также о признании договоров № 245/12 от 14.11.2011 г. и № 85-2/13 от 20.12.2011 г. недействительными (ничтожными), принятии решения об отмене государственной регистрации и исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество – объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 2, номер объекта: 7, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 7; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 12, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 12; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 5, номер объекта: 17, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 17; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 6, номер объекта: 19, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв.м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 19; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 6, номер объекта: 9, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное Сияние», дом 4, кв. 9; зарегистрированные на Брусничкину Галину Евгеньевну; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 5, номер объекта: 22, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 22; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 4, номер объекта: 27, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв.м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 27; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 3, номер объекта: 29, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв.м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 29; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 2, номер объекта: 24, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 24, зарегистрированные на Общество с ограниченной ответственностью «Рус-Лифт»; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 3, номер объекта: 13, проектная (планируемая) площадь: 53, 2 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 13; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 3, номер объекта: 14, проектная (планируемая) площадь: 56, 15 кв. м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 14, зарегистрированные на Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Стандарт»; объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа: 2, номер объекта: 8, ,проектная (планируемая) площадь: 56, 11 кв.м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 4, кв. 8, зарегистрированный на Ковалевскую Светлану Геннадиевну; принятии решения об отмене государственной регистрации и исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество: объект долевого строительства по договору № 85/2-33 от 20.11.2011 г.: 1-комнатная квартира, номер этажа: 3, номер объекта: 13, проектная (планируемая) площадь: 56, 15 кв.м., местоположение: Московская область, г. Руза, микрорайон «Северное сияние», дом 5, кв. 13, зарегистрированный на Брусничкину Галину Евгеньевну (с учетом принятых судом уточнений исковых требований).
Отвод суду и секретарю судебного заседания не заявлен.
Представители ответчиков – ЗАО «СтройИнвест», Казанцева С. А., ООО «Строй-Стандарт», Брусничкиной Г. Е. и третьего лица в заседание не явились, надлежащим образом о времени и месте заседания извещены.
В материалы дела через канцелярию суда от ответчика – ООО «Строй-Стандарт» поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому просил оставить исковое заявление без рассмотрения.
Представитель истцов представил выписку из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Строй-Стандарт», возражения на отзыв с уточнениями исковых требований, изложил свою позицию, поддержал исковые требования.
Представители ответчиков – ООО «Рус-Лифт», ИП Ковалевской С. Г. изложили свои позиции, возражали по доводам истцов, в удовлетворении исковых требований просили отказать, не возражали против оставления искового заявления без рассмотрения.
Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела письменные доказательства, и заслушав доводы и объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:
01 февраля 2008 года между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (администрация) и ЗАО «СтройИнвест» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт № 01-08 на строительство 11 многоэтажных жилых домов на территории Рузского муниципального района Московской области, предметом которого является реализация инвестиционного проекта – строительство 11 многоэтажных жилых домов по адресу: МО, Рузский муниципальный район, г. Руза, ул. Вишневая, Северный микрорайон.
30 августа 2005 года между главой Рузского района (арендодатель) и ЗАО «АСК СтройИнвест» (арендатор) был заключен договор № 9 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с
кадастровым номером 50:19:001 02 01:0125 общей площадью 25 236 кв.м., расположенный по адресу: МО, Рузский район, г. Руза, Северный микрорайон.
В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 04.08.2008 г. арендатором по указанному договору аренды является ЗАО «СтройИнвест».
04 декабря 2009 года между ЗАО «СтройИнвест» (застройщик) и Карповым Ю. П. (дольщик) был заключен договор № 5/13 участия в долевом строительстве с учетом дополнительного соглашения от 15.12.2011 г., согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить 25-квартирный пятиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное сияние», д. № 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать 1-комнтаную квартиру № 13 общей площадью по проекту 56,11 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно акту об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанции к приходному кассовому ордеру от 15.12.2011 г. Карпов Ю. П. исполнил в полном объеме свои обязательства в соответствии с п. 3.1. договора.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2009 г.
Между Карповой Л. Л. (дольщик) и ЗАО «СтройИнвест» (застройщик) были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья №№ 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г., в соответствии с которыми застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 35-квартирный семиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику: 1-комнатную квартиру № 17 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 19 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 22 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 24 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 27 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 6 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 29 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 6 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры.
В соответствии с актами об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г. Карпова Л. Л. исполнила свои обязательства по оплате цены договоров, установленной в п.п. 3.1. договоров, в полном объеме.
Также, 01 декабря 2011 года между Карповым Ю. П. (дольщик) и ЗАО «СтройИнвест» (застройщик) были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья №№ 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 с учетом дополнительных соглашений от 15.06.2012 г., в соответствии с которыми застройщик обязался в предусмотренный договорами срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 35-квартирный семиэтажный панельный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику: 1-комнатную квартиру № 7 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 8 общей площадью по проекту 56,11 кв.м. на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 9 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 12 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 13 общей площадью по проекту 56,11 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатную квартиру № 14 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома, а дольщик обязался оплатить и, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять квартиры.
Факт исполнения Карповым Ю. П. в полном объеме обязательств по оплате цены договоров, установленной в п.п. 3.1. договоров, подтверждается представленными в материалы дела актами об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г.
В соответствии с п. 2.1.9. договоров заказчик обязан оказать дольщику содействие в регистрации права собственности на квартиры, своевременно представив в орган государственной регистрации необходимый пакет документов и направив своего уполномоченного представителя для участия в регистрационных действиях.
При обращении истцов в регистрирующий орган за государственной регистрацией указанных выше договоров участия в долевом строительстве, регистрирующий орган приостановил регистрацию, в связи с отсутствием сведений по участку земли, на котором находится строящийся дом, а именно: из представленных на регистрацию документов не представляется возможным определить на каком из земельных участков, находящихся у застройщика в аренде, осуществляется строительство жилого дома, также регистрирующий орган указал на недостатки представленных поэтажных планов квартир.
Как утверждают истцы, ответчик указанные недостатки не устранил, в связи с чем, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве.
Требованиями от 15.06.2012 г. и от 27.11.2012 г. истцы обращались к застройщику с просьбой подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве с информацией о правах застройщика на земельный участок, а также с просьбой оформить и передать в регистрирующий орган поэтажные планы квартир.
При этом 14 ноября 2011 года между ЗАО «СтройИнвест» (застройщик) и Казанцевым С. А. (дольщик) был заключен договор № 254/15 участия в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства квартиры, указанные в приложении № 1 к договору, а именно: квартиры №№ 7, 8, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29.
Договор № 254/15 участия в долевом строительстве жилья от 14.11.2011 г. был зарегистрирован 23.10.2012 г.
20 декабря 2011 года между ЗАО «СтройИнвест» (застройщик) и Казанцевым С. А. (дольщик) был заключен договор № 85/2-13 участия в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязался с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. 5, д. 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов передать участнику долевого строительства квартиры, указанные в приложении № 1 к договору, а именно: квартиры № № 2, 3, 4, 13.
Договор № 85/2-13 участия в долевом строительстве жилья от 20.12.2011 г. был зарегистрирован 19.11.2012 г.
В соответствии с соглашением о замене стороны в обязательстве от 12.02.2013 г., заключенным между ЗАО «СтройИнвест», Казанцевым С. А. и ООО «Строй-Стандарт», стороны пришли к соглашению о замене стороны дольщика в договоре № 254/15 от 14.11.2011 г. с Казанцева С. А. на ООО «Строй-Стандарт» в отношении квартир № № 7, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29. Данное соглашение зарегистрировано 28.03.2013 г.
В соответствии с соглашением о замене стороны в обязательстве от 14.02.2013 г., заключенным между ЗАО «СтройИнвест», Казанцевым С. А. и ООО «Строй-Стандарт», стороны пришли к соглашению о замене стороны дольщика в договоре № 85/2-13 от 20.12.2011 г. с Казанцева С. А. на ООО «Строй-Стандарт». Данное соглашение зарегистрировано 05.03.2013 г.
19 ноября 2012 года между Казанцевым С. А. (цедент) и Ковалевской С. Г. (цессионарий) был заключен договор уступки права требования по договору № 245/15 участия в долевом строительстве жилья от 14.11.2011 г., согласно которому цедент передал, а цессионарий принял право требования однокомнатной квартиры № 8 общей площадью по проекту 56,15 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4. Договор зарегистрирован 07.12.2012 г.
Как следует из пояснений сторон и сведений ЕГРП, ООО «Строй-Стандарт» уступило свои права по договору № 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартир № № 13, 14, 22, 24, 27, 29 по адресу: МО, г. Руза мкрн. «Северное Сияние», д. № 4 – ООО «Рус Лифт»; в отношении квартир № № 7, 9, 12, 17, 19 по адресу: МО, г. Руза мкрн. «Северное Сияние», д. № 4, а также в отношении квартиры № 13 по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 5 – Брусничкиной Г. Е.; Брусничкина Г. Е. переуступила свои права по договору № 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартиры № 9 по адресу: МО, г. Руза мкрн. «Северное Сияние», д. № 4 – Казанцеву С. А.
Как полагают истцы, договоры № 245/15 от 14.11.2011 г. и 85/2-33 от 20.12.2011 г., заключенные между ЗАО «СтройИнвест» и Казанцевым С. А., являются крупными сделками, на совершение которых не было получено соответствующего одобрения общего собрания акционеров ЗАО «СтройИнвест», последующие переуступки прав по указанным договорам, по мнению истцов, являются мнимыми, притворными сделками.
Также как указали истцы, ими в полном объеме исполнены обязательства по оплате объектов долевого строительства в соответствии с договорами № № 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. и № № 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г., застройщик при этом уклонился от своих обязанностей по регистрации указанных договоров участия в долевом строительстве, последующие сделки по передаче прав на спорные объекты долевого строительства противоречат действующему законодательству, и в связи с чем, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Ответчик – ИП Ковалевская С. Г. исковые требования не признала, указав на то, что Казанцев С. А. в полном объеме оплатил денежные средства по договору № 245/15 от 14.11.2011 г. в отношении квартиры № 8 по адресу: МО, г. Руза, мкр. «Северное Сияние», д. 4, что подтверждается справкой генерального директора ЗАО «СтройИнвест» от 19.11.2012 г., договор от 19.11.2012 г. уступки прав требования по договору № 245/15 от 14.11.2011 г. соответствует действующему законодательству и зарегистрирован в установленном законом порядке, равно как договор уступки прав требования от 19.11.2012 г.
Ответчик – ЗАО «СтройИнвест» исковые требования не признал, указав на то, что ответчиком после заключения договоров долевого участия с истцами были переданы пследним все документы, включая нотариально заверенные доверенности, для регистрации указанных договоров, истцы при обращении в регистрирующий орган не устранили нарушения, выявленные при государственной регистрации договоров, не обращались к ответчику с просьбой перезаключения договоров или предоставления каких-либо документов, доказательств того, что ответчик препятствовал государственной регистрации спорных договоров в материалы дела не представлено, также ЗАО «СтройИнвест» указало на то, что истцами не представлено доказательств мнимости и притворности оспариваемых сделок, Казанцев С. А. в полном объеме исполнил свои обязательства перед ЗАО «СтройИнвест», при этом договор долевого участия между Карповым Ю. П. и ЗАО «СтройИнвест» расторгнут в виду неоплаты дольщиком установленной цены.
Ответчик – ООО «Строй-Стандарт» исковые требования также не признал, просил оставить исковое заявление без рассмотрения на основании п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2013 г. по делу № А66-12990/2012 ЗАО «СтройИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чупуров С. Ю.
Согласно ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Как разъяснено в п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.
Как усматривается из материалов дела, права на спорные квартиры были переданы ЗАО «СтройИнвест» иным лицам, говорить о том, что спорное имущество выбывает из конкурсной массы ЗАО «СтройИнвест» не представляется возможным, в материалы дела представлены доказательства оплаты истцами спорного имущества, в связи с чем, суд считает необходимым отклонить довод ООО «Строй-Стандарт» об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Согласно представленному в материалы дела соглашению от 17.02.2009 г., заключенному между ЗАО «СтройИнвест» (сторона 1) и акционерами – Митасовым В. И., Карповым Ю. П., Карповой Л. Л., Байгильдиным В. С. (сторона 2), в результате реорганизации сторонами создано ЗАО «СтройИнвест», получившее все права по инвестиционному контракту № 01-08 (54/19-05) от 01.02.2008 г. и договорам № № 8, 9, 10 аренды земельного участка от 30.08.2005 г., а также изменений и дополнений к ним.
В соответствии с п. 2. соглашения в связи с дальнейшей реорганизацией общества и выходом стороны 2 из числа участников стороны 1, стороны договорились о выплате стороне 2 прав, указанных в п. 1 настоящего соглашения, стороной 1.
В силу п. 3. соглашения в соответствии с п. 2 настоящего соглашения сторона 1 передает стороне 2 в оплату строящихся по инвестиционному контракту № 54/19-05 жилых домов 1 288, 75 кв.м. общей площади квартир, а также 435,57 кв.м. общей площади нежилых помещений в строящемся торгово-общественном центре, в том числе: Карповой Л. Л. передается 251, 68 общей площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв.м. каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72, 94 кв.м. каждая; Карпову Ю. П. передается 573, 03 кв.м. общей площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв.м. каждая, 3 однокомнатные квартиры пл. по 56,11 кв.м. каждая, 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72,94 кв.м. каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 76, 51 кв.м. каждая, а также 287, 33 кв.м. торговых площадей в торгово-общественном центре.
Согласно п. 4. соглашения сторона 1 гарантирует стороне 2 передачу в установленном порядке жилых и нежилых помещений в количестве, определенном п. 3. настоящего соглашения, путем заключения договоров участия в долевом строительстве объектов. При этом стороны договорились и подтверждают, что долевое участие стороны 2 в строительстве указанных жилых и нежилых помещений будет оплачено полностью путем зачета обязательств стороны 1, указанных в п.п. 2, 3 соглашения, и дополнительные финансовые вложения по договорам участия в долевом строительстве объектов не требуются.
Согласно п. 5. соглашения окончательное количество передаваемых жилых и нежилых помещений, их подробные характеристики и другие существенные условия передачи будут определены при заключении соответствующих договоров участия в долевом строительстве объектов.
Как отмечалось выше, 04 декабря 2009 года между ЗАО «СтройИнвест» и Карповым Ю. П. был заключен договор № 5/13 в отношении 1-комнтаной квартиры № 13 общей площадью по проекту 56,11 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное сияние», д. № 5.
Факт исполнения Карповым Ю. П. своих обязанностей по оплате цены указанного договора подтверждается актом об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 15.12.2011 г.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2009 г.
Также, 01 декабря 2011 года между Карповым Ю. П. и ЗАО «СтройИнвест» были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья № № 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 в отношении 1-комнатной квартиры № 7 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 8 общей площадью по проекту 56,11 кв.м. на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 9 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 2 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 12 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 13 общей площадью по проекту 56,11 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 14 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4.
В свою очередь между Карповой Л. Л. и ЗАО «СтройИнвест» были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья № № 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. в соответствии с которыми, застройщик обязался в отношении 1-комнатной квартиры № 17 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 19 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 4 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 22 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 24 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 5 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиру № 27 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 6 этаже многоквартирного дома, 1-комнатной квартиры № 29 общей площадью по проекту 52,9 кв.м. на 6 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. № 4.
В соответствии с представленными в материалы дела актами об исполнении стороной договорных обязательств от 15.12.2011 г. и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 15.12.2011 г. истцы в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате цены договоров.Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п. 2.1.9. договоров заказчик обязан оказать дольщику содействие в регистрации права собственности на квартиры, своевременно представив в орган государственной регистрации необходимый пакет документов и направив своего уполномоченного представителя для участия в регистрационных действиях.
Как следует из материалов дела, при обращении истцов в регистрирующий орган за государственной регистрацией указанных выше договоров участия в долевом строительстве, регистрирующий орган приостановил регистрацию, а в последствии отказал истцам в государственной регистрации договоров, поскольку из представленных на регистрацию документов не представлялось возможным определить на каком из земельных участков, находящихся у застройщика в аренде, осуществляется строительство жилого дома, а также в связи с недостатками представленных поэтажных планов квартир.
Требованиями от 15.06.2012 г. и от 27.11.2012 г. истцы обращались к застройщику с просьбой подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве с информацией о правах застройщика на земельный участок, а также с просьбой оформить и передать в регистрирующий орган поэтажные планы квартир.
Доказательств того, что застройщик предпринял достаточные и необходимые меры к устранению выявленных при регистрации недостатков в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств того, что застройщик надлежащим образом исполнил свои обязанности по регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве, при том, что истцами были выполнены в полном объеме обязательства по перечислению застройщику денежных средств по договорам.
Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств направления ЗАО «СтройИнвест» истцам уведомления о расторжении договоров, отказа от договора или заключения сторонами соответствующего соглашения о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве, равно как не представлено доказательств возврата истцам внесенных по договорам денежных средств.
При этом, спорные договоры участия в долевом строительстве заключены сторонами в письменной форме с учетом положений п. 4 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
Как отмечалось выше, 14 ноября 2011 года между ЗАО «СтройИнвест» и Казанцевым С. А. был заключен договор № 254/15 участия в долевом строительстве жилья в отношении квартир № № 7, 8, 9, 12, 13, 14, 17, 19, 22, 24, 27, 29 по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. 4. Договор зарегистрирован 23.10.2012 г.
Также, 20 декабря 2011 года между ЗАО «СтройИнвест» и Казанцевым С. А. был заключен договор № 85/2-13 участия в долевом строительстве жилья в отношении квартир № № 2, 3, 4, 13 по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное Сияние», д. 5, д. 8. Договор зарегистрирован 19.11.2012 г.
В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. договора № 254/15 цена настоящего договора составляет 27 060 600 руб. Участник долевого строительства обязуется уплатить цену настоящего договора в полном объеме в течение 5 банковских дней с момента получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
Как усматривается из материалов дела, договоры № 254/15 от 14.11.2011 г. и № 85/2-13 от 20.12.2011 г. были зарегистрированы после обращения истцов в регистрирующий орган за регистрацией спорных договоров участия в долевом строительстве и обращения истцов к ЗАО «СтройИнвест» с требованием осуществить необходимые действия по регистрации спорных договоров.
Как пояснили стороны, договоры № 254/15 от 14.11.2011 г. и № 85/2-13 от 20.12.2011 г. не представлялись на государственную регистрацию в течение длительного времени, в связи с тем, что Казанцев С. А. не имел возможности обеспечить оплату цены данных договоров.
Кроме того, в отношении 1-комнтаной квартиры № 13 общей площадью по проекту 56,11 кв.м. на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: МО, г. Руза, мкрн. «Северное сияние», д. № 5, ЗАО «СтройИнвест» и Карповым Ю. П. был заключен договор № 5/13 от 04.12.2009 г., который был зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2009 г., т.е. до заключения договора № 85/2-13 от 20.12.2011 г.
Надлежащих доказательств исполнения Казанцевым С. А. обязательств по оплате цены договоров № 254/15 от 14.11.2011 г. и № 85/2-13 от 20.12.2011 г. в материалы дела не представлено.
Также как отмечалось выше, соглашением от 17.02.2009 г., заключенным между ЗАО «СтройИнвест» и акционерами – Митасовым В. И., Карповым Ю. П., Карповой Л. Л., Байгильдиным В. С., ЗАО «СтройИнвест» обязался передать Карповой Л. Л. 251, 68 общей
площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв.м. каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72, 94 кв.м. каждая; Карпову Ю. П. – 573, 03 кв.м. общей площади квартир, в том числе: 2 однокомнатные квартиры пл. по 52,9 кв.м. каждая, 3 однокомнатные квартиры пл. по 56,11 кв.м. каждая, 2 двухкомнатные квартиры пл. по 72,94 кв.м. каждая и 2 двухкомнатные квартиры пл. по 76, 51 кв.м. каждая, а также 287, 33 кв.м. торговых площадей в торгово-общественном центре.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ЗАО «СтройИнвест» не имело правовых оснований для заключения с Казанцевым С. А. договоров № 254/15 от 14.11.2011 г. и № 85/2-13 от 20.12.2011 г. в отношении спорного имущества, поскольку ранее обязалось передать данное имущество истцам.
В связи с чем, указанные договоры № 254/15 от 14.11.2011 г. и № 85/2-13 от 20.12.2011 г. являются недействительными (ничтожными) как противоречащие нормам и принципам действующего законодательства.
При этом, суд считает необходимым отклонить довод истцов о том, что договоры № 254/15 от 14.11.2011 г. и № 85/2-13 от 20.12.2011 г. являются крупными сделками, а также притворными, мнимыми сделками, поскольку истцами не представлено надлежащих доказательств в подтверждение данного факта.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий обязательства не допускаются.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как указано, в п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Суд считает возможным применить п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, руководствуясь ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, требования истцов о принятии решения о государственной регистрации договоров № № 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г., заключенных между Карповой Л. Л. и ЗАО «СтройИнвест», договоров № № 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г., заключенных между Карповым Ю. П. и ЗАО «СтройИнвест», а также о признании договоров № 245/15 от 14.11.2011 г. и 85/2-33 от 20.12.2011 г., заключенных между ЗАО «СтройИнвест» и Казанцевым С. А., недействительными (ничтожными) следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований истцов о принятии решения об отмене государственной регистрации и исключении из ЕГРП прав на недвижимое имущество, зарегистрированных за Брусничкиной Г. Е., ООО «Рус-Лифт», Ковалевской С. Г. и Казанцевым С. А., поскольку данные требования не могут быть расценены судом как требования о применении последствий недействительности оспариваемых сделок, судом принято решение о государственной регистрации спорных договоров участия долевого строительства, в связи с чем, истцы вправе в установленном законом порядке обратиться в регистрирующий орган о регистрации соответствующих прав.
Расходы истцов по уплате госпошлины в сумме 4 000 руб. подлежат отнесению на ЗАО «СтройИнвест».
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Принять решение о государственной регистрации договоров № № 4/17, 4/19, 4/22, 4/24, 4/27, 4/29 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области, заключенных между Карповой Людмилой Леонидовной и Закрытым акционерным обществом «СтройИнвест».
Принять решение о государственной регистрации договоров № № 4/7, 4/8, 4/9, 4/12, 4/13, 4/14 от 01.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья квартир в доме 4 в микрорайоне «Северное Сияние» г. Руза Московской области, заключенных между Карповым Юрием Петровичем и Закрытым акционерным обществом «СтройИнвест».
Признать договора № 245/15 от 14.11.2011 г. и 85/2-33 от 20.12.2011 г. участия в долевом строительстве жилья заключенные между Закрытым акционерным обществом «СтройИнвест» и Казанцевым Сергеем Анатольевичем недействительными (ничтожными), в остальной части отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «СтройИнвест» в пользу Карповой Людмилы Леонидовны и Карпова Юрия Петровича расходы по госпошлине в сумме 4000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, за исключением решений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства полностью или в части при условии, что иное не предусмотрено АПК РФ, лицами, участвующими в деле, а также иными лицами в случаях, предусмотренных АПК РФ.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
Судья Ю. А. Фаньян
Добавить комментарий